Банкротство застройщика в Индонезии: почему покупатель не в приоритете?
デベロッパーの破産は、インドネシアにおける不動産購入者にとって最も過小評価されているリスクの一つです。多くの購入者は、物件が引き渡されなければデベロッパーの破産手続きを申し立てて資金を取り戻せると考えています。しかし実際には事情が異なります。
PPJBと購入者の地位:なぜ優先されないのか
問題は取引の構造そのものから始まります。購入者の手元にPPJB(不動産売買予約契約)しかない段階では、その購入者は不動産の所有者とはみなされません。あるのは請求権のみ、すなわち将来物件が引き渡されるという期待にすぎません。破産が発生した場合、これにより購入者は自動的に所有者ではなく債権者の区分に入ります。
その後は破産に関する法律(UU Kepailitan)が適用され、弁済の順位が重要な役割を果たします。まず担保付債権者、通常は銀行の請求が満たされます。次に優先債権者(例えば従業員、会社の債務に基づく支払い、政府機関など)が続きます。そしてその後にようやく一般債権者が来ますが、所有権登記のない購入者はほとんどの場合ここに分類されます。実務上これは、より優先順位の高い債権者への弁済後に会社にまだ資産が残っている場合に限り、残余原則に基づいてのみ資金の返還が可能であることを意味します。
判例と破産手続き:制約とリスク
このような紛争における判例も、安定した支持を与えているわけではありません。一部のケースでは裁判所が「誠実な購入者」を保護する必要性に言及していますが、これが確立した優先権を形成するわけではありません。各案件はデベロッパーの債務構造、担保の有無、プロジェクトの進捗段階に応じて個別に審理されます。その結果、類似した状況であっても結末が異なることがあります。
手続き上のニュアンスも考慮する必要があります。破産手続きを開始することは、見かけほど簡単ではありません。最高裁判所の解説(SEMA No. 3 Tahun 2023)には、デベロッパー案件に関連する請求が必ずしも「立証が容易」であるとはみなされないと明記されています。つまり、破産をデベロッパーに圧力をかける迅速な手段として利用することは、通常できません。
仮に破産手続きが開始されたとしても、資金の返還が保証されるわけではありません。デベロッパーには担保付き資産、多額の債務、未完成のプロジェクトが存在する場合があります。このような状況では、すべての債権者に行き渡る資金が不足することが多く、購入者は補償の保証が一切ないまま一般の順番に並ぶことになります。
つまり主なリスクは、物件が完成するかどうかだけでなく、義務が履行されなかった場合に何が起こるかという点にもあります。購入者に有利な判決があったとしても、実際に資金が返還されるとは限りません。
プロジェクトのリスクが高いことを示す兆候:
デベロッパーが、どのような権利(Hak Milik、HGB、Hak Pakaiなど)で土地を保有しているのか、また購入者にどの権利が移転されるのかを明確に説明できない;
出資者や受益者、会社の構造に関する透明な情報が存在しない;
デベロッパーが土地に関する契約書、支払いの証明、または所有権を証明する書類の提供を拒否する;
プロジェクトが建築制限のある区域、または用途地域規制に適合しない区域(例えば沿岸部、農業地帯、保護区域など)で進められている;
契約が土地の所有者ではなく、第三者や関連会社と締結される複雑なスキームが用いられている;
プロジェクトの資金源に関する明確な情報がない、またはデベロッパーが完全に購入者からの資金に依存している。
インドネシアで不動産を購入する際のリスクを減らす方法
これらの要素はそれぞれ単独では必ずしも問題を意味するわけではありませんが、それらが重なることはプロジェクトの法的・財務的リスクが高いことを示している場合があります。このような場合、追加の調査を行い、広告資料やデベロッパーの約束のみに頼らないことをお勧めします。
過去に成功裏に完成したプロジェクトであっても、将来にわたるデベロッパーの信頼性を保証するものではありません。そのため購入前には全体像を評価する必要があります。
会社の構造、投資家に関する情報、出資金の払込みの証明を確認する必要があります。土地の用途と所在地が建設プロジェクトに適合していることを確認してください。建築許可の有無を確認してください。これは形式的な手続きではなく、取引の安全性を左右する重要な要素の一つです。
Legal Indonesia 法務部門エキスパート
イ・グスティ・アユ・ビタリ・カルマ・ギタ
