Faillite des promoteurs en Indonésie : pourquoi les acheteurs ne sont pas prioritaires
La faillite d'un promoteur est l'un des risques les plus sous-estimés pour les acheteurs immobiliers en Indonésie. Beaucoup supposent que si un projet n'est pas livré, ils peuvent engager une procédure de faillite contre le promoteur et récupérer leur argent. En pratique, la situation est beaucoup plus complexe.
PPJB et statut de l'acheteur : pourquoi vous n'êtes pas une priorité
Le problème commence avec la structure de la transaction. Tant que l'acheteur ne détient qu'un PPJB (Accord de Vente et d'Achat Préliminaire), il n'est pas considéré comme le propriétaire légal du bien. Au lieu de cela, il a une créance contractuelle—un droit de recevoir le bien à l'avenir. En cas de faillite, cela place automatiquement l'acheteur dans la catégorie des créanciers plutôt que des propriétaires.
Une fois que les procédures de faillite commencent, la loi indonésienne sur l'insolvabilité (UU Kepailitan) détermine l'ordre des paiements. Les créanciers garantis—souvent les banques—sont payés en premier. Ils sont suivis par les créanciers privilégiés, tels que les employés, certaines obligations de l'entreprise et les autorités gouvernementales. Ce n'est qu'après que les créanciers chirographaires sont considérés, ce qui est la catégorie où se trouve la plupart des acheteurs sans propriété enregistrée.
En pratique, cela signifie que tout remboursement potentiel est distribué de manière résiduelle—seulement s'il reste des actifs une fois les créances de priorité supérieure satisfaites.
Pratique des tribunaux et procédure de faillite : limitations et risques
La pratique judiciaire dans ces cas ne fournit pas une protection cohérente. Dans certains cas, les tribunaux font référence à la nécessité de protéger les "acheteurs de bonne foi", mais cela n'établit pas une priorité légale stable. Chaque cas est évalué individuellement, en fonction de la structure de la dette du promoteur, de l'existence de garanties et du stade d'avancement des projets. Par conséquent, même des cas similaires peuvent aboutir à des résultats très différents.
Il est également important de considérer les limitations procédurales. L'initiation des procédures de faillite n'est pas aussi simple qu'elle peut le paraître. Selon les directives de la Cour suprême d'Indonésie (SEMA No. 3 Tahun 2023), les créances liées aux projets de développement ne sont pas toujours considérées comme "faciles à prouver". Cela rend la faillite un outil peu fiable pour appliquer une pression rapide sur un promoteur.
Même si les procédures de faillite sont initiées avec succès, cela ne garantit pas la récupération des fonds. Les promoteurs peuvent avoir des actifs lourdement grevés, des passifs importants et des projets inachevés. Dans de telles situations, les fonds disponibles sont souvent insuffisants pour couvrir tous les créanciers, laissant les acheteurs sans assurance de compensation.
En substance, le risque principal n'est pas seulement de savoir si le projet sera achevé, mais ce qu'il advient si le promoteur ne respecte pas ses obligations. Même une décision judiciaire favorable ne se traduit pas toujours par une récupération effective des fonds.
Signes d'un risque accru du projet
Il existe plusieurs signes d'alerte qui peuvent indiquer des risques légaux et financiers élevés dans un projet :
Si un promoteur ne peut pas expliquer clairement la base légale de la propriété foncière (comme Hak Milik, HGB, ou Hak Pakai) ou quels droits seront finalement transférés à l'acheteur, il s'agit d'un signal d'alarme.
Un manque de transparence concernant les actionnaires, les propriétaires bénéficiaires et la structure de l'entreprise devrait également susciter des préoccupations.
Des risques supplémentaires apparaissent si le promoteur refuse de fournir des accords fonciers, des preuves de paiement ou des documents de propriété.
Les projets situés dans des zones restreintes ou mal zonées—telles que les zones côtières, agricoles ou protégées—comportent également un risque plus élevé.
Les structures de transaction complexes, où les contrats sont signés non pas avec le propriétaire foncier mais avec des tiers ou des sociétés affiliées, doivent être abordées avec prudence.
Il en va de même s'il n'y a pas d'informations claires sur le financement du projet ou si le développement dépend entièrement des fonds des acheteurs.
Comment réduire les risques lors de l'achat de biens immobiliers en Indonésie
Chacun de ces facteurs prises individuellement ne peut pas nécessairement indiquer un problème. Cependant, combinés, ils peuvent signaler des risques légaux et financiers importants. Dans de tels cas, une due diligence supplémentaire est fortement recommandée plutôt que de se fier uniquement aux matériels de marketing ou aux assurances des promoteurs.
Même les promoteurs ayant un historique de succès ne garantissent pas la fiabilité de leurs projets futurs. C'est pourquoi il est essentiel d'évaluer l'ensemble de la situation avant de faire un achat.
Cela comprend l'examen de la structure de l'entreprise, la vérification des informations des investisseurs, la confirmation que le capital a été correctement apporté et l'assurance que la désignation foncière correspond à l'utilisation prévue du projet. Il est également crucial de confirmer que toutes les autorisations de construction nécessaires sont en place. Ce ne sont pas des formalités—ce sont des éléments clés d'une transaction sécurisée.
Expert, Département Juridique
Legal Indonesia
I Gusti Ayu Bitari Karma Gita
