2026年のバリ島とAirbnb：住宅賃貸の新ルール、ライセンス、税金
バリ島でAirbnbが禁止されるのではないかという話題を受けて、インドネシア観光省は公式に、オンラインプラットフォームを閉鎖する計画はないと認めました。要点は、バリ島のヴィラやアパートメントのオーナーが合法的に事業を行い、税金を納め、必要なライセンスを取得することにあります。
現在、島の公式なホテル協会には約378軒の合法なホテルが登録されています。一方、Airbnbなどのプラットフォームには、バリ島の宿泊先が約16,000件並んでいます。ヴィラ、ゲストハウス、アパートメントです。これらの物件のかなりの部分は許可一式をそろえておらず、「グレー」な住宅賃貸に当たります。
2026年3月31日という期限：バリ島の住宅賃貸で何が変わるのか
中央政府は期限を定めました。2026年3月31日までに、オンラインプラットフォームに掲載されているすべての住宅は、規則どおりに登録され、必要なライセンスを備えていなければなりません。そうしなければ、掲載はAirbnbやBookingなどのサイトから削除される可能性があります。
旅行者にとっては、今のところほとんど変わりません。バリ島のヴィラや家は、これまでどおりAirbnbで予約できます。しかし、違法な賃貸を行うオーナーにとって、「制度の外」で事業を続けることはますますリスクが高くなっています。
Airbnbで事業を行うための基本の書類：会社の登記と税金
バリ島で会社を登記し、Airbnbのアカウントを開設するだけなら、設立書類（deed of establishment、SK）と、OSSシステムを通じて発行される事業識別番号があれば通常は足ります。しかし、住宅を日単位で合法的に貸し出すことが目的であれば、それだけでは足りません。
しかも、PT PMAには、まさに住居用不動産の短期賃貸を禁じる規定があります。物件が法的に住居（住居用ヴィラ、アパート）として登録されている場合、ホテルのライセンスなしにPT PMAの名義で「Airbnbで日貸しする家」として貸すことはできません。
物件が短期賃貸に入ったとたん、宿泊施設への要件が適用され始めます。事業の種類によってはSertifikat Standarが必要になり、建物を商業目的で使うには商業利用の許可（PBG）と適合性・安全性の証明書（SLF）が必要です。場合によっては、地方自治体やdesa adatへの登録、さらに地方税PHR（Hotel & Restaurant Tax）の納税者登録も求められます。
事業の種類はどう選ぶのか
もうひとつの重要な論点がKBLIの選択です。これは事業の種類を示すコードで、国はこれによって、不動産の運用なのか、宿泊者の受け入れなのか、その混合モデルなのかを判断します。KBLIによって、ライセンス、検査、税負担が変わります。外国資本の会社（PT PMA）では、実務上、宿泊と不動産管理に関わるコード、たとえば55900や68111が使われます。
住宅の短期賃貸にKBLI 68111を当てはめようとしても、問題は解決しません。このコードは不動産の一般的な運用を示すもので、ホテル事業や宿泊者の短期受け入れを示すものではなく、別途、法的な検討が必要です。
インドネシア資本の会社（PT PMDN）には選択肢がもっとあります。ヴィラ、ゲストハウス、その他の宿泊形態に関わる、より広いKBLIのリストを使えます。ただしここにも決まった型はありません。認められるコードは地域によって異なり、バリ島の地方当局が独自の制限を設けることもあり、PT PMAとPT PMDNでは要件も違います。万能の「Airbnb用のKBLI」は存在せず、具体的な物件、地域、不動産オーナーとの取り組み方に合わせて組み立てる必要があります。
バリ島のPHR税：ヴィラとアパートメントのオーナーはいくら払うのか
2026年のバリ島でAirbnbを通じた賃貸を行う際の税務は、Hotel & Restaurant Tax（PHR）を中心に組み立てられます。短期宿泊のほぼすべての形態が、税率10%のこの地方税の対象になります。ホテル、ヴィラ、ゲストハウスなど短期賃貸の施設から徴収され、地方政府が管理します。
重要なのは、AirbnbがPHRを源泉徴収も納付もしないことです。プラットフォームは徴収代行者の役割を負いません。事業者自身が税務システムに登録し、NPWPDを取得し、賃貸の売上を記録し、報告を提出して、毎月PHRを納めます。Airbnbの手数料やサービス料はこの税とは関係がなく、納税義務の代わりにもなりません。
2026年のバリ島で、Airbnbを通じて合法的に住宅を貸すために必要なこと
結局のところ、会社の登記とAirbnbのアカウント開設は最初の一歩にすぎません。2026年のバリ島で合法的に住宅を貸すには、いくつかの課題を同時に解決する必要があります。実際の事業モデルに合ったKBLIを選び、必要なライセンスと証明書を取得し、必要であれば物件を商業区分に変更し、PHRの納税者として登録することです。これを行わなければ、制裁金や、プラットフォームからの物件削除のリスクが高まります。
実務では、バリ島の外国人投資家はいくつかの方式を使っています。ひとつは、物件を正式に商業利用へ変更し、宿泊施設として登録して許可一式を取得し、事業としてPHRを納める方式です。この場合、Airbnbは「住居用の部屋を日貸しする場」ではなく、宿泊サービスの販売チャネルとして機能します。
ふたつめの方式では、インドネシア資本の会社PT PMDNが中心的な役割を果たし、所有者または正式な貸主となります。この会社が住居用不動産として法的に短期賃貸を行い、ヴィラ・宿泊に適したKBLIを使って、地域の規則の範囲内にとどまります。
3つめは管理会社を使う方式で、外国人にはとくに人気があります。所有者または貸主はPT PMDNか個人で、外国資本のPT PMAは管理会社として動きます。物件のマーケティング、Airbnbなどのプラットフォームへの掲載、予約の管理、ゲスト対応を担います。
PT PMAの収入は、賃料収入ではなく管理の報酬として生じます。これにより、違法な貸主だと指摘されるリスクが下がり、その会社の事業内容や納税義務とも整合しやすくなります。
Legal Indonesiaはバリ島でのAirbnb賃貸をどうリスクなく整えるか
Legal Indonesiaは、外国人起業家がバリ島でAirbnbと住宅賃貸に取り組むための合法的な仕組みづくりをお手伝いします。会社の形態（PT PMA、PT PMDN、またはその組み合わせ）を決め、具体的な事業モデルに合うKBLIを選び、KITASを取得し、許認可の手続きを進め、PHRの納付の仕組みを整えます。
最初の段階でご相談いただければ、バリ島でのヴィラやアパートメントの賃貸の仕組みをあらかじめ設計でき、2026年の規制強化後の制裁金や物件の掲載停止のリスクを下げられます。
