Immobilien auf Bali in Indonesien kaufen: wie der Kauf abläuft und wo die Risiken liegen

Ein Ausländer kann eine Villa auf Bali kaufen, sie aber nicht so ins Eigentum eintragen lassen, wie es Indonesier tun. Der Käufer muss eine zulässige Besitzform wählen, Objekt und Verkäufer prüfen und den Kauf in fünf Schritten abwickeln: von der Auswahl des Grundstücks bis zur Eintragung des Rechts. Die größten Risiken entstehen durch Nominee-Konstruktionen, ungeprüfte Dokumente und eine Anzahlung, die vor der rechtlichen Prüfung geleistet wird. In diesem Artikel erklären wir, wie Sie eine Immobilie auf Bali kaufen und welche Fallstricke in jeder Phase lauern.

Was ein Ausländer in Indonesien kaufen kann

Ausländer können Land mit einem SHM-Zertifikat (Sertifikat Hak Milik – Freehold) nicht gleichberechtigt mit Indonesiern besitzen. Für Ausländer sieht das Gesetz andere Rechtsformen vor. Ob Hak Pakai (Nutzungsrecht) möglich ist, hängt vom Status des Käufers, der Art des Grundstücks und den gesetzlichen Anforderungen ab.

Auf Bali kann ein Ausländer ein Haus ab 5 Milliarden Rupiah oder eine Wohnung ab 2 Milliarden Rupiah kaufen – diese Mindestpreise legt der Beschluss des Ministers für ATR/BPN Nr. 1241/SK-HK.02/IX/2022 fest. Für ein Haus mit Grundstück gilt zudem die Begrenzung aus Permen ATR/BPN 18/2021 (Art. 186): ein Grundstück pro Person oder Familie und höchstens 2000 m² – mehr nur mit Sondergenehmigung des Ministers.

Ausländer können Wohnungen erwerben – satuan rumah susun, also eine eigenständige Einheit in einem Mehrfamilienkomplex. Ob die Eintragung möglich ist, hängt von der Art des Landes unter dem Gebäude, dem Status des Käufers und den Anforderungen an ausländisches Eigentum ab.

Investitions- oder Gewerbeobjekte werden in der Regel auf eine PT PMA eingetragen – eine indonesische Gesellschaft mit ausländischem Kapital. Die dritte Möglichkeit ist Hak Sewa (Leasehold), die langfristige Pacht einer Immobilie oder eines Grundstücks.

Deshalb kommen zum gewohnten Ablauf „Objekt finden – Vertrag unterschreiben – Zertifikat erhalten“ zwei Entscheidungen hinzu: welches Recht der Käufer erhält und auf wen es eingetragen wird. Die Struktur eines konkreten Kaufs hängt vom Zweck des Erwerbs, dem Status des Käufers, der Landkategorie, der Zonierung, den Dokumenten für das Gebäude und weiteren Bedingungen ab.

Drei Hauptwege, wie Ausländer Immobilien eintragen lassen:

Hak Pakai

Das ist ein Nutzungsrecht an Land, das auf einen ausländischen Staatsbürger eingetragen werden kann. Auf Staatsland und HPL-Land wird es für bis zu 30 Jahre vergeben, mit Verlängerung um bis zu 20 und Erneuerung um weitere bis zu 30 Jahre; Hak Pakai auf Hak-Milik-Land wird für bis zu 30 Jahre vergeben und durch eine neue Urkunde erneuert (PP 18/2021, Art. 52). Hak Pakai ist ein befristetes Recht und kein Gegenstück zu Hak Milik. Prüfen Sie daher vor dem Hauskauf, worauf das Recht beruht, wie lange es gilt und unter welchen Bedingungen es verlängert wird.

Leasehold (Hak Sewa)

Das ist die Pacht von Land für den Bau einer Villa in Indonesien oder einer anderen Immobilie für einen vereinbarten Zeitraum. Pächter ist der Ausländer selbst. In der Regel handelt es sich um einen Pachtvertrag und nicht um ein eingetragenes dingliches Recht, daher bestimmt der Vertrag selbst, welche Möglichkeiten der Pächter hat. Läuft die Frist ab, endet das Pachtrecht und das Haus muss geräumt werden. Deshalb werden im Vertrag zwingend die Bedingungen der Verlängerung und das Verfahren zur Übergabe des Objekts festgelegt.

