Номиналы. Еще одна причина потери недвижимости иностранцами на Бали
Почему появляются номинальные схемы
Ограничения на владение землей в Индонезии создают предсказуемую реакцию рынка в виде использование номинальных схем. Формально собственником выступает гражданин Индонезии, фактически контроль и финансирование находятся у иностранца. На уровне договоренностей это выглядит управляемо: подписываются займы, доверенности, соглашения о передаче прав. На уровне закона эта конструкция изначально уязвима.
Ключевая проблема в том, что индонезийское право прямо ограничивает владение землей иностранцами. Это закреплено, в частности, в Undang-Undang Pokok Agraria No. 5 Tahun 1960.(https://peraturan.bpk.go.id/Details/51310/uu-no-5-tahun-1960)
Любые попытки обойти эти ограничения через скрытые соглашения могут рассматриваться судами как противоречащие закону. В таком случае применяется базовый принцип: сделка, нарушающая закон, не подлежит защите и является ничтожной.
Как суды рассматривают такие споры
Судебная практика показывает, как именно такие конструкции разрушаются. Конфликт между иностранным инвестором и номинальным владельцем. Формально титул зарегистрирован на местного гражданина, и именно он признается собственником. Иностранная сторона пытается доказать, что договоренности предусматривали передачу контроля или возврат актива. Однако суды часто исходят из того, что подобные соглашения направлены на обход закона и не могут служить основанием для защиты прав.
В результате инвестор оказывается в слабой позиции. Он не может ссылаться на право собственности, потому что его у него нет. Он также ограничен в использовании дополнительных соглашений, если они противоречат императивным нормам. Даже если деньги вложены и объект построен, юридическая конструкция может быть признана недействительной.
Риски поведения номинального владельца
Отдельным риском могут быть действия самого номинала. Он может:
Отказаться выполнять устные или письменные договоренности
Продать объект третьим лицам
Использовать титул в собственных интересах
В таких ситуациях спор переходит в суд, где решающим становится формальный статус собственника. И если он закреплен за индонезийским гражданином, именно он получает преимущество. Также есть вероятность, что первоначальная сделка по номинальному приобретению земли может быть аннулирована и земля будет приватизирована государством.
Даже более сложные структуры, такие как займы, опционы, доверенности не гарантируют защиты. Суд может квалифицировать их как элементы одной схемы, направленной на обход ограничений. Это означает, что формальное усложнение не всегда повышает юридическую устойчивость.
Что в итоге
Практический вывод здесь не в том, что номинальные схемы невозможны, к сожалению, они широко используются. Вопрос в том, что они не дают той степени защиты, на которую рассчитывают инвесторы. Суд не обязан защищать экономическую реальность сделки, если она противоречит правовой модели.
Для иностранца это означает, что контроль над активом в таких схемах держится не на праве собственности, а на балансе договоренности и рисков. И при переходе конфликта в судебную плоскость правовая позиция довольно однозначна.
В таких условиях любые инвестиции в недвижимость требуют не только понимания рынка, но и точной юридической настройки структуры сделки.
На практике это означает, что риски лучше оценивать и прорабатывать заранее, до оформления прав и передачи средств. При необходимости имеет смысл привлекать локальных юридических специалистов, которые работают с такими кейсами внутри индонезийской правовой системы.
Эксперт юридического департамента Legal Indonesia
И Густи Аю Битари Карма Гита
