Satu Bidang Tanah, Beberapa Pemilik: Mengapa Sertifikat Tidak Menjamin Titel Bersih
Di Indonesia, kerugian bukan hanya terjadi pada pembangunan, tetapi juga pada tanah. Sebuah properti bisa dibangun, dibayar, bahkan dijual, namun sengketa atas hak atas tanah tetap menjadi risiko. Mari kita bahas mengapa sertifikat saja tidak melindungi pembeli dan apa yang perlu diperiksa sebelum transaksi.
Sertifikat Tanah Adalah Bukti Kuat, tetapi Tidak Mutlak
Hak atas tanah didaftarkan di Badan Pertanahan Nasional (BPN, kini Kementerian ATR/BPN), dan pemilik menerima sertifikat. Namun, pendaftaran di Indonesia dibangun di atas sistem publikasi negatif bertendensi positif: negara tidak menjamin bahwa data yang tercatat benar secara mutlak.
Hal ini diatur secara langsung dalam PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah (diubah dengan PP 18/2021). Berdasarkan Pasal 32, sertifikat merupakan alat bukti yang "kuat" atas data fisik dan yuridis suatu bidang tanah, tetapi bukan satu-satunya dan bukan yang mutlak. Selama belum dibuktikan sebaliknya, data dianggap benar. Jika pihak lain membuktikan sebaliknya, pengadilan dapat menyatakan sertifikat tidak sah.
Ada ketentuan yang meringankan, Pasal 32 ayat (2): jika bidang tanah telah dikuasai oleh pemegang sertifikat selama lima tahun, diperoleh dengan itikad baik, dan tidak ada yang mengajukan klaim, hak tersebut lebih sulit digugat. Ini adalah prinsip hilangnya hak karena kelalaian berkepanjangan. Namun, pengadilan menerapkannya secara tidak konsisten: itikad baik sulit dibuktikan, dan sebagian hakim berpendapat bahwa hak untuk menggugat tidak dibatasi oleh jangka waktu apa pun.
Dari Mana Munculnya "Pemilik Kedua"
Sertifikat ganda. Terdapat dua sertifikat atau lebih untuk satu bidang tanah akibat kesalahan pendaftaran historis, tumpang tindih batas, catatan ganda, atau penyalahgunaan. Di pengadilan, perkara seperti ini bermuara pada titel mana yang terbit lebih dahulu dan atas dasar apa. Bahkan pembeli beritikad baik yang datang belakangan pun bisa kalah.
Klaim dari masyarakat atau pemilik sebelumnya. Tanah mungkin digunakan tanpa formalisasi hak secara penuh, dialihkan di dalam masyarakat, atau didaftarkan dengan pelanggaran. Begitu pembangunan dimulai, klaim semacam ini menjadi aktif. Pengadilan tidak hanya melihat dokumen, tetapi juga penguasaan nyata, riwayat penggunaan, dan itikad baik para pihak.
Ketidaksesuaian batas. Kadaster tidak tersinkronisasi dengan sempurna: koordinat dalam dokumen bisa tidak cocok dengan posisi di lapangan. Konflik "dokumen versus kenyataan" diselesaikan di pengadilan, dan tidak ada kepastian di sini.
Berkas yang rapi dan "notaris tepercaya" tidak sama dengan titel bersih. Sertifikat menegaskan adanya catatan dalam register, tetapi bukan ketiadaan titel yang lebih awal, sengketa, pembebanan, atau cacat dalam riwayat peralihan.
Kesimpulan
Di Indonesia, tanah tetap menjadi salah satu sumber utama risiko hukum dalam transaksi, dan pembelilah yang bertanggung jawab atas pemeriksaan. Lakukan pemeriksaan sertifikat tanah atau prosedur due diligence secara menyeluruh untuk memastikan Anda membeli tanah, bukan masalah.
Kami memeriksa riwayat bidang tanah, titel, dan pembebanan sebelum transaksi serta mendampingi due diligence, agar Anda membeli tanah dengan hak yang bersih. Tidak yakin titelnya bersih? Hubungi kami sebelum Anda membayar uang muka.
