名義貸し：バリ島で外国人が不動産を失うもう一つの理由
名義貸しスキームが生まれる理由
インドネシアにおける土地所有への制限は、名義貸しスキームの利用という予測可能な市場の反応を生み出しています。形式上の所有者はインドネシア国民ですが、実際の管理と資金拠出は外国人が行います。当事者間の取り決めのレベルでは、これは統制されているように見えます。金銭消費貸借契約、委任状、権利譲渡契約などが締結されます。しかし法律のレベルでは、この構造は当初から脆弱です。
主な問題は、インドネシア法が外国人による土地所有を明確に制限していることです。こうした制限を隠れた合意によって回避しようとする試みは、裁判所により法律に反するものとみなされる可能性があります。その場合、法律に違反する取引は保護の対象とならず無効であるという基本原則が適用されます。
裁判所はこうした紛争をどう扱うか
判例は、こうした構造がまさにどのように崩壊するかを示しています。外国人投資家と名義上の所有者との間の対立です。形式上、権利証は現地国民の名義で登録されており、その人物が所有者として認められます。外国側は、取り決めに管理権の移転や資産の返還が含まれていたことを証明しようとします。しかし裁判所は多くの場合、こうした合意は法律の回避を目的としたものであり、権利保護の根拠にはなり得ないという立場を取ります。
その結果、投資家は不利な立場に置かれます。所有権を根拠にすることはできません。なぜなら、そもそも所有権を有していないからです。また、強行規定に反する場合、追加の合意を根拠とすることも制限されます。資金が投じられ、建物が完成していたとしても、その法的構造は無効と判断される可能性があります。
名義上の所有者の行動に伴うリスク
名義人自身の行動も、別のリスクとなり得ます。名義人は以下を行う可能性があります。
口頭または書面による取り決めの履行を拒否する
物件を第三者に売却する
権利証を自らの利益のために利用する
こうした状況では紛争は裁判所に持ち込まれ、そこでは所有者としての形式的な地位が決定的な意味を持ちます。そして、それがインドネシア国民の名義になっている場合、その人物が有利になります。また、名義による土地取得の当初の取引自体が無効とされ、土地が国に接収される可能性もあります。
金銭消費貸借、オプション、委任状といったより複雑な構造であっても、保護は保証されません。裁判所はこれらを、制限回避を目的とした一つのスキームの構成要素とみなす可能性があります。つまり、形式的に複雑化させても、法的な安定性が必ずしも高まるわけではありません。
結論として
ここでの実務的な結論は、名義貸しスキームが不可能だということではなく、残念ながら広く利用されているのが現実です。問題は、投資家が期待するほどの保護をこれらのスキームが提供しないという点にあります。裁判所は、取引の経済的実態が法的枠組みに反する場合、それを保護する義務を負いません。
外国人にとってこれは、こうしたスキームにおける資産への支配権が所有権にではなく、取り決めとリスクのバランスの上に成り立っていることを意味します。そして紛争が裁判の場に移った場合、法的立場はかなり明確なものとなります。
このような状況下では、不動産への投資には市場の理解だけでなく、取引構造の精緻な法的設計も求められます。
実務上、これはリスクを権利手続きおよび資金移転の前にあらかじめ評価し検討しておくべきことを意味します。必要に応じて、インドネシアの法制度の中でこうした案件を扱う現地の法務専門家を関与させることも有効です。
Legal Indonesia法務部門エキスパート
I Gusti Ayu Bitari Karma Gita
