Acheter un bien immobilier à Bali en Indonésie : déroulement de la transaction et risques

Un étranger peut acheter une villa à Bali, mais il ne pourra pas en devenir propriétaire de la même manière qu'un Indonésien. L'acheteur doit choisir une forme de détention autorisée, vérifier le bien et le vendeur, puis mener la transaction en cinq étapes : du choix du terrain à l'enregistrement du droit. Les principaux risques tiennent aux montages avec prête-nom, aux documents non vérifiés et à l'acompte versé avant la vérification juridique. Dans cet article, nous expliquons comment acheter un bien immobilier à Bali et quels pièges attendent l'acheteur à chaque étape.

Ce qu'un étranger peut acheter en Indonésie

Les étrangers ne peuvent pas détenir pleinement un terrain titré par un certificat SHM (Sertifikat Hak Milik — pleine propriété, freehold) au même titre que les Indonésiens. La loi prévoit pour eux d'autres types de droits. La possibilité de recourir au Hak Pakai (droit d'usage) dépend du statut de l'acheteur, du type de terrain et des exigences de la loi.

À Bali, un étranger peut acheter une maison d'au moins 5 milliards de roupies ou un appartement d'au moins 2 milliards de roupies : ces prix minimaux sont fixés par la décision du ministre ATR/BPN n° 1241/SK-HK.02/IX/2022. Pour une maison avec terrain, la limite du Permen ATR/BPN 18/2021 (art. 186) s'applique aussi : un terrain par personne ou par famille, d'une superficie maximale de 2000 m² ; au-delà, uniquement avec une autorisation spéciale du ministre.

Les étrangers peuvent acheter des appartements — satuan rumah susun — c'est-à-dire un lot distinct dans un immeuble collectif. La possibilité de l'enregistrer dépend du type de terrain sous le bâtiment, du statut de l'acheteur et des exigences applicables à la propriété étrangère.

Un bien d'investissement ou commercial est généralement enregistré au nom d'une PT PMA, une société indonésienne à capitaux étrangers. Troisième option : le Hak Sewa (leasehold), une location de longue durée d'un bien immobilier ou d'un terrain.

Le schéma habituel « trouver un bien — signer un contrat — recevoir le certificat » se complète donc de deux décisions : quel droit l'acheteur obtiendra et au nom de qui il sera enregistré. La structure d'une transaction donnée dépend de l'objectif de l'achat, du statut de l'acheteur, de la catégorie du terrain, du zonage, des documents relatifs à la construction et d'autres conditions.

Les trois principales façons pour un étranger de détenir un bien immobilier :

Hak Pakai

C'est un droit d'usage du terrain qui peut être enregistré au nom d'un ressortissant étranger. Sur un terrain d'État ou un terrain HPL, il est accordé pour 30 ans maximum, prolongeable de 20 ans puis renouvelable pour 30 ans supplémentaires ; le Hak Pakai sur un terrain Hak Milik est accordé pour 30 ans maximum et se renouvelle par un nouvel acte (PP 18/2021, art. 52). Le Hak Pakai est une détention temporaire et non un équivalent du Hak Milik : avant d'acheter une maison, il faut donc vérifier le fondement du droit, sa durée de validité et les conditions de prolongation.

Leasehold (Hak Sewa)

C'est la location d'un terrain, pour une durée convenue, afin d'y construire une villa en Indonésie ou un autre bien immobilier. Le locataire est l'étranger lui-même. Il s'agit généralement d'un contrat de bail et non d'un droit réel enregistré : l'étendue des droits du locataire est donc fixée par le contrat lui-même. À l'expiration, le droit de bail prend fin et la maison doit être libérée. C'est pourquoi le contrat doit impérativement prévoir les conditions de prolongation et les modalités de restitution du bien.

PT PMA

C'est une société indonésienne à capitaux étrangers qui peut notamment détenir des biens immobiliers. Dans ce cas, le propriétaire du bien est la personne morale. Avant d'enregistrer le terrain, il faut vérifier que le bien correspond à l'objet et au domaine d'activité de la société.

