Купить недвижимость на Бали в Индонезии: как устроена сделка и где риски

Иностранец может купить виллу на Бали, но оформить ее в собственность так, как это делают индонезийцы, не получится. Покупателю нужно выбрать допустимую форму владения, проверить объект и продавца и пройти сделку в пять этапов: от выбора участка до регистрации права. Главные риски связаны с номинальными схемами, непроверенными документами и задатком, внесенным до юридической проверки. В статье расскажем, как купить недвижимость на Бали и какие подводные камни ждут на каждом этапе.

Что может купить иностранец в Индонезии

Полноценно владеть землёй, оформленной сертификатом SHM (Sertifikat Hak Milik — фрихолд), наравне с индонезийцами иностранцы не могут. Для иностранцев законодательством предусмотрены другие виды прав. Возможность использования Hak Pakai (право пользования) зависит от статуса покупателя, типа земельного участка и требований закона.

На Бали иностранец может купить дом не дешевле 5 млрд рупий или апартаменты не дешевле 2 млрд рупий — минимальные цены установлены решением министра ATR/BPN № 1241/SK-HK.02/IX/2022. Для дома на земле действует и лимит Permen ATR/BPN 18/2021 (ст. 186): один участок на человека или семью и не больше 2000 м² — больше только со специального разрешения министра.

Иностранцы могут приобретать апартаменты — satuan rumah susun — отдельный объект в многоквартирном комплексе. Возможность оформления зависит от типа земли под зданием, статуса покупателя и требований к иностранному владению.

Инвестиционный или коммерческий объект обычно оформляют на PT PMA — индонезийскую компанию с иностранным капиталом. Третий вариант — Hak Sewa (leasehold), долгосрочная аренда недвижимости или земельного участка.

Поэтому к привычной схеме «нашел объект — подписал договор — получил сертификат» добавляются два решения: какое право получит покупатель и на кого его оформят. Структура конкретной сделки зависит от цели приобретения, статуса покупателя, категории земли, зонирования, документов на строение и других условий.

Три основных способа оформления недвижимости иностранцами:

Hak Pakai

Это право пользования землей, которое может быть оформлено на иностранного гражданина. На государственной земле и земле HPL его дают на срок до 30 лет с продлением до 20 и обновлением ещё до 30 лет; Hak Pakai на земле Hak Milik даётся до 30 лет и обновляется новым актом (PP 18/2021, ст. 52). Hak Pakai — это временное владение, а не аналог Hak Milik, поэтому перед покупкой дома необходимо проверить основание возникновения права, срок его действия и условия продления.

Leasehold (Hak Sewa)

Это аренда земли для строительства виллы в Индонезии или другого объекта недвижимости на оговоренный срок. Арендатором выступает сам иностранец. Обычно это договор аренды, а не зарегистрированное вещное право, поэтому объём возможностей арендатора определяет сам договор. Когда срок истекает, право аренды прекращается и дом нужно освободить. Поэтому в договоре обязательно прописывают условия продления и порядок передачи объекта.

PT PMA

Это индонезийская компания с иностранным капиталом, которая в том числе может владеть недвижимостью. В этом случае владельцем недвижимости выступает юрлицо. Перед оформлением участка в собственность нужно проверить, соответствует ли недвижимость целям и сфере деятельности компании.

Перед выбором способа оформления недвижимости необходимо проверить не только сам объект, но и свой иммиграционный статус. Для долгого пребывания есть, например, виза Second Home. Какие виды KITAS бывают и что даёт каждый — в отдельном гайде: KITAS в Индонезии: что это, виды и как получить на Бали

Риск: номинальная схема

В поиске решения о владении недвижимостью иностранцу могут предложить оформить землю на знакомого гражданина Индонезии: продавцу платят оговоренную сумму, а в качестве «гарантии» подписывают дополнительный договор. Схема выглядит удобной, но это незаконно. Такие сделки по закону ничтожны: уплаченное продавцу нельзя истребовать обратно, а земля переходит государству (UUPA, ст. 26(2)).

Чем заканчиваются номинальные схемы читайте тут: Номиналы. Еще одна причина потери недвижимости иностранцами на Бали

Как устроена сделка купли-продажи: 5 этапов

Этап 1. Выбор объекта и зонирование

На этом этапе главное — убедиться, что объект юридически пригоден для сделки. Если вы хотите купить виллу на Бали на берегу океана, особое внимание нужно уделить расположению участка. Чем ближе недвижимость к береговой линии — тем важнее проверить границы участка, категорию земли, зонирование, ограничения строительства и фактические документы.

