2026年3月31日からのAirbnb規制：掲載を続けられるのは誰か
バリ州知事がオンラインプラットフォームから違法な物件を一掃する必要があると表明したことを受け、その実施が具体的に始まりました。インドネシア観光省は昨年12月の時点で、OTA（Online Travel Agencies — Airbnb、Bookingなど）との取扱いに関する手順を、公式書簡 No. B/SD/80/II.01/D.3.3/2025 に定めています。
2026年3月31日以降、プラットフォームに掲載を続けられるのは、国が確認した「Terdaftar dan Berizin」（登録済みかつ許可あり）のステータスを取得した宿泊施設だけになります。
対象はヴィラ、ホテル、アパートホテル、ゲストハウスなど、実質的に短期宿泊市場のすべてです。
なぜこれほど厳しく問われることになったのか
形式上、AirbnbをはじめとするOTAが禁止されるわけではありません。オンラインプラットフォームは存続しますが、そこで営業できるのは適法な物件だけになります。
バリ島では、公式の統計と実際の市場との差が非常に大きいのが実情です。ホテル協会の登録簿にある登録物件は数百件ですが、AirbnbやBookingには数万件の宿泊先が掲載されています。その相当数が、許認可を完全には揃えていません。
そこで国は、デジタルプラットフォームと許認可制度を連動させることにしたのです。
変更の根拠となったのは、観光用宿泊施設への管理を強化する新しい規定、PP No. 28/2025とPermenpar No. 6/2025です。
2026年3月31日までに具体的に何をすべきか
観光省は明確な手順を示しています。大きく3つのステップに分けられます。
ステップ1. OSSを通じた事業の適法化
第一の条件は、OSS（Online Single Submission）システムを通じて取得したPerizinan Berusaha（事業許可）を保有していることです。
これは単に会社を登記してNIBを取得するという話ではありません。事業の種類が、宿泊の提供という形態に必ず対応している必要があります。
短期の宿泊提供には、宿泊業に該当するKBLIコードを用います。たとえば55110は星付きホテル、55120はモーテル、55193はヴィラ、55194はアパートホテルです。
物件が法的に住居用不動産として登録されていて、会社が該当するKBLIと宿泊提供の許可を持っていない場合、次の段階に進むことはできません。
ステップ2. 観光省の登録簿への登録
OSSで許可を取得した後、観光省のサイトで専用フォームに入力する必要があります。
システムはKBLIの正しさ、有効な事業許可の有無、施設が宿泊区分に該当するかを自動的に確認します。実質的に、適法な事業者の「ホワイトリスト」を作る作業です。
ステップ3. デジタルステータスの取得
確認を通過すると、施設は「Terdaftar dan Berizin」のデジタル表示を取得します。このマークはプラットフォーム上で施設名の隣に表示されます。宿泊者にとっては、「グレー」な貸主ではなく適法な事業者と取引しているという保証になります。
何もしなかった場合どうなるか
2026年3月31日以降、確認済みのステータスがない施設は検索結果から非表示にされたり、プラットフォームから削除されたり、地方当局から追加の関心を向けられたりする可能性があります。「Terdaftar」のステータスがあれば、突然の検査や地方当局からの照会のリスクは下がります。当局は今後、適法な事業者を見分ける明確な手段を持つことになるからです。
もう一つの要素が、旅行者の受け止め方の変化です。「Terdaftar dan Berizin」の表示は次第に、安全性と信頼性の指標、宿泊分野における品質の証となっていくでしょう。
違法な事業者にとって、リスクは一時的なものではなく構造的なものになります。
オーナーからよく寄せられる質問
会社とNIBがあれば十分ですか。
いいえ。NIBは事業の基本的な番号です。短期の宿泊提供には、正しいKBLIとホスピタリティ分野の該当ライセンスが必要です。
PHR税は納める必要がありますか。
