Kaution für eine Villa auf Bali zurückholen, wenn es kein Übergabeprotokoll gibt: ein Fallbeispiel

Ein langer Mietvertrag auf Bali geht zu Ende, Sie ziehen aus, und der Eigentümer erklärt, dass die gesamte Kaution für Reparaturen draufgeht. Sie sind nicht einverstanden, haben aber keine Belege dafür, „wie es beim Einzug war". Wir schauen uns einen realen Fall an.

Die Ausgangslage

Ein Ausländer mietete anderthalb Jahre lang eine Villa auf Bali. Die Kaution betrug etwa 28 Millionen Rupiah. Nach dem Auszug behielten die Eigentümer die Kaution vollständig ein.

Zuerst beriefen sie sich auf Flecken auf dem Boden und den Zustand der Wände. Später kamen ein eingestürzter Deckenteil, der Pool, der Garten und die Schlüssel hinzu. Belege, einen Kostenvoranschlag und ein beim Auszug unterschriebenes Protokoll gab es nicht. Es gab Fotos und Videos ohne Datum.

Mehrere Wochen versuchte der Mandant, sich selbst zu einigen, ohne Ergebnis. Dann wandte er sich an uns.

Die Rechtslage: Das Gesetz steht nicht von vornherein auf der Seite des Mieters

Das KUHPerdata (Bürgerliches Gesetzbuch Indonesiens) verteilt die Risiken so:

• Wenn beim Einzug eine Inventar- und Zustandsliste erstellt wurde (pertelaan), gibt der Mieter die Mietsache in dem Zustand zurück, der in der Liste steht. Abnutzung durch Zeitablauf und Schäden, die sich nicht vermeiden ließen, werden nicht berücksichtigt (Art. 1562).

• Wenn es keine Liste gab, gilt der Mieter als Empfänger einer Mietsache in gutem Zustand, und er muss sie im gleichen Zustand zurückgeben, soweit es um die laufende Instandhaltung geht. Das Gegenteil kann nur er selbst beweisen (Art. 1563).

• Der Mieter haftet für Schäden, die während der Mietzeit entstanden sind, wenn er nicht nachweist, dass sie ohne sein Verschulden eingetreten sind (Art. 1564). Er haftet auch für Schäden, die Personen verursacht haben, die mit ihm zusammengelebt haben (Art. 1566).

Fazit: Ohne ein Übergabeprotokoll mit Fotos und Datumsangaben beginnt der Mieter den Streit aus einer schwächeren Position. Die Kaution selbst ist gesetzlich nicht gesondert geregelt, ihr Schicksal bestimmen der Vertrag und die Beweise.

Warum die Position des Mandanten trotzdem stärker war

Die Vermutung zugunsten des Eigentümers befreit ihn nicht von der Pflicht, zu zeigen, dass der Schaden tatsächlich vorhanden war, gerade während der Mietzeit entstanden ist und den geforderten Betrag wert ist. Unser Rechtsexperte baute die Argumentation darauf auf:

• Fotos und Videos der Eigentümer ohne Datum und Metadaten: Es lässt sich nicht bestätigen, wann sie aufgenommen wurden;

• die Beanstandungen zu Decke, Pool und Garten tauchten erst nach dem Auszug auf, und nachdem die Eigentümer Arbeiten an der Villa begonnen hatten;

• es gibt kein von beiden Seiten unterschriebenes Auszugsprotokoll, keinen Kostenvoranschlag nach Positionen und keine Belege;

• ein Teil des Geltend gemachten ist natürliche Abnutzung und Feuchtigkeit. Die Kaution deckt kleinere Schäden und Möbel ab, nicht den baulichen Zustand des Hauses.

Wie das Verfahren ablief

• Analyse der Unterlagen. Der Mandant übergab den Vertrag, den Schriftverkehr, seine Fotos und eine Chronologie. Unser Rechtsexperte erstellte eine schriftliche Einschätzung der Stärken und Schwächen der Position.