Запросите у продавца или агента девять документов:

• скан или копию сертификата на землю;

• кадастровые данные и площадь участка;

• документы продавца (удостоверение личности KTP и др.);

• сведения о назначении и зонировании земли;

• документы на строение;

• квитанции об уплате налога;

• информацию о существующих обременениях;

• документы на подъездную дорогу;

• договоры аренды, если они есть.

При согласовании цены стоит сразу уточнить, что PPh (pajak penghasilan — налог на доход с продажи недвижимости) платит продавец и эта сумма уже заложена в цену. Иначе перед сделкой он может вспомнить о PPh и попросить поднять цену, чтобы не остаться в убытке.

Что проверить перед покупкой виллы на побережье: фактическую границу участка, расстояние до береговой линии, статус земли между участком и водой, есть ли общественный доступ к пляжу, законность существующего здания, возможность реконструкции и коммерческой эксплуатации.

Риск: соответствие фактического использования земли и ее разрешенного назначения. Если это не проверить, может оказаться, что использовать недвижимость для задуманных целей нельзя. Объект может рекламироваться как готовая инвестиционная вилла, но это не означает, что у продавца есть на руках полный комплект необходимых разрешений. На участке может быть запрещено строительство или коммерческая сдача в аренду.

Чтобы сдавать виллу туристам, нужна лицензия и управляющая компания. Если виллу покупают под сдачу, возможность ее получить проверяют до сделки. Какие документы подтверждают легальность постройки читайте в статье PBG и SLF в Индонезии.

Этап 2. Юридическая проверка (due diligence)

Выбрав понравившуюся виллу, необходимо проверить ее с юридической стороны. Специалист сопоставит данные в сертификате с реальным объектом. Сверяются данные о владельце, площади, границах участка, сроке действия права владения или пользования, выясняются возможные ограничения.

Если продавец — физлицо, нужно удостовериться, что он имеет право продавать объект. Если собственник — компания, то юрист проверяет ее документы и полномочия лица, имеющего право подписи. Отдельно проверяется наличие залога, ареста и других обременений, а также возможные задолженности по налогам.

Если вы собираетесь сдавать виллу туристам, то юрист обратит особое внимание на зонирование и наличие сертификатов PBG и SLF. В случае, когда недвижимость уже сдана в аренду или передана управляющей компании, юрист проработает, что будет с этими договорами после купли-продажи (обычно смена бенефициара).

Риск: юридически чистый на вид объект может иметь скрытую проблему. Проверка виллы на Бали до оплаты показывает ее реальный статус. Как устроена проверка и почему бумаги не равны чистому титулу.

Этап 3. Предварительный договор (PPJB) и задаток

После согласования цены и первичной проверки покупатель и продавец могут заключить предварительное соглашение купли-продажи (PPJB). Одновременно с этим обычно оплачивается задаток за виллу — значительная сумма. Поэтому в договоре нужно прописать детальную информацию: кадастровый номер недвижимости, номер сертификата, общую стоимость и порядок расчетов, размер задатка, условия возврата средств, обязательства продавца по налогам и другие важные пункты. При этом следует помнить, что PPJB создает договорные обязательства между сторонами, но не заменяет AJB.

Риск: подписание договора до due diligence. Если подписать PPJB и внести задаток до юридической проверки, вернуть деньги при обнаружении проблем будет сложно. Юрист поможет разработать договор с конкретными пунктами о штрафах и пока деньги еще у покупателя. Чем оборачивается плохо составленный договор — разбираем в статье Договор недвижимости, который недействителен.

Этап 4. Нотариальная сделка купли-продажи (AJB у PPAT)

Когда проверки закончены, стороны подписывают акт купли-продажи — AJB (akta jual beli). Его составляет и удостоверяет PPAT (pejabat pembuat akta tanah), должностное лицо, уполномоченное оформлять сделки с землёй. Нотариус как таковой AJB не составляет: его функции другие. На практике обе должности нередко совмещает один человек — закон это допускает, но AJB он подписывает именно как PPAT.

До подписания PPAT проверяет сертификат в BPN и пакет документов сторон, а также убеждается, что условия сделки выполнены. Покупатель должен заранее понимать, какое именно право он получает:

• иностранец-физлицо не может получить Hak Milik (SHM). Ему оформляется Hak Pakai — как правило, на земле Hak Milik по соглашению с собственником; точный механизм перехода права определяет PPAT под конкретный объект. Объект при этом должен соответствовать требованиям к жилью для иностранцев: минимальная цена, площадь участка, назначение;

• PT PMA приобретает право HGB (Hak Guna Bangunan). Перед сделкой проверяют корпоративную структуру компании, её виды деятельности (KBLI) и полномочия подписанта.