PT PMA

Das ist eine indonesische Gesellschaft mit ausländischem Kapital, die unter anderem Immobilien besitzen kann. In diesem Fall ist die juristische Person Eigentümerin der Immobilie. Bevor das Grundstück eingetragen wird, ist zu prüfen, ob die Immobilie zu den Zielen und dem Tätigkeitsbereich der Gesellschaft passt.

Bevor Sie sich für eine Form der Eintragung entscheiden, sollten Sie nicht nur das Objekt prüfen, sondern auch Ihren Aufenthaltsstatus. Für einen längeren Aufenthalt gibt es zum Beispiel das Second Home Visum. Welche KITAS-Arten es gibt und was jede bietet, lesen Sie in einem eigenen Leitfaden: KITAS in Indonesien: was es ist, welche Arten es gibt und wie Sie es auf Bali erhalten

Risiko: Nominee-Konstruktion

Auf der Suche nach einer Lösung für den Immobilienbesitz wird Ausländern mitunter angeboten, das Land auf einen bekannten indonesischen Staatsbürger einzutragen: Dem Verkäufer wird ein vereinbarter Betrag gezahlt, und als „Absicherung“ wird ein Zusatzvertrag unterschrieben. Die Konstruktion wirkt bequem, ist aber illegal. Solche Geschäfte sind von Gesetzes wegen nichtig: Das an den Verkäufer Gezahlte kann nicht zurückgefordert werden, und das Land fällt an den Staat (UUPA, Art. 26(2)).

Wie Nominee-Konstruktionen enden, lesen Sie hier: Nominees: ein weiterer Grund, warum Ausländer auf Bali ihre Immobilie verlieren

Wie ein Immobilienkauf abläuft: 5 Schritte

Schritt 1. Auswahl des Objekts und Zonierung

In diesem Schritt kommt es vor allem darauf an, sicherzustellen, dass das Objekt rechtlich für einen Kauf geeignet ist. Wenn Sie eine Villa auf Bali direkt am Ozean kaufen möchten, sollten Sie besonders auf die Lage des Grundstücks achten. Je näher die Immobilie an der Küstenlinie liegt, desto wichtiger ist es, die Grundstücksgrenzen, die Landkategorie, die Zonierung, Baubeschränkungen und die tatsächlichen Dokumente zu prüfen.

Fordern Sie vom Verkäufer oder Makler neun Dokumente an:

• Scan oder Kopie des Grundstückszertifikats;

• Katasterdaten und Grundstücksfläche;

• Dokumente des Verkäufers (Ausweis KTP u. a.);

• Angaben zur Nutzungsbestimmung und Zonierung des Landes;

• Dokumente für das Gebäude;

• Belege über gezahlte Steuern;

• Informationen über bestehende Belastungen;

• Dokumente für die Zufahrtsstraße;

• Pachtverträge, falls vorhanden.

Klären Sie bei der Preisverhandlung gleich, dass die PPh (pajak penghasilan – Einkommensteuer auf den Immobilienverkauf) der Verkäufer zahlt und dieser Betrag bereits im Preis enthalten ist. Sonst erinnert er sich vor dem Abschluss womöglich an die PPh und verlangt einen höheren Preis, um keinen Verlust zu machen.

Was Sie vor dem Kauf einer Villa an der Küste prüfen sollten: die tatsächliche Grundstücksgrenze, den Abstand zur Küstenlinie, den Status des Landes zwischen Grundstück und Wasser, ob es einen öffentlichen Strandzugang gibt, die Rechtmäßigkeit des bestehenden Gebäudes sowie die Möglichkeit eines Umbaus und einer gewerblichen Nutzung.

