Un terrain, plusieurs propriétaires : pourquoi un certificat ne garantit pas un titre propre
En Indonésie, on perd de l'argent non seulement sur la construction, mais aussi sur le terrain. Un bien peut être construit, payé et même revendu, alors qu'un litige sur le droit à la parcelle reste un risque. Voyons pourquoi un certificat à lui seul ne protège pas l'acheteur et ce qu'il faut vérifier avant la transaction.
Le certificat foncier est une preuve forte, mais pas absolue
Les droits fonciers sont enregistrés auprès de l'Agence nationale foncière (BPN, aujourd'hui ministère de l'ATR/BPN), et le propriétaire reçoit un certificat. Mais l'enregistrement en Indonésie repose sur un système de publication négative à tendance positive (sistem publikasi negatif bertendensi positif) : l'État ne garantit pas que les données inscrites sont absolument exactes.
C'est établi directement par le PP 24/1997 sur l'enregistrement foncier (modifié par le PP 18/2021). Selon l'article 32, le certificat est une preuve « forte » des données physiques et juridiques d'une parcelle, mais non la seule ni l'incontestable. Tant que le contraire n'est pas prouvé, les données sont présumées exactes. Si l'autre partie prouve le contraire, le tribunal peut déclarer le certificat nul.
Il existe une disposition atténuante, l'article 32 ayat (2) : si la parcelle est détenue depuis cinq ans par le titulaire du certificat, acquise de bonne foi et sans qu'aucune revendication n'ait été formulée, le droit est plus difficile à contester. C'est le principe de la perte d'un droit par inaction prolongée. Mais les tribunaux l'appliquent de manière inconstante : la bonne foi est difficile à prouver, et certains juges estiment que le droit d'agir n'est limité par aucun délai.
D'où vient un « second propriétaire »
Certificat double (sertifikat ganda). Deux certificats ou plus existent pour une même parcelle en raison d'erreurs d'enregistrement historiques, de limites qui se chevauchent, de doublons ou d'abus. Devant le tribunal, ces affaires se ramènent à la question de savoir quel titre a été délivré en premier et sur quel fondement. Même un acheteur de bonne foi plus tardif peut perdre.
Revendications de la communauté ou d'anciens propriétaires. Le terrain a pu être utilisé sans formalisation complète des droits, transmis au sein d'une communauté ou enregistré en violation des règles. Dès le début de la construction, ces revendications se réactivent. Le tribunal examine non seulement les documents, mais aussi la possession effective, l'historique d'utilisation et la bonne foi des parties.
Divergences de limites. Le cadastre n'est pas parfaitement synchronisé : les coordonnées figurant dans les documents peuvent ne pas correspondre à la position sur le terrain. Un conflit « document contre réalité » se règle au tribunal, et il n'y a ici aucune prévisibilité.
Un dossier soigné et un « notaire de confiance » n'équivalent pas à un titre propre. Un certificat confirme une inscription au registre, mais non l'absence d'un titre antérieur, d'un litige, d'une charge ou d'un vice dans l'historique des mutations.
Conclusion
En Indonésie, le foncier reste l'une des principales sources de risque juridique dans une transaction, et c'est l'acheteur qui est responsable des vérifications. Effectuez une vérification du certificat foncier ou une procédure complète de due diligence pour vous assurer d'acheter un terrain, et non des problèmes.
Nous vérifions l'historique de la parcelle, le titre et les charges avant la transaction et assurons la due diligence, afin que vous achetiez un terrain avec un droit propre. Vous n'êtes pas sûr que le titre soit propre ? Contactez-nous avant de verser un acompte.