Avant de choisir la forme de détention, il faut vérifier non seulement le bien lui-même, mais aussi votre statut d'immigration. Pour un long séjour, il existe par exemple le visa Second Home. Les différents types de KITAS et ce que chacun permet sont présentés dans un guide séparé : KITAS en Indonésie : définition, types et obtention à Bali

Risque : le montage avec prête-nom

En cherchant une solution pour détenir un bien, un étranger peut se voir proposer d'enregistrer le terrain au nom d'un Indonésien de sa connaissance : le vendeur reçoit la somme convenue et, en guise de « sûreté », un contrat complémentaire est signé. Le montage paraît pratique, mais il est illégal. De telles transactions sont nulles de plein droit : les sommes versées au vendeur ne peuvent pas être récupérées et le terrain revient à l'État (UUPA, art. 26(2)).

Pour savoir comment se terminent les montages avec prête-nom, lisez : Prête-noms : une autre raison pour laquelle des étrangers perdent leur bien à Bali

Déroulement d'une vente immobilière : 5 étapes

Étape 1. Choix du bien et zonage

À ce stade, l'essentiel est de s'assurer que le bien peut juridiquement faire l'objet d'une transaction. Si vous souhaitez acheter une villa en bord d'océan à Bali, portez une attention particulière à l'emplacement du terrain. Plus le bien est proche du littoral, plus il est important de vérifier les limites du terrain, sa catégorie, le zonage, les restrictions de construction et les documents réels.

Demandez au vendeur ou à l'agent neuf documents :

• un scan ou une copie du certificat foncier ;

• les données cadastrales et la superficie du terrain ;

• les documents du vendeur (carte d'identité KTP, etc.) ;

• les informations sur la destination et le zonage du terrain ;

• les documents relatifs à la construction ;

• les quittances de paiement de l'impôt ;

• les informations sur les charges existantes ;

• les documents relatifs à la voie d'accès ;

• les contrats de location, s'il y en a.

Lors de la négociation du prix, précisez d'emblée que la PPh (pajak penghasilan — impôt sur le revenu tiré de la vente du bien) est à la charge du vendeur et que ce montant est déjà inclus dans le prix. Sinon, juste avant la transaction, il pourrait se souvenir de la PPh et demander une hausse du prix pour ne pas être perdant.

Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter une villa sur la côte : la limite réelle du terrain, la distance jusqu'au littoral, le statut du terrain entre la parcelle et l'eau, l'existence d'un accès public à la plage, la légalité du bâtiment existant, la possibilité de reconstruction et d'exploitation commerciale.

Risque : l'écart entre l'usage réel du terrain et sa destination autorisée. Sans cette vérification, il peut s'avérer impossible d'utiliser le bien aux fins prévues. Un bien peut être présenté comme une villa d'investissement clé en main sans que le vendeur dispose de l'ensemble des autorisations nécessaires. La construction ou la location commerciale peuvent être interdites sur le terrain.

Pour louer une villa à des touristes, il faut une licence et une société de gestion. Si la villa est achetée pour être louée, la possibilité d'obtenir cette licence se vérifie avant la transaction. Pour savoir quels documents attestent la légalité d'une construction, lisez l'article PBG et SLF en Indonésie.

Étape 2. Vérification juridique (due diligence)

Une fois la villa choisie, il faut la vérifier sur le plan juridique. Le spécialiste compare les données du certificat avec le bien réel. Sont contrôlés le propriétaire, la superficie, les limites du terrain, la durée de validité du droit de propriété ou d'usage, et les éventuelles restrictions sont identifiées.

Si le vendeur est une personne physique, il faut s'assurer qu'il a le droit de vendre le bien. Si le propriétaire est une société, le juriste vérifie ses documents et les pouvoirs de la personne habilitée à signer. L'existence d'une hypothèque, d'une saisie ou d'autres charges est vérifiée séparément, ainsi que d'éventuelles dettes fiscales.

Si vous prévoyez de louer la villa à des touristes, le juriste portera une attention particulière au zonage et à l'existence des certificats PBG et SLF. Si le bien est déjà loué ou confié à une société de gestion, le juriste examinera le sort de ces contrats après la vente (en général, un changement de bénéficiaire).