Risiko: die Übereinstimmung zwischen der tatsächlichen Nutzung des Landes und seiner zulässigen Bestimmung. Wird das nicht geprüft, kann sich herausstellen, dass die Immobilie nicht für den geplanten Zweck genutzt werden darf. Ein Objekt kann als fertige Investitionsvilla beworben werden, das heißt aber nicht, dass der Verkäufer alle erforderlichen Genehmigungen vollständig vorliegen hat. Auf dem Grundstück können Bauen oder gewerbliche Vermietung verboten sein.

Um eine Villa an Touristen zu vermieten, braucht man eine Lizenz und eine Verwaltungsgesellschaft. Wird die Villa zur Vermietung gekauft, wird vor dem Kauf geprüft, ob sich diese Lizenz erhalten lässt. Welche Dokumente die Rechtmäßigkeit eines Gebäudes belegen, lesen Sie im Artikel PBG und SLF in Indonesien.

Schritt 2. Rechtliche Prüfung (Due Diligence)

Haben Sie eine passende Villa gefunden, muss sie rechtlich geprüft werden. Ein Fachmann gleicht die Angaben im Zertifikat mit dem tatsächlichen Objekt ab. Geprüft werden die Angaben zum Eigentümer, zur Fläche, zu den Grundstücksgrenzen und zur Laufzeit des Eigentums- oder Nutzungsrechts; mögliche Einschränkungen werden ermittelt.

Ist der Verkäufer eine Privatperson, muss sichergestellt werden, dass er zum Verkauf des Objekts berechtigt ist. Ist der Eigentümer eine Gesellschaft, prüft der Jurist deren Unterlagen und die Vollmachten der zeichnungsberechtigten Person. Gesondert wird geprüft, ob Pfandrechte, Beschlagnahmen oder andere Belastungen bestehen und ob es Steuerschulden gibt.

Wenn Sie die Villa an Touristen vermieten möchten, achtet der Jurist besonders auf die Zonierung und das Vorliegen der Zertifikate PBG und SLF. Ist die Immobilie bereits vermietet oder einer Verwaltungsgesellschaft übergeben, klärt der Jurist, was nach dem Kauf mit diesen Verträgen geschieht (in der Regel ein Wechsel des Begünstigten).

Risiko: Ein rechtlich sauber wirkendes Objekt kann ein verborgenes Problem haben. Die Prüfung einer Villa auf Bali vor der Zahlung zeigt ihren tatsächlichen Status. Wie die Prüfung abläuft und warum Papiere noch keinen sauberen Titel bedeuten.

Schritt 3. Vorvertrag (PPJB) und Anzahlung

Nach der Einigung über den Preis und einer ersten Prüfung können Käufer und Verkäufer einen Kaufvorvertrag (PPJB) schließen. Gleichzeitig wird für die Villa üblicherweise eine Anzahlung geleistet – ein erheblicher Betrag. Deshalb sollte der Vertrag detaillierte Angaben enthalten: Katasternummer der Immobilie, Nummer des Zertifikats, Gesamtpreis und Zahlungsmodalitäten, Höhe der Anzahlung, Bedingungen für die Rückzahlung, Steuerpflichten des Verkäufers und weitere wichtige Punkte. Dabei ist zu beachten, dass die PPJB vertragliche Pflichten zwischen den Parteien begründet, die AJB aber nicht ersetzt.

Risiko: Unterzeichnung des Vertrags vor der Due Diligence. Wer die PPJB unterschreibt und die Anzahlung vor der rechtlichen Prüfung leistet, bekommt das Geld nur schwer zurück, wenn Probleme auftauchen. Ein Jurist hilft, den Vertrag mit konkreten Klauseln zu Vertragsstrafen auszuarbeiten, solange das Geld noch beim Käufer liegt. Welche Folgen ein schlecht aufgesetzter Vertrag hat, zeigen wir im Artikel Ein Immobilienvertrag, der unwirksam ist.