Налоги платят до подписания AJB. Продавец уплачивает PPh, покупатель — BPHTB (bea perolehan hak atas tanah dan bangunan, налог на приобретение прав на землю и здания). Без подтверждения оплаты обоих налогов PPAT акт не подписывает.

Риск: подпись PPAT не гарантирует чистоту сделки. PPAT удостоверяет сделку и проверяет формальную сторону, но не проводит полный due diligence в интересах покупателя. Проверку титула, зонирования, разрешений PBG и SLF и коммерческих рисков нужно заказать отдельно и закончить до AJB.

Этап 5. Регистрация права владения в BPN

Этот этап касается сделок с переходом права — Hak Pakai на иностранца или HGB на компанию. При leasehold перехода права нет: право на землю остаётся у владельца, а по окончании срока аренды объект возвращается ему. После подписания AJB документы направляются в BPN для переоформления сертификата на нового владельца. При покупке дома на SHM для иностранца оформляется Hak Pakai — обычно на земле Hak Milik по соглашению с собственником. Обычно готовый сертификат выдают через несколько недель или месяцев. Когда новый сертификат готов, PPAT получает его и выдает на руки покупателю.

Риск: покупатель начал пользоваться недвижимостью до получения сертификата на руки. Подписание документов у нотариуса не дает автоматической гарантии успешной регистрации и завершения сделки. Мебель на купленную виллу лучше перевозить, когда оригинал сертификата уже на руках.

Налоги и расходы при сделке купли-продажи

В финансовом плане при покупке дома учитывают не только цену, озвученную продавцом. Отдельной строкой рассчитывают услуги нотариуса и PPAT, регистрацию и юридическое сопровождение сделки. Обычно PPh составляет 2,5% от валовой суммы сделки и оплачивается продавцом. BPHTB платит покупатель: потолок ставки — 5%, точную ставку устанавливает местный закон (Perda) конкретного регентства.

Основные платежи при сделке:

• PPh (налог с продажи) — платит продавец — 2,5% от валовой суммы сделки;

• BPHTB (налог на приобретение прав) — платит покупатель — до 5%, ставка по Perda регентства;

• услуги PPAT и нотариуса, регистрация, юридическое сопровождение — оплачиваются отдельно, сумма зависит от объекта.

Как купить виллу на Бали у застройщика

Покупка дома на первичном рынке отличается от сделки со вторичной недвижимостью. Если вы покупаете виллу на этапе строительства, то помимо самого объекта нужно проверить благонадежность застройщика.

Сверяется наименование компании-продавца и компании-девелопера. Обычно это одно и то же юрлицо. Проверьте, есть ли у компании законные права на землю и нет ли обременений. В договоре обратите внимание на пункты о задержке сдачи проекта, график платежей и условия возврата денег. Если цена ниже средней по рынку, стоит выяснить почему. Особенно это важно для presale — продажи до окончания строительства: здесь выше риск задержек и проблем с разрешениями.

Риск: задержка или остановка проекта. Вы платите значительную сумму до того, как вилла будет построена. Если застройщик недобросовестный, а договор плохо защищает покупателя, то деньги, скорее всего, придется возвращать через суд.

Чем поможет юрист по оформлению недвижимости

При покупке иностранцем недвижимости юридическое сопровождение особенно важно до подписания документов и оплаты. Юрист по оформлению недвижимости помогает разбить сделку на отдельные юридические этапы. В зависимости от вида сделки и желания покупателя юридическое сопровождение может состоять из следующих шагов:

• определение подходящей формы владения;

• проверка статуса покупателя;

• анализ сертификата и сопоставление с реальным объектом;

• проверка продавца;

• сопровождение переговоров;

• due diligence земли;

• проверка зонирования, PBG и SLF, налогов;

• поиск обременений;

• анализ PPJB;

• подготовка или проверка договора PPJB;

• проверка документов перед подписанием AJB;

• координация с PPAT;

• контроль регистрации перехода права;

• проверка итоговых документов.

Если покупателю нужна предварительная независимая оценка сделки, важно иметь специалиста, который представляет интересы покупателя. К юристу нужно обращаться до подписания PPJB и передачи невозвратного задатка. В случае покупки объекта у застройщика — юридическая проверка нужна до подписания формы бронирования (booking form) и оплаты брони (reservation fee). Юрист проверит сделку до того, как ваши деньги окажутся у продавца.

Хотите проверить планируемую покупку виллы? Свяжитесь с нами — юрист по недвижимости оценит сделку до того, как деньги уйдут продавцу.

FAQ

Консультация юриста по недвижимости в Индонезии