Comment récupérer le dépôt de garantie d'une villa à Bali sans état des lieux : analyse d'un cas

Fin d'une location longue durée à Bali, vous partez, et le propriétaire annonce que tout le dépôt de garantie servira aux réparations. Vous n'êtes pas d'accord, mais vous n'avez aucune preuve de « l'état à l'arrivée ». Nous analysons un cas réel.

La situation

Un étranger a loué une villa à Bali pendant un an et demi. Le dépôt de garantie s'élevait à environ 28 millions de roupies. Après son départ, les propriétaires ont gardé la totalité du dépôt.

Ils ont d'abord invoqué des taches sur le sol et l'état des murs. Puis sont venus s'ajouter l'effondrement d'un plafond, la piscine, le jardin et les clés. Il n'y avait ni factures, ni devis, ni état des lieux signé au départ. Il y avait des photos et des vidéos sans date.

Pendant plusieurs semaines, le client a essayé de s'arranger seul, sans résultat. Il s'est alors adressé à nous.

La réalité juridique : par défaut, la loi n'est pas du côté du locataire

Le KUHPerdata (Code civil indonésien) répartit les risques ainsi :

• Si un inventaire de l'état du bien a été dressé à l'entrée (pertelaan), le locataire rend le bien dans l'état décrit par cet inventaire. L'usure due au temps et les dégradations qui ne pouvaient pas être évitées ne sont pas prises en compte (art. 1562).

• Si aucun inventaire n'a été dressé, le locataire est présumé avoir reçu le bien en bon état et doit le rendre dans le même état pour ce qui relève de l'entretien courant. Lui seul peut prouver le contraire (art. 1563).

• Le locataire répond des dégradations survenues pendant la location, à moins de prouver qu'elles ne résultent pas de sa faute (art. 1564). Il répond aussi des dégradations causées par les personnes qui vivaient avec lui (art. 1566).

Conclusion : sans état des lieux d'entrée accompagné de photos datées, le locataire entame le litige en position plus faible. Le dépôt de garantie lui-même n'est pas régi séparément par la loi : son sort dépend du contrat et des preuves.

Pourquoi la position du client s'est malgré tout révélée plus solide

La présomption en faveur du propriétaire ne le dispense pas de démontrer que le dommage existait réellement, qu'il est survenu pendant la période de location et qu'il vaut la somme réclamée. Notre spécialiste du droit a construit la position sur ce point :

• photos et vidéos des propriétaires sans date ni métadonnées : impossible de confirmer quand elles ont été prises ;

• les réclamations concernant le plafond, la piscine et le jardin sont apparues après le départ, et après que les propriétaires ont commencé des travaux dans la villa ;

• pas d'état des lieux de sortie signé par les deux parties, pas de devis détaillé poste par poste, pas de factures ;

• une partie de ce qui était réclamé relève de l'usure normale et de l'humidité. Le dépôt de garantie couvre les petites dégradations et le mobilier, pas l'état général du bâtiment.

Comment s'est déroulée la procédure

• Analyse des documents. Le client a transmis le contrat, les échanges, ses photos et une chronologie. Notre spécialiste du droit a rédigé une évaluation écrite des points forts et des points faibles de sa position.

• Première somasi (somasi : réclamation officielle précontentieuse). Notre spécialiste du droit a préparé la lettre aux propriétaires ; le client a corrigé et complété le texte à deux reprises afin qu'il reflète fidèlement les faits.

• La réponse des propriétaires était générale et sans preuves. Notre spécialiste du droit a demandé par écrit de confirmer les dates des prises de vue et de séparer les réclamations point par point.

• Deuxième somasi : plus ferme, avec l'examen de chaque réclamation. Après elle, les propriétaires ont proposé de rembourser 15 millions de roupies.

• Négociations. Le client a fait une contre-proposition de 20 millions et, avec l'aide de notre spécialiste du droit, a consolidé sa position. Les propriétaires ont accepté.

• Accord transactionnel. Notre spécialiste du droit l'a rédigé, et les parties ont signé le document.

Au départ, les propriétaires ne comptaient rien rembourser. Au final, ils se sont engagés par écrit à rembourser environ 70 % du dépôt de garantie. Une partie des versements est arrivée avec du retard, et notre spécialiste du droit continue de suivre l'exécution selon l'échéancier.

Pourquoi pas un procès

Nous avons dit franchement au client : pour un litige de 28 millions de roupies, une action en justice complète est économiquement discutable. Les frais et le temps peuvent être comparables au dépôt de garantie, et l'un des propriétaires se trouve hors d'Indonésie. Un dépôt de plainte auprès de la police ne convient pas non plus : il s'agit d'un litige civil sur un dépôt de garantie, et non d'une infraction. Pour savoir comment se termine la retenue de biens de sa propre initiative à la place d'un dépôt de garantie, lisez notre cas sur la procédure pénale liée à un dépôt de garantie.

Que faire en tant que locataire, avant et après

• À l'arrivée, dressez un état des lieux avec photos et vidéos datées et faites-le signer par le propriétaire ou le gestionnaire. C'est la protection principale au titre des art. 1562–1563.

• Prévoyez dans le contrat les conditions de restitution du dépôt de garantie : le délai, la procédure des retenues, l'obligation de les justifier par des factures.

• Au départ, dressez un état des lieux de sortie signé par les deux parties, avec photos et liste des clés. Si le propriétaire refuse de signer, filmez la visite des lieux avec la date et envoyez la vidéo dans vos échanges le jour même.

• N'acceptez pas les réclamations apparues après le départ sans preuve que le dommage est survenu de votre fait.

• Si vous n'avez pas réussi à vous entendre, passez à une lettre d'un spécialiste du droit. Dans ce cas, les propriétaires n'ont proposé de l'argent pour la première fois qu'après la deuxième somasi, alors que le client avait auparavant échangé seul avec eux pendant plusieurs semaines.

• En cas d'accord transactionnel, ne signez pas de renonciation générale à toute réclamation avant d'avoir reçu l'argent.

Si le propriétaire retient votre dépôt de garantie et que vous n'arrivez pas à vous entendre seul, envoyez-nous le contrat de location, les échanges et les photos. Notre spécialiste du droit évaluera les points forts et les points faibles de votre position et vous indiquera s'il vaut la peine de passer à la somasi. Contactez-nous pour en savoir plus.