Comprar un inmueble en Bali, Indonesia: cómo funciona la compraventa y dónde están los riesgos

Un extranjero puede comprar una villa en Bali, pero no puede inscribirla en propiedad como lo hacen los indonesios. El comprador debe elegir una forma de tenencia permitida, revisar el inmueble y al vendedor y completar la operación en cinco etapas: desde la elección del terreno hasta el registro del derecho. Los principales riesgos están en los esquemas con testaferro, los documentos sin verificar y la señal pagada antes de la revisión legal. En este artículo explicamos cómo comprar un inmueble en Bali y qué trampas aparecen en cada etapa.

Qué puede comprar un extranjero en Indonesia

Los extranjeros no pueden ser plenos propietarios de un terreno con certificado SHM (Sertifikat Hak Milik, freehold) en igualdad de condiciones con los indonesios. La ley prevé para ellos otros tipos de derechos. La posibilidad de usar Hak Pakai (derecho de uso) depende del estatus del comprador, del tipo de terreno y de los requisitos legales.

En Bali, un extranjero puede comprar una casa de al menos 5.000 millones de rupias o un apartamento de al menos 2.000 millones de rupias: los precios mínimos los fija la Decisión del Ministro de ATR/BPN (Kepmen) n.º 1241/SK-HK.02/IX/2022. Para una casa sobre terreno rige además el límite del Permen ATR/BPN 18/2021 (art. 186): un terreno por persona o familia y no más de 2000 m²; una superficie mayor solo con permiso especial del ministro.

Los extranjeros pueden adquirir apartamentos (satuan rumah susun), es decir, una unidad independiente dentro de un edificio de viviendas. La posibilidad de inscribirlo depende del tipo de terreno bajo el edificio, del estatus del comprador y de los requisitos para la propiedad extranjera.

Un inmueble de inversión o comercial suele inscribirse a nombre de una PT PMA, una empresa indonesia con capital extranjero. La tercera opción es Hak Sewa (leasehold), el arrendamiento a largo plazo de un inmueble o de un terreno.

Por eso, al esquema habitual de «encontrar el inmueble, firmar el contrato y recibir el certificado» se suman dos decisiones: qué derecho obtendrá el comprador y a nombre de quién se inscribirá. La estructura de cada operación depende del objetivo de la compra, del estatus del comprador, de la categoría del terreno, de la zonificación, de los documentos de la construcción y de otras condiciones.

Tres formas principales de inscribir un inmueble a nombre de extranjeros:

Hak Pakai

Es un derecho de uso de la tierra que puede inscribirse a nombre de un ciudadano extranjero. Sobre tierra estatal y tierra HPL se concede por un plazo de hasta 30 años, con prórroga de hasta 20 y renovación de hasta otros 30; el Hak Pakai sobre tierra Hak Milik se concede por hasta 30 años y se renueva con una nueva escritura (PP 18/2021, art. 52). Hak Pakai es una tenencia temporal, no un equivalente de Hak Milik, por lo que antes de comprar una casa hay que comprobar el origen del derecho, su plazo de vigencia y las condiciones de prórroga.

Leasehold (Hak Sewa)

Es el arrendamiento de un terreno para construir una villa en Indonesia u otro inmueble por un plazo pactado. El arrendatario es el propio extranjero. Normalmente se trata de un contrato de arrendamiento y no de un derecho real registrado, así que el alcance de las facultades del arrendatario lo define el propio contrato. Cuando vence el plazo, el derecho de arrendamiento se extingue y hay que dejar la casa. Por eso el contrato debe fijar las condiciones de prórroga y el procedimiento de entrega del inmueble.

PT PMA

Es una empresa indonesia con capital extranjero que, entre otras cosas, puede ser titular de inmuebles. En este caso, el titular del inmueble es la persona jurídica. Antes de inscribir el terreno hay que comprobar si el inmueble encaja con los fines y el ámbito de actividad de la empresa.