はい。バリ島の短期宿泊のほぼすべての形態が、税率10%の地方税であるHotel & Restaurant Tax（PHR）の対象になります。これは地方当局が管轄し、納税義務は施設の運営者にあります。
Airbnbをはじめとするプラットフォームは、PHRの源泉徴収義務者ではありません。オーナーに代わってこの税を天引きしたり納付したりすることはありません。
つまり運営者は、自ら地方税の納税者として登録（NPWPD）し、宿泊による収入を正しく記録し、申告を行い、毎月PHRを納付する義務があります。
プラットフォームの手数料やサービス料は、この税とは関係がなく、納税義務を免れさせるものでもありません。
物件が住居用ヴィラとして登録されている場合はどうなりますか。
PT PMAにとって、宿泊業のかたちを取らない住居用不動産の短期賃貸は、依然として問題のある領域です。
さらに、KBLI分類の最近の変更により、PT PMAに認められる宿泊分野の事業の範囲は大幅に狭められています。
PT PMAに関するKBLIの最近の変更については、弊社の記事をご覧ください。
物件が商業利用に転換されておらず、宿泊施設として登録されていない場合、確認の手続きを通ることはできません。
実務上、次のようないくつかの方法が考えられます。
物件を宿泊施設として正式に整備し、必要な許可をすべて取得してPHRを納付する方法。この場合、PT PMAの事業種別は55110（星付きホテル）である必要があります。
構造と地域の要件が許す場合に、PT PMDN（出資者がインドネシア国民またはインドネシア法人のみの会社）を用いる方法。
いずれの方法も、個別の法的な検討が必要です。
追加の要件：SLFと商業目的のステータス
物件を宿泊施設として運営する場合、多くのケースで次のものが必要になります。
PBG（建築許可／建物の適法化）
SLF（Sertifikat Laik Fungsi） — 使用に適し安全であることの証明
地方税の納税者としての登録（NPWPD）
用途地域の要件（KKPR）の遵守
これらの書類は、その物件が宿泊施設として商業目的で正式に利用できることを裏づけるものです。
とくに重要なのが商業用のSLFです。観光省の登録簿にデータを提出する際や、検査が行われた際に、その建物が私的な住宅ではなく事業用の施設として使用開始されていることを証明するのが、まさにこの書類だからです。SLFがないことは、規制当局から却下されたり追加の照会を受けたりする最も多い理由の一つです。
管理は厳格になるのでしょうか。
これは今、ヴィラのオーナーが最も多く口にする質問です。
国はOSS、観光省の登録簿、OTAプラットフォームをつなぐ形で、デジタルな管理の手段を整えつつあります。理論上、この仕組みによって確認済みステータスのない物件を自動的に排除できます。
プラットフォームがこの仕組みをどこまで厳格に運用するかは、今後の実務が示すことになります。しかし行政上の手段そのものは、すでに用意されています。
近年の流れは明らかです。短期賃貸の市場は、グレーな領域から完全に規制された領域へと段階的に移行しつつあります。
ヴィラとホテルのオーナーにとっての実務的な結論
商業用のSLFと地方税の番号NPWPDがあり、税金を期限内に納めており、アカウントが正しいKBLIを持つ事業者名義で登録されているのであれば、心配はいりません。安心して登録の手続きを進めてください。
一方、物件が宿泊業のかたちを取らない住居用不動産として登録されている場合は、適法化の問題を期限より前に解決しておくほうが賢明です。
Legal Indonesiaにできること
Legal Indonesiaは、ヴィラ、アパートホテル、ホテルのオーナーを各段階でサポートしています。
現在の会社構造の確認
正しいKBLIの選定
OSSを通じた許可の取得と更新
PBGおよびSLFの取得
PHRの納付手続きへの対応
最適な形態（PT PMA、PT PMDN、または運営受託のかたち）の選択
2026年3月31日という期限を踏まえると、手続きを先延ばしにするのは得策ではありません。期限が近づくほど、システムと審査機関の負荷は例年高まります。
2026年における適法化は、もはや形式的な手続きではなく、プラットフォームに掲載を維持し、バリ島で安定して事業を続けるための条件です。
