インドネシアの不動産：否認、怒り、交渉、そして裁判
インドネシアの不動産市場では、外国人を含む購入者が、頭金を支払い契約書に署名すれば物件の所有者になると考えることがよくあります。しかし実際には、必ずしもそうとは限りません。
建設段階にある多くのプロジェクトでは、購入者が取得するのは所有権ではなく、デベロッパーに対する契約上の請求権です。このモデルはPPJB(仮売買契約)を通じて実現され、これはrumah susun(区分所有住宅)法およびPUPR規則を含むインドネシアの法令で認められています。
つまり、代金支払いおよび契約締結の時点で購入者が取得するのは物件そのものではなく、将来その引渡しを請求する権利です。
PPJBの法的性質
PPJBは、デベロッパーが将来不動産を引き渡す義務を定めるものです。
ただし、この契約自体は購入者への所有権移転を意味するものではありません。
最終的な権利移転手続きが完了するまで、購入者は実質的にプロジェクトの建設資金を提供し、デベロッパーによる義務履行を期待する立場にあります。
実務上、これは購入者に直接的な影響を及ぼします。
以下のような場合です。
建設の遅延
物件仕様の変更
土地に関する紛争
デベロッパーの財務問題
裁判所は購入者を物件の所有者としてではなく、契約紛争の当事者として扱います。
つまり、権利保護は不動産の所有権ではなく、契約条件に基づいて構築されることになります。
判例
最高裁判所が審理したPT Multi Artha Griya(West Point Apartment)の紛争(No. 1455 K/Pdt/2022)、およびPPJBとsurat pesanan (物件の事前予約)による購入に関するその他の紛争は、こうしたモデルによる紛争が定期的に発生していることを示しています。判例データベースには、デベロッパー側の契約義務違反(wanprestasi)に関する案件が多数含まれています。ここから、こうした状況は構造的な性格を持つことが分かります。物件が約束され、代金が支払われた後、引渡しの時期や詳細、あるいは引渡し自体の可否をめぐる紛争が始まるのです。
購入者にとってこれは、署名済みの契約書と支払いの実績があっても、取引の結果はデベロッパーがどのように義務を履行するかに左右されることを意味します。
圧力手段の限界
さらに、SEMA No. 3 Tahun 2023に示されたインドネシア最高裁判所(Mahkamah Agung)の見解も考慮する必要があります。
この通達によれば、デベロッパーに対する破産申立てまたはPKPU(債務返済猶予)申立ては、「簡易な証明」の基準を満たさないとされています。
つまり、倒産手続きをデベロッパーへの圧力手段として利用することは実務上制限されており、必ずしも迅速な資金回収につながるわけではありません。
言い換えれば、紛争が生じた場合、購入者には投資資金を迅速かつ直接的に回収する手段がない可能性があります。
投資家にとっての実務的な結論
外国人投資家にとっては、こうした取引の法的性質を理解しておくことが重要です。
所有権の取得手続きが完了するまでは、以下のとおりです。
物件は購入者の所有下にありません
デベロッパーとの関係は契約上のものにとどまります
投資の成否は義務の履行状況に左右されます
つまり、建設段階での購入は、完成物件の取得とは本質的に異なります。そのため、プロジェクトを分析する際は以下を考慮する必要があります。
土地の法的地位
土地の賃借期間
許認可書類の有無
建設の進捗段階
デベロッパーに関する訴訟の有無
プロジェクトの資金計画
実務上、まさにこれらの要素が、物件が申告どおりの時期と条件で実際に購入者に引き渡されるかどうかを左右します。
総括
実務的な観点からは、重要なのは物件そのものだけでなく、取引の法的構造です。
支払いと所有権取得の間の時間的な隔たりが大きいほど、投資家のリスクは高くなります。
現在の状況下では、建設段階での不動産購入には、投資としての魅力だけでなく、デベロッパー側の義務履行リスクの評価も求められます。
購入者は、自らが取得するのは将来的な不動産だけでなく、一定水準の法的・商業的リスクでもあることを事前に理解しておく必要があります。
Legal Indonesia法務部門エキスパート
I Gusti Ayu Bitari Karma Gita