Antes de elegir la forma de inscripción hay que revisar no solo el inmueble, sino también su propio estatus migratorio. Para estancias largas existe, por ejemplo, el visado Second Home. Qué tipos de KITAS hay y qué ofrece cada uno, en una guía aparte: KITAS en Indonesia: qué es, tipos y cómo obtenerlo en Bali

Riesgo: esquema con testaferro

Al buscar una solución para la titularidad, a un extranjero le pueden proponer inscribir el terreno a nombre de un ciudadano indonesio conocido: al vendedor se le paga una suma pactada y, como «garantía», se firma un contrato adicional. El esquema parece cómodo, pero es ilegal. Por ley, estas operaciones son nulas: lo pagado al vendedor no se puede reclamar y el terreno pasa al Estado (UUPA, art. 26(2)).

Cómo terminan los esquemas con testaferro, aquí: Testaferros: otra razón por la que los extranjeros pierden inmuebles en Bali

Cómo funciona la compraventa: 5 etapas

Etapa 1. Elección del inmueble y zonificación

En esta etapa lo principal es asegurarse de que el inmueble es jurídicamente apto para la operación. Si quiere comprar una villa en Bali frente al océano, preste especial atención a la ubicación del terreno. Cuanto más cerca esté el inmueble de la línea de costa, más importante es comprobar los linderos del terreno, la categoría del suelo, la zonificación, las restricciones de construcción y los documentos reales.

Pida al vendedor o al agente nueve documentos:

• escaneo o copia del certificado del terreno;

• datos catastrales y superficie del terreno;

• documentos del vendedor (documento de identidad KTP, etc.);

• información sobre el uso y la zonificación del terreno;

• documentos de la construcción;

• recibos de pago de impuestos;

• información sobre cargas existentes;

• documentos del camino de acceso;

• contratos de arrendamiento, si los hay.

Al negociar el precio conviene dejar claro desde el principio que el PPh (pajak penghasilan, impuesto sobre la renta por la venta del inmueble) lo paga el vendedor y que ese importe ya está incluido en el precio. De lo contrario, antes de la operación puede acordarse del PPh y pedir que se suba el precio para no salir perdiendo.

Qué revisar antes de comprar una villa en la costa: el lindero real del terreno, la distancia a la línea de costa, el estatus del suelo entre el terreno y el agua, si hay acceso público a la playa, la legalidad del edificio existente y la posibilidad de reformarlo y explotarlo comercialmente.

Riesgo: que el uso real del terreno no coincida con su uso autorizado. Si no se comprueba, puede resultar que el inmueble no se pueda usar para el fin previsto. Un inmueble puede anunciarse como villa de inversión lista, pero eso no significa que el vendedor tenga el juego completo de permisos necesarios. En el terreno puede estar prohibido construir o alquilar con fines comerciales.

Para alquilar una villa a turistas se necesita una licencia y una empresa gestora. Si la villa se compra para alquilarla, la posibilidad de obtener la licencia se comprueba antes de la operación. Qué documentos acreditan la legalidad de la construcción, en el artículo PBG y SLF en Indonesia.

Etapa 2. Revisión legal (due diligence)

Una vez elegida la villa, hay que revisarla desde el punto de vista legal. El especialista cotejará los datos del certificado con el inmueble real. Se verifican el titular, la superficie, los linderos del terreno y el plazo de vigencia del derecho de propiedad o de uso, y se identifican posibles restricciones.

Si el vendedor es una persona física, hay que confirmar que tiene derecho a vender el inmueble. Si el titular es una empresa, el jurista revisa sus documentos y las facultades de la persona con poder de firma. Por separado se comprueba si hay hipotecas, embargos u otras cargas, así como posibles deudas fiscales.

Si piensa alquilar la villa a turistas, el jurista prestará especial atención a la zonificación y a los certificados PBG y SLF. Si el inmueble ya está alquilado o cedido a una empresa gestora, el jurista analizará qué pasará con esos contratos tras la compraventa (normalmente, cambio de beneficiario).

