Cómo recuperar el depósito de garantía de una villa en Bali sin acta de entrega: análisis de un caso

Termina un alquiler largo en Bali, usted se va y el propietario anuncia que todo el depósito se destinará a reparaciones. No está de acuerdo, pero no tiene pruebas de «cómo estaba al entrar». Analizamos un caso real.

La situación

Un extranjero alquiló una villa en Bali durante año y medio. El depósito de garantía era de unos 28 millones de rupias. Tras la salida, los propietarios se quedaron con todo el depósito.

Al principio alegaron manchas en el suelo y el estado de las paredes. Después se sumaron el derrumbe de un techo, la piscina, el jardín y las llaves. No había recibos, ni presupuesto, ni un acta firmada a la salida. Solo había fotos y vídeos sin fecha.

Durante varias semanas el cliente intentó llegar a un acuerdo por su cuenta, sin resultado. Entonces acudió a nosotros.

La realidad jurídica: por defecto, la ley no está del lado del inquilino

El KUHPerdata (Código Civil de Indonesia) reparte los riesgos así:

• Si al entrar se levantó un inventario del estado del inmueble (pertelaan), el inquilino devuelve el inmueble en el estado que consta en el inventario. El desgaste por el paso del tiempo y los daños inevitables no se tienen en cuenta (Art. 1562).

• Si no hubo inventario, se presume que el inquilino recibió el inmueble en buen estado y que debe devolverlo igual en cuanto al mantenimiento corriente. Solo él puede probar lo contrario (Art. 1563).

• El inquilino responde de los daños producidos durante el alquiler, salvo que demuestre que no ocurrieron por su culpa (Art. 1564). También responde de los daños causados por quienes vivían con él (Art. 1566).

Conclusión: sin un acta de entrega con fotos y fechas, el inquilino empieza la disputa desde una posición más débil. La ley no regula el depósito por separado: su destino lo determinan el contrato y las pruebas.

Por qué la posición del cliente resultó ser más fuerte

La presunción a favor del propietario no lo exime de la obligación de demostrar que el daño existía realmente, que se produjo precisamente durante el alquiler y que vale el dinero reclamado. Nuestro especialista jurídico construyó la posición sobre esa base:

• las fotos y los vídeos de los propietarios no tenían fecha ni metadatos: es imposible confirmar cuándo se tomaron;

• las reclamaciones sobre el techo, la piscina y el jardín aparecieron después de la salida y después de que los propietarios empezaran obras en la villa;

• no hay un acta de salida firmada por ambas partes, ni un presupuesto detallado por conceptos, ni recibos;

• parte de lo reclamado es desgaste natural y humedad. El depósito cubre daños menores y el mobiliario, no el estado estructural de la casa.

Cómo se desarrolló el proceso

• Análisis de documentos. El cliente entregó el contrato, la correspondencia, sus fotos y una cronología. Nuestro especialista jurídico preparó una evaluación escrita de los puntos fuertes y débiles de su posición.

• Primera somasi (somasi: requerimiento formal previo a la vía judicial). Nuestro especialista jurídico redactó la carta a los propietarios; el cliente corrigió y completó el texto dos veces para que la carta reflejara los hechos con exactitud.

• La respuesta de los propietarios fue genérica y sin pruebas. Nuestro especialista jurídico les exigió por escrito que confirmaran las fechas de las fotos y vídeos y que separaran las reclamaciones por conceptos.

• La segunda somasi fue más firme, con el análisis de cada reclamación. Tras ella, los propietarios ofrecieron devolver 15 millones de rupias.

• Negociación. El cliente hizo una contraoferta de 20 millones y, con la ayuda de nuestro especialista jurídico, afianzó su posición. Los propietarios aceptaron.

• Acuerdo transaccional. Nuestro especialista jurídico lo redactó y las partes firmaron el documento.

Al principio, los propietarios no pensaban devolver nada. Al final se comprometieron por escrito a devolver cerca del 70 % del depósito. Una parte de los pagos llegó con retraso, y nuestro especialista jurídico sigue supervisando el cumplimiento según el calendario.

Por qué no se acudió a los tribunales

Le dijimos al cliente con franqueza que, con una cuantía de 28 millones de rupias, una demanda en toda regla es económicamente dudosa. Los gastos y el tiempo pueden resultar comparables al depósito, y uno de los propietarios se encuentra fuera de Indonesia. Una denuncia policial tampoco es adecuada: se trata de una disputa civil por un depósito, no de un delito. Sobre cómo termina retener por cuenta propia las pertenencias del inquilino en lugar del depósito, lea nuestro caso sobre el procedimiento penal a causa de un depósito.

Qué debe hacer el inquilino: antes y después

• Al entrar, levante un acta con fotos y vídeos fechados y pida que el propietario o el administrador la firme. Es la principal protección según los Art. 1562–1563.

• Fije en el contrato las condiciones de devolución del depósito: el plazo, el procedimiento de las deducciones y la obligación de acreditarlas con recibos.

• Al salir, levante un acta de salida firmada por ambas partes con fotos y una lista de llaves. Si el propietario se niega a firmar, grabe un vídeo del recorrido con fecha y envíelo por la conversación ese mismo día.

• No acepte reclamaciones surgidas después de la salida sin pruebas de que el daño se produjo mientras usted vivía allí.

• Si no se logra un acuerdo, pase a una carta de un especialista jurídico. En este caso, los propietarios ofrecieron dinero por primera vez solo después de la segunda somasi, aunque antes el cliente había intercambiado mensajes con ellos por su cuenta durante varias semanas.

• En un acuerdo transaccional, no firme una renuncia general a reclamaciones antes de recibir el dinero.

Una disputa similar sobre el alquiler de una villa: el propietario exigió 100 millones de rupias por reparaciones.

Si el propietario retiene el depósito y no consigue llegar a un acuerdo por su cuenta, envíenos el contrato de alquiler, la correspondencia y las fotos. Nuestro especialista jurídico evaluará los puntos fuertes y débiles de su posición y le orientará sobre si conviene pasar a la somasi. Póngase en contacto con nosotros para conocer los detalles.