Risque : un bien qui paraît juridiquement sain peut cacher un problème. La vérification d'une villa à Bali avant paiement révèle son statut réel. Comment se déroule la vérification et pourquoi les papiers ne suffisent pas à prouver un titre propre.

Étape 3. Compromis de vente (PPJB) et acompte

Après accord sur le prix et une première vérification, l'acheteur et le vendeur peuvent conclure un compromis de vente (PPJB). Un acompte est généralement versé en même temps pour la villa — une somme importante. Le contrat doit donc contenir des informations détaillées : le numéro cadastral du bien, le numéro du certificat, le prix total et les modalités de paiement, le montant de l'acompte, les conditions de remboursement, les obligations fiscales du vendeur et d'autres points importants. Gardez à l'esprit que le PPJB crée des obligations contractuelles entre les parties, mais ne remplace pas l'AJB.

Risque : signer le contrat avant la due diligence. Si vous signez le PPJB et versez l'acompte avant la vérification juridique, il sera difficile de récupérer l'argent en cas de problème. Le juriste vous aidera à rédiger un contrat avec des clauses précises sur les pénalités, tant que l'argent est encore entre les mains de l'acheteur. Les conséquences d'un contrat mal rédigé sont analysées dans l'article Un contrat immobilier invalide.

Étape 4. Acte de vente notarié (AJB devant le PPAT)

Une fois les vérifications terminées, les parties signent l'acte de vente — l'AJB (akta jual beli). Il est établi et authentifié par le PPAT (pejabat pembuat akta tanah), officier public habilité à établir les actes portant sur des terrains. Le notaire en tant que tel n'établit pas l'AJB : ses fonctions sont différentes. En pratique, les deux fonctions sont souvent exercées par la même personne — la loi le permet —, mais c'est bien en qualité de PPAT qu'elle signe l'AJB.

Avant la signature, le PPAT vérifie le certificat auprès du BPN et le dossier des parties, et s'assure que les conditions de la transaction sont remplies. L'acheteur doit savoir à l'avance quel droit exactement il obtient :

• un étranger personne physique ne peut pas obtenir le Hak Milik (SHM). Il reçoit un Hak Pakai — en règle générale sur un terrain Hak Milik, par accord avec le propriétaire ; le mécanisme exact de transfert du droit est défini par le PPAT pour chaque bien. Le bien doit par ailleurs répondre aux exigences applicables aux logements des étrangers : prix minimal, superficie du terrain, destination ;

• une PT PMA acquiert un droit HGB (Hak Guna Bangunan). Avant la transaction, on vérifie la structure de la société, ses activités (KBLI) et les pouvoirs du signataire.

Les impôts sont payés avant la signature de l'AJB. Le vendeur paie la PPh, l'acheteur la BPHTB (bea perolehan hak atas tanah dan bangunan, droit d'acquisition des droits sur les terrains et bâtiments). Sans preuve du paiement de ces deux impôts, le PPAT ne signe pas l'acte.

Risque : la signature du PPAT ne suffit pas à rendre la transaction sûre. Le PPAT authentifie la transaction et contrôle son aspect formel, mais ne mène pas une due diligence complète dans l'intérêt de l'acheteur. La vérification du titre, du zonage, des autorisations PBG et SLF et des risques commerciaux doit être commandée séparément et achevée avant l'AJB.

Étape 5. Enregistrement du droit auprès du BPN

Cette étape concerne les transactions avec transfert de droit — Hak Pakai au nom d'un étranger ou HGB au nom d'une société. En leasehold, il n'y a pas de transfert de droit : le droit sur le terrain reste au propriétaire et, à la fin du bail, le bien lui revient. Après la signature de l'AJB, les documents sont transmis au BPN pour que le certificat soit réémis au nom du nouveau propriétaire. Lors de l'achat d'une maison sur SHM, l'étranger reçoit un Hak Pakai — généralement sur un terrain Hak Milik, par accord avec le propriétaire. Le certificat est généralement délivré au bout de quelques semaines ou de quelques mois. Lorsque le nouveau certificat est prêt, le PPAT le récupère et le remet à l'acheteur.

