一つの土地に複数の権利者：証書があっても安心できない理由
インドネシアで資金を失う場面は建設だけではありません。土地でも起こります。建物が完成し、代金が支払われ、転売までされていても、土地の権利をめぐる争いはリスクとして残ります。なぜ証書そのものが購入者を守らないのか、取引前に何を確認すべきかを整理します。
土地証書は強い証拠だが、絶対ではない
土地の権利は国家土地庁（BPN、現在のATR/BPN省）に登記され、所有者には証書が交付されます。しかしインドネシアの登記は、消極的公示主義に積極的な傾向を加えた制度（sistem publikasi negatif bertendensi positif）に基づいています。国は登記された内容が絶対に正しいことを保証しないのです。
これは土地登記に関するPP 24/1997（PP 18/2021により改正）に明記されています。第32条により、証書は土地の物理的・法的情報についての「強い」証拠ですが、唯一でも争えないものでもありません。反証がない限り記載は正しいとみなされます。相手方が別の事実を証明すれば、裁判所が証書を無効と判断することもあります。
緩和する規定もあります。第32条(2)項により、証書の名義人が5年間その土地を占有し、善意で取得し、誰からも主張がなされていない場合、権利を争うのは難しくなります。長期の不作為による権利の喪失という考え方です。ただし裁判所の運用は一貫していません。善意の立証は難しく、提訴権に期間の制限はないと考える裁判官もいます。
「もう一人の所有者」はどこから現れるのか
二重証書（sertifikat ganda）。過去の登記の誤り、境界の重なり、記録の重複、あるいは不正により、一つの土地に二つ以上の証書が存在することがあります。裁判では、どちらの権原が先に、どのような根拠で交付されたかが争点になります。後から善意で購入した人であっても敗れることがあります。
共同体や以前の所有者からの主張。土地が権利を完全に整えないまま使われていたり、共同体の内部で受け継がれていたり、不備のある形で登記されていたりすることがあります。建設が始まると、そうした主張が表に出てきます。裁判所は書類だけでなく、実際の占有、利用の経緯、当事者の善意も見ます。
境界の不一致。地籍の情報は完全には同期しておらず、書類上の座標が現地の位置と一致しないことがあります。「書類と現実の食い違い」は裁判で解決されますが、結果を見通すことは困難です。
見栄えのよい書類一式と「信頼できる公証人」は、クリーンな権原とイコールではありません。証書が証明するのは登記簿の記載であって、より古い権原、係争、担保、権利の移転の経緯にある瑕疵が存在しないことではありません。
まとめ
インドネシアにおいて土地は、取引における法的リスクの最大の源泉の一つであり続けています。そして確認の責任は購入者自身にあります。土地証書の確認、あるいはデューデリジェンスの完全な手続きを実施し、購入するのが土地であって問題ではないことを確かめてください。
弊社は取引前に土地の経緯、権原、担保の有無を調査し、デューデリジェンスをサポートします。クリーンな権利で土地を購入していただくためです。権原に不安がある場合は、手付金をお支払いになる前にご連絡ください。
Legal Indonesia 法務部門エキスパート
I Gusti Ayu Bitari Karma Gita