Riesgo: un inmueble que parece jurídicamente limpio puede tener un problema oculto. La revisión de una villa en Bali antes del pago muestra su estatus real. Cómo funciona la revisión y por qué los papeles no equivalen a un título limpio.

Etapa 3. Contrato preliminar (PPJB) y señal

Tras acordar el precio y hacer una primera revisión, comprador y vendedor pueden firmar un contrato preliminar de compraventa (PPJB). Al mismo tiempo suele pagarse la señal por la villa, una suma considerable. Por eso el contrato debe recoger información detallada: el número catastral del inmueble, el número del certificado, el precio total y la forma de pago, el importe de la señal, las condiciones de devolución del dinero, las obligaciones fiscales del vendedor y otros puntos importantes. Hay que tener en cuenta que el PPJB crea obligaciones contractuales entre las partes, pero no sustituye a la AJB.

Riesgo: firmar el contrato antes del due diligence. Si firma el PPJB y paga la señal antes de la revisión legal, recuperar el dinero cuando aparezcan problemas será difícil. El jurista le ayudará a redactar un contrato con cláusulas concretas sobre penalizaciones mientras el dinero sigue en manos del comprador. Las consecuencias de un contrato mal redactado las analizamos en el artículo Contrato inmobiliario que no es válido.

Etapa 4. Compraventa notarial (AJB ante el PPAT)

Cuando terminan las revisiones, las partes firman la escritura de compraventa: la AJB (akta jual beli). La redacta y la autoriza el PPAT (pejabat pembuat akta tanah), el funcionario facultado para formalizar operaciones con tierras. El notario como tal no redacta la AJB: sus funciones son otras. En la práctica, una misma persona suele ocupar ambos cargos (la ley lo permite), pero firma la AJB precisamente como PPAT.

Antes de la firma, el PPAT comprueba el certificado en la BPN y el paquete de documentos de las partes, y se asegura de que se han cumplido las condiciones de la operación. El comprador debe saber de antemano qué derecho exacto recibe:

• un extranjero persona física no puede obtener Hak Milik (SHM). Se le inscribe un Hak Pakai, por lo general sobre tierra Hak Milik mediante acuerdo con el propietario; el mecanismo exacto de transmisión del derecho lo determina el PPAT para cada inmueble. Además, el inmueble debe cumplir los requisitos de vivienda para extranjeros: precio mínimo, superficie del terreno, uso;

• una PT PMA adquiere el derecho HGB (Hak Guna Bangunan). Antes de la operación se revisan la estructura societaria de la empresa, sus actividades (KBLI) y las facultades del firmante.

Los impuestos se pagan antes de firmar la AJB. El vendedor paga el PPh y el comprador, el BPHTB (bea perolehan hak atas tanah dan bangunan, impuesto sobre la adquisición de derechos sobre terrenos y edificios). Sin justificante del pago de ambos impuestos, el PPAT no firma la escritura.

Riesgo: la firma del PPAT no garantiza que la operación esté limpia. El PPAT autoriza la operación y revisa el aspecto formal, pero no realiza un due diligence completo en interés del comprador. La revisión del título, la zonificación, los permisos PBG y SLF y los riesgos comerciales hay que encargarla aparte y terminarla antes de la AJB.

Etapa 5. Registro del derecho en la BPN

Esta etapa se aplica a las operaciones con transmisión de derecho: Hak Pakai a nombre de un extranjero o HGB a nombre de una empresa. En el leasehold no hay transmisión de derecho: el derecho sobre el terreno sigue siendo del propietario y, al terminar el arrendamiento, el inmueble vuelve a él. Tras firmar la AJB, los documentos se envían a la BPN para inscribir el certificado a nombre del nuevo titular. Al comprar una casa con SHM, al extranjero se le inscribe un Hak Pakai, normalmente sobre tierra Hak Milik mediante acuerdo con el propietario. Por lo general, el certificado está listo en unas semanas o meses. Cuando el nuevo certificado está listo, el PPAT lo recoge y se lo entrega al comprador.