• Erste somasi (somasi — offizielle außergerichtliche Mahnung). Unser Rechtsexperte bereitete ein Schreiben an die Eigentümer vor, der Mandant überarbeitete und ergänzte den Text zweimal, damit das Schreiben die Fakten genau wiedergibt.

• Die Antwort der Eigentümer war allgemein gehalten und ohne Belege. Unser Rechtsexperte forderte schriftlich, die Aufnahmedaten zu bestätigen und die Beanstandungen nach Punkten aufzugliedern.

• Die zweite somasi war schärfer, mit einer Auseinandersetzung mit jeder einzelnen Beanstandung. Danach boten die Eigentümer an, 15 Millionen Rupiah zurückzuzahlen.

• Verhandlungen. Der Mandant machte ein Gegenangebot über 20 Millionen und sicherte mit Unterstützung unseres Rechtsexperten seine Position ab. Die Eigentümer stimmten zu.

• Vergleichsvereinbarung. Unser Rechtsexperte setzte sie auf, und die Parteien unterschrieben das Dokument.

Anfangs wollten die Eigentümer nichts zurückzahlen. Am Ende verpflichteten sie sich schriftlich, etwa 70 % der Kaution zurückzuzahlen. Ein Teil der Zahlungen kam verspätet, und unser Rechtsexperte überwacht weiterhin die Erfüllung nach dem Zahlungsplan.

Warum nicht vor Gericht

Wir haben dem Mandanten offen gesagt: Bei einem Streitwert von 28 Millionen Rupiah ist eine ordentliche Klage wirtschaftlich fraglich. Kosten und Zeitaufwand können mit der Kaution vergleichbar sein, und einer der Eigentümer hält sich außerhalb Indonesiens auf. Auch eine Anzeige bei der Polizei kommt nicht in Frage: Das ist ein zivilrechtlicher Streit um eine Kaution, keine Straftat. Wie es endet, wenn man Sachen eigenmächtig statt der Kaution zurückbehält, lesen Sie in unserem Fall über das Strafverfahren wegen einer Kaution.

Was Mieter tun können: vorher und nachher

• Erstellen Sie beim Einzug ein Protokoll mit Fotos und Videos mit Datum, und lassen Sie es vom Eigentümer oder Verwalter unterschreiben. Das ist der wichtigste Schutz nach Art. 1562–1563.

• Regeln Sie im Vertrag die Bedingungen der Kautionsrückzahlung: die Frist, das Verfahren der Abzüge und die Pflicht, sie mit Belegen nachzuweisen.

• Erstellen Sie beim Auszug ein beidseitiges Übergabeprotokoll mit Fotos und einer Schlüsselliste. Wenn der Eigentümer die Unterschrift verweigert, nehmen Sie ein Video vom Rundgang mit Datum auf und schicken Sie es noch am selben Tag im Schriftverkehr.

• Akzeptieren Sie keine Beanstandungen, die erst nach dem Auszug auftauchen, ohne Nachweis, dass der Schaden während Ihrer Mietzeit entstanden ist.

• Wenn eine Einigung nicht gelingt, gehen Sie zum Schreiben eines Rechtsexperten über. In diesem Fall boten die Eigentümer erst nach der zweiten somasi erstmals Geld an, obwohl der Mandant zuvor mehrere Wochen selbst mit ihnen korrespondiert hatte.

• Unterschreiben Sie bei einer Vergleichsvereinbarung keinen pauschalen Verzicht auf Ansprüche, bevor das Geld da ist.

Wenn der Eigentümer die Kaution einbehält und Sie sich allein nicht einigen können, schicken Sie uns den Mietvertrag, den Schriftverkehr und die Fotos. Unser Rechtsexperte bewertet die Stärken und Schwächen Ihrer Position und sagt Ihnen, ob es sich lohnt, zur somasi überzugehen. Kontaktieren Sie uns für weitere Einzelheiten.