Risque : l'acheteur commence à utiliser le bien avant d'avoir reçu le certificat. La signature des documents chez le notaire ne signifie pas automatiquement que l'enregistrement aboutira et que la transaction sera finalisée. Mieux vaut attendre d'avoir l'original du certificat en main pour faire venir les meubles dans la villa achetée.

Impôts et frais de la transaction

Sur le plan financier, l'achat d'une maison ne se limite pas au prix annoncé par le vendeur. Les honoraires du notaire et du PPAT, l'enregistrement et l'accompagnement juridique de la transaction sont calculés à part. La PPh s'élève généralement à 2,5 % du montant brut de la transaction et elle est payée par le vendeur. La BPHTB est payée par l'acheteur : le taux plafond est de 5 %, le taux exact est fixé par la réglementation locale (Perda) de la régence concernée.

Principaux paiements lors de la transaction :

• PPh (impôt sur la vente) — payée par le vendeur — 2,5 % du montant brut de la transaction ;

• BPHTB (droit d'acquisition des droits) — payée par l'acheteur — jusqu'à 5 %, taux fixé par la Perda de la régence ;

• honoraires du PPAT et du notaire, enregistrement, accompagnement juridique — payés séparément, montant selon le bien.

Acheter une villa à Bali auprès d'un promoteur

L'achat d'un bien neuf diffère d'une transaction sur le marché secondaire. Si vous achetez une villa en cours de construction, il faut vérifier, en plus du bien lui-même, la fiabilité du promoteur.

On compare la dénomination de la société venderesse et celle de la société de promotion. Il s'agit généralement de la même personne morale. Vérifiez que la société dispose de droits légaux sur le terrain et qu'il n'existe pas de charges. Dans le contrat, prêtez attention aux clauses sur les retards de livraison, au calendrier des paiements et aux conditions de remboursement. Si le prix est inférieur à la moyenne du marché, cherchez à savoir pourquoi. C'est particulièrement important pour le presale — la vente avant la fin des travaux : le risque de retards et de problèmes d'autorisations y est plus élevé.

Risque : retard ou arrêt du projet. Vous versez une somme importante avant que la villa ne soit construite. Si le promoteur est de mauvaise foi et que le contrat protège mal l'acheteur, il faudra très probablement récupérer l'argent par voie judiciaire.

Comment un juriste en immobilier peut vous aider

Lorsqu'un étranger achète un bien immobilier, l'accompagnement juridique est particulièrement important avant la signature des documents et le paiement. Un juriste spécialisé en immobilier aide à découper la transaction en étapes juridiques distinctes. Selon le type de transaction et les souhaits de l'acheteur, l'accompagnement juridique peut comprendre les étapes suivantes :

• choix de la forme de détention adaptée ;

• vérification du statut de l'acheteur ;

• analyse du certificat et comparaison avec le bien réel ;

• vérification du vendeur ;

• accompagnement des négociations ;

• due diligence du terrain ;

• vérification du zonage, des PBG et SLF, des impôts ;

• recherche de charges ;

• analyse du PPJB ;

• rédaction ou vérification du contrat PPJB ;

• vérification des documents avant la signature de l'AJB ;

• coordination avec le PPAT ;

• suivi de l'enregistrement du transfert de droit ;

• vérification des documents finaux.

Si l'acheteur a besoin d'une évaluation préalable et indépendante de la transaction, il est important de disposer d'un spécialiste qui représente ses intérêts. Il faut consulter un juriste avant de signer le PPJB et de verser un acompte non remboursable. En cas d'achat auprès d'un promoteur, la vérification juridique est nécessaire avant de signer le formulaire de réservation (booking form) et de payer les frais de réservation (reservation fee). Le juriste vérifie la transaction avant que votre argent ne parvienne au vendeur.

Vous souhaitez faire vérifier l'achat d'une villa que vous envisagez ? Contactez-nous : un juriste en immobilier évaluera la transaction avant que l'argent ne parte chez le vendeur.

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