Schritt 4. Notarieller Kaufabschluss (AJB beim PPAT)

Sind die Prüfungen abgeschlossen, unterzeichnen die Parteien die Kaufurkunde – AJB (akta jual beli). Sie wird vom PPAT (pejabat pembuat akta tanah) erstellt und beurkundet, einem Amtsträger, der zur Beurkundung von Grundstücksgeschäften befugt ist. Der Notar als solcher erstellt keine AJB: Er hat andere Aufgaben. In der Praxis übt oft dieselbe Person beide Ämter aus – das Gesetz erlaubt das, die AJB unterzeichnet sie aber ausdrücklich als PPAT.

Vor der Unterzeichnung prüft der PPAT das Zertifikat bei der BPN und die Unterlagen der Parteien und vergewissert sich, dass die Kaufbedingungen erfüllt sind. Der Käufer sollte vorab genau wissen, welches Recht er erhält:

• Ein Ausländer als Privatperson kann kein Hak Milik (SHM) erhalten. Für ihn wird Hak Pakai eingetragen – in der Regel auf Hak-Milik-Land per Vereinbarung mit dem Eigentümer; den genauen Mechanismus der Rechtsübertragung legt der PPAT für das konkrete Objekt fest. Das Objekt muss dabei die Anforderungen an Wohnraum für Ausländer erfüllen: Mindestpreis, Grundstücksfläche, Nutzungsbestimmung;

• Eine PT PMA erwirbt das Recht HGB (Hak Guna Bangunan). Vor dem Kauf werden die Gesellschaftsstruktur, ihre Tätigkeitsbereiche (KBLI) und die Vollmachten des Unterzeichners geprüft.

Die Steuern werden vor der Unterzeichnung der AJB gezahlt. Der Verkäufer zahlt die PPh, der Käufer die BPHTB (bea perolehan hak atas tanah dan bangunan, Steuer auf den Erwerb von Rechten an Land und Gebäuden). Ohne Nachweis über die Zahlung beider Steuern unterzeichnet der PPAT die Urkunde nicht.

Risiko: Die Unterschrift des PPAT ist keine Gewähr für einen einwandfreien Kauf. Der PPAT beurkundet das Geschäft und prüft die formale Seite, führt aber keine vollständige Due Diligence im Interesse des Käufers durch. Die Prüfung von Titel, Zonierung, PBG- und SLF-Genehmigungen sowie kommerziellen Risiken muss separat beauftragt und vor der AJB abgeschlossen werden.

Schritt 5. Eintragung des Rechts bei der BPN

Dieser Schritt betrifft Geschäfte mit Rechtsübertragung – Hak Pakai auf einen Ausländer oder HGB auf eine Gesellschaft. Beim Leasehold gibt es keine Rechtsübertragung: Das Recht am Land bleibt beim Eigentümer, und nach Ablauf der Pacht fällt das Objekt an ihn zurück. Nach der Unterzeichnung der AJB werden die Unterlagen an die BPN geschickt, damit das Zertifikat auf den neuen Eigentümer umgeschrieben wird. Beim Kauf eines Hauses auf SHM-Land wird für den Ausländer Hak Pakai eingetragen – in der Regel auf Hak-Milik-Land per Vereinbarung mit dem Eigentümer. Üblicherweise wird das fertige Zertifikat nach einigen Wochen oder Monaten ausgestellt. Liegt das neue Zertifikat vor, holt der PPAT es ab und übergibt es dem Käufer.

Risiko: Der Käufer nutzt die Immobilie, bevor er das Zertifikat in den Händen hält. Die Unterzeichnung der Dokumente beim Notar sichert nicht automatisch eine erfolgreiche Eintragung und den Abschluss des Kaufs. Möbel bringen Sie besser erst dann in die gekaufte Villa, wenn Sie das Originalzertifikat in den Händen halten.

Steuern und Kosten beim Immobilienkauf

Bei der Finanzplanung für einen Hauskauf zählt nicht nur der vom Verkäufer genannte Preis. Gesondert kalkuliert werden die Leistungen von Notar und PPAT, die Eintragung und die juristische Begleitung des Kaufs. Die PPh beträgt in der Regel 2,5 % des Bruttokaufpreises und wird vom Verkäufer gezahlt. Die BPHTB zahlt der Käufer: Der Höchstsatz liegt bei 5 %, den genauen Satz legt die lokale Verordnung (Perda) des jeweiligen Regierungsbezirks fest.