Riesgo: el comprador empieza a usar el inmueble antes de tener el certificado en mano. Firmar los documentos ante notario no asegura de forma automática el registro ni el cierre de la operación. Conviene trasladar los muebles a la villa comprada cuando ya tenga el original del certificado.

Impuestos y gastos de la compraventa

En el plan financiero de la compra de una casa no solo cuenta el precio que indica el vendedor. Aparte se calculan los servicios del notario y del PPAT, el registro y el acompañamiento legal de la operación. Normalmente el PPh es del 2,5 % del importe bruto de la operación y lo paga el vendedor. El BPHTB lo paga el comprador: el tipo máximo es del 5 %, y el tipo exacto lo fija la normativa local (Perda) de cada regencia.

Principales pagos de la operación:

• PPh (impuesto sobre la venta): lo paga el vendedor; 2,5 % del importe bruto de la operación;

• BPHTB (impuesto sobre la adquisición de derechos): lo paga el comprador; hasta el 5 %, tipo según la Perda de la regencia;

• servicios del PPAT y del notario, registro, acompañamiento legal: se pagan aparte; el importe depende del inmueble.

Cómo comprar una villa en Bali a un promotor

La compra de una vivienda nueva difiere de una operación con un inmueble de segunda mano. Si compra una villa en construcción, además del propio inmueble hay que comprobar la fiabilidad del promotor.

Se coteja el nombre de la empresa vendedora con el de la empresa promotora. Normalmente es la misma persona jurídica. Compruebe si la empresa tiene derechos legales sobre el terreno y si hay cargas. En el contrato, fíjese en las cláusulas sobre retrasos en la entrega, el calendario de pagos y las condiciones de devolución del dinero. Si el precio está por debajo de la media del mercado, conviene averiguar por qué. Esto es especialmente importante en el presale, la venta antes de terminar la obra: aquí el riesgo de retrasos y de problemas con los permisos es mayor.

Riesgo: retraso o paralización del proyecto. Usted paga una suma considerable antes de que la villa esté construida. Si el promotor actúa de mala fe y el contrato protege mal al comprador, lo más probable es que tenga que recuperar el dinero por vía judicial.

Cómo ayuda un jurista inmobiliario

Cuando un extranjero compra un inmueble, el acompañamiento legal es especialmente importante antes de firmar documentos y pagar. Un jurista inmobiliario ayuda a dividir la operación en etapas jurídicas separadas. Según el tipo de operación y lo que quiera el comprador, el acompañamiento legal puede incluir los siguientes pasos:

• definir la forma de tenencia adecuada;

• revisar el estatus del comprador;

• analizar el certificado y cotejarlo con el inmueble real;

• revisar al vendedor;

• acompañar las negociaciones;

• due diligence del terreno;

• revisar la zonificación, PBG y SLF, e impuestos;

• buscar cargas;

• analizar el PPJB;

• preparar o revisar el contrato PPJB;

• revisar los documentos antes de firmar la AJB;

• coordinar con el PPAT;

• supervisar el registro de la transmisión del derecho;

• revisar los documentos finales.

Si el comprador necesita una evaluación previa e independiente de la operación, es importante contar con un especialista que represente sus intereses. Hay que acudir al jurista antes de firmar el PPJB y de entregar una señal no reembolsable. Si se compra a un promotor, la revisión legal es necesaria antes de firmar el formulario de reserva (booking form) y pagar la reserva (reservation fee). El jurista revisará la operación antes de que su dinero llegue al vendedor.

¿Quiere revisar la compra de una villa que tiene prevista? Contacte con nosotros: un jurista inmobiliario evaluará la operación antes de que el dinero llegue al vendedor.

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