Как вернуть депозит за виллу на Бали, если нет акта приёмки: разбор кейса

Конец долгой аренды на Бали, вы съезжаете, а собственник объявляет, что весь депозит уйдёт на ремонт. Вы не согласны, но доказательств «как было при заезде» у вас нет. Разбираем реальный кейс.

Ситуация

Иностранец полтора года снимал виллу на Бали. Депозит составлял около 28 млн рупий. После выезда собственники оставили депозит целиком.

Сначала они ссылались на пятна на полу и состояние стен. Потом добавились обрушение потолка, бассейн, сад и ключи. Чеков, сметы и акта, подписанного при выезде, не было. Были фотографии и видео без даты.

Несколько недель клиент пытался договориться сам, без результата. Тогда он обратился к нам.

Юридическая реальность: закон не на стороне арендатора по умолчанию

KUHPerdata (Гражданский кодекс Индонезии) распределяет риски так:

• Если при заезде составили опись состояния (pertelaan), арендатор возвращает объект в состоянии по описи. Износ от времени и повреждения, которых нельзя было избежать, в расчёт не идут (ст. 1562).

• Если описи не было, считается, что арендатор получил объект в хорошем состоянии и в таком же должен вернуть его в части текущего содержания. Доказать обратное может только он сам (ст. 1563).

• Арендатор отвечает за повреждения, возникшие в период аренды, если не докажет, что они произошли не по его вине (ст. 1564). Отвечает он и за повреждения, которые причинили те, кто жил с ним (ст. 1566).

Вывод: без акта приёмки с фото и датами арендатор начинает спор с более слабой позиции. Сам депозит законом отдельно не регулируется, его судьбу определяют договор и доказательства.

Почему позиция клиента всё равно оказалась сильнее

Презумпция в пользу собственника не освобождает его от обязанности показать, что повреждение реально было, возникло именно в период аренды и стоит заявленных денег. Юрист выстроил позицию на этом:

• фото и видео собственников без даты и метаданных: невозможно подтвердить, когда их сняли;

• претензии по потолку, бассейну и саду появились уже после выезда и после того, как собственники начали работы на вилле;

• нет акта выезда, подписанного обеими сторонами, нет постатейной сметы и чеков;

• часть заявленного — естественный износ и влажность. Депозит покрывает мелкие повреждения и мебель, а не капитальное состояние дома.

Как шёл процесс

• Анализ документов. Клиент передал договор, переписку, свои фото и хронологию. Юрист подготовил письменную оценку сильных и слабых сторон позиции.

• Первая сомаси (somasi — официальная досудебная претензия). Юрист подготовил письмо собственникам, клиент дважды правил и дополнял текст, чтобы письмо точно отражало факты.

• Ответ собственников был общим и без доказательств. Юрист письменно потребовал подтвердить даты съёмки и разделить претензии по пунктам.

• Вторая сомаси — жёстче, с разбором каждой претензии. После неё собственники предложили вернуть 15 млн рупий.

• Переговоры. Клиент выдвинул встречное предложение в 20 млн и с помощью юриста закрепил свою позицию. Собственники согласились.

• Мировое соглашение. Юрист составил его, и стороны подписали документ.

В начале собственники не собирались возвращать ничего. В итоге они письменно обязались вернуть около 70% депозита. Часть выплат пришла с задержкой, и юрист продолжает контролировать исполнение по графику.

Почему не суд

Мы прямо сказали клиенту: при сумме спора 28 млн рупий полноценный иск экономически сомнителен. Расходы и время могут оказаться сопоставимы с депозитом, а один из собственников находится за пределами Индонезии. Заявление в полицию тоже не подходит: это гражданский спор о депозите, а не преступление. О том, чем заканчивается самовольное удержание вещей вместо депозита, читайте в нашем кейсе про уголовное дело из-за депозита.

Что делать арендатору — до и после

• При заезде составьте акт с фото и видео с датами и пусть собственник или управляющий его подпишет. Это главная защита по ст. 1562–1563.

• Пропишите в договоре условия возврата депозита: срок, порядок удержаний, обязанность подтверждать их чеками.

• При выезде составьте двусторонний акт с фото и списком ключей. Если собственник отказывается подписывать, снимите видео обхода с датой и отправьте его в переписке в тот же день.

• Не принимайте претензии, появившиеся после выезда, без доказательств, что повреждение возникло при вас.

• Если договориться не удалось, переходите к письму юриста. В этом кейсе собственники впервые предложили деньги только после второй сомаси, хотя до этого клиент несколько недель переписывался с ними сам.

• При мировом соглашении не подписывайте общий отказ от претензий до получения денег.

Если собственник удерживает депозит, а договориться самостоятельно не получается, пришлите нам договор аренды, переписку и фото. Юрист оценит сильные и слабые стороны вашей позиции и подскажет, стоит ли переходить к сомаси. Свяжитесь с нами для деталей.

Написать в WhatsApp