Die wichtigsten Zahlungen beim Kauf:

• PPh (Steuer auf den Verkauf) – zahlt der Verkäufer – 2,5 % des Bruttokaufpreises;

• BPHTB (Steuer auf den Rechtserwerb) – zahlt der Käufer – bis zu 5 %, Satz laut Perda des Regierungsbezirks;

• Leistungen von PPAT und Notar, Eintragung, juristische Begleitung – werden gesondert bezahlt, die Höhe hängt vom Objekt ab.

Wie Sie eine Villa auf Bali vom Bauträger kaufen

Der Kauf eines Hauses auf dem Erstmarkt unterscheidet sich von einem Kauf auf dem Wiederverkaufsmarkt. Wenn Sie eine Villa in der Bauphase kaufen, müssen Sie neben dem Objekt selbst auch die Zuverlässigkeit des Bauträgers prüfen.

Abgeglichen wird der Name der verkaufenden Gesellschaft mit dem der Projektentwicklerin. Meist ist es dieselbe juristische Person. Prüfen Sie, ob die Gesellschaft rechtmäßige Rechte am Land hat und ob Belastungen bestehen. Achten Sie im Vertrag auf die Klauseln zu Verzögerungen bei der Fertigstellung, den Zahlungsplan und die Bedingungen für die Rückzahlung. Liegt der Preis unter dem Marktdurchschnitt, sollten Sie den Grund klären. Das ist besonders wichtig beim Presale – dem Verkauf vor Abschluss des Baus: Hier ist das Risiko von Verzögerungen und Problemen mit Genehmigungen höher.

Risiko: Verzögerung oder Stillstand des Projekts. Sie zahlen einen erheblichen Betrag, bevor die Villa gebaut ist. Ist der Bauträger unseriös und schützt der Vertrag den Käufer schlecht, müssen Sie Ihr Geld höchstwahrscheinlich vor Gericht zurückfordern.

Wie ein Immobilienjurist Ihnen hilft

Beim Immobilienkauf durch Ausländer ist juristische Begleitung vor allem vor der Unterzeichnung von Dokumenten und vor Zahlungen wichtig. Ein Immobilienjurist hilft, den Kauf in einzelne rechtliche Schritte zu gliedern. Je nach Art des Geschäfts und Wunsch des Käufers kann die juristische Begleitung folgende Schritte umfassen:

• Bestimmung der passenden Besitzform;

• Prüfung des Käuferstatus;

• Analyse des Zertifikats und Abgleich mit dem tatsächlichen Objekt;

• Prüfung des Verkäufers;

• Begleitung der Verhandlungen;

• Due Diligence des Grundstücks;

• Prüfung von Zonierung, PBG und SLF sowie Steuern;

• Suche nach Belastungen;

• Analyse der PPJB;

• Erstellung oder Prüfung des PPJB-Vertrags;

• Prüfung der Dokumente vor Unterzeichnung der AJB;

• Abstimmung mit dem PPAT;

• Kontrolle der Eintragung der Rechtsübertragung;

• Prüfung der Abschlussdokumente.

Wenn der Käufer vorab eine unabhängige Einschätzung des Geschäfts braucht, ist ein Fachmann wichtig, der die Interessen des Käufers vertritt. Wenden Sie sich an einen Juristen, bevor Sie die PPJB unterschreiben und eine nicht erstattungsfähige Anzahlung leisten. Beim Kauf vom Bauträger ist die rechtliche Prüfung vor der Unterzeichnung des Reservierungsformulars (booking form) und der Zahlung der Reservierungsgebühr (reservation fee) nötig. Der Jurist prüft das Geschäft, bevor Ihr Geld beim Verkäufer ist.

Möchten Sie Ihren geplanten Villenkauf prüfen lassen? Kontaktieren Sie uns – ein Immobilienjurist bewertet das Geschäft, bevor das Geld an den Verkäufer geht.

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Juristische Immobilienberatung in Indonesien