Quiebra de desarrolladores en Indonesia: por qué los compradores no son una prioridad
La quiebra de un desarrollador es uno de los riesgos más subestimados para los compradores de propiedades en Indonesia. Muchos asumen que si un proyecto no se entrega, pueden iniciar procedimientos de quiebra contra el desarrollador y recuperar su dinero. En la práctica, la situación es mucho más compleja.
PPJB y el estatus del comprador: por qué no eres una prioridad
El problema comienza con la estructura de la transacción. Mientras el comprador solo tenga un PPJB (Acuerdo Preliminar de Venta y Compra), no se le considera el propietario legal de la propiedad. En cambio, tiene un reclamo contractual: un derecho a recibir la propiedad en el futuro. En caso de quiebra, esto coloca automáticamente al comprador en la categoría de acreedores en lugar de propietarios.
Una vez comenzados los procedimientos de quiebra, la ley de insolvencia indonesia (UU Kepailitan) determina el orden de los pagos. Los acreedores garantizados—generalmente bancos—se pagan primero. Les siguen los acreedores preferentes, como empleados, ciertas obligaciones de la empresa y autoridades gubernamentales. Solo después de eso se consideran los acreedores no garantizados, que es donde caen la mayoría de los compradores sin propiedad registrada.
En la práctica, esto significa que cualquier posible reembolso se distribuye de manera residual—solo si quedan activos después de que se hayan satisfecho los reclamos de mayor prioridad.
Práctica judicial y procedimiento de quiebra: limitaciones y riesgos
La práctica judicial en estos casos no proporciona una protección consistente. En algunos casos, los tribunales se refieren a la necesidad de proteger a los “compradores de buena fe”, pero esto no establece una prioridad legal estable. Cada caso se evalúa individualmente, dependiendo de la estructura de deuda del desarrollador, la existencia de colateral y la etapa de finalización del proyecto. Como resultado, incluso casos similares pueden llevar a resultados muy diferentes.
También es importante considerar las limitaciones procesales. Iniciar procedimientos de quiebra no es tan sencillo como parece. Según la guía del Tribunal Supremo de Indonesia (SEMA No. 3 Tahun 2023), las reclamaciones relacionadas con proyectos de desarrollo no siempre se consideran “simples de demostrar”. Esto hace que la quiebra sea una herramienta poco fiable para aplicar presión rápida sobre un desarrollador.
Incluso si se inician con éxito los procedimientos de quiebra, esto no garantiza la recuperación de fondos. Los desarrolladores pueden tener activos muy gravados, pasivos significativos y proyectos sin terminar. En tales situaciones, los fondos disponibles suelen ser insuficientes para cubrir a todos los acreedores, dejando a los compradores en fila sin garantía de compensación.
Esencialmente, el riesgo principal no es solo si el proyecto se completará, sino qué sucede si el desarrollador no cumple con sus obligaciones. Incluso una decisión judicial favorable no siempre resulta en la recuperación real de fondos.
Señales de aumento de riesgo del proyecto
Hay varias señales de advertencia que pueden indicar riesgos legales y financieros elevados en un proyecto:
Si un desarrollador no puede explicar claramente la base legal de la propiedad del terreno (como Hak Milik, HGB o Hak Pakai) o qué derechos se transferirán finalmente al comprador, esto es una señal de alerta.
La falta de transparencia respecto a los accionistas, propietarios beneficiarios y la estructura de la empresa también deben generar preocupaciones.
Surgen riesgos adicionales si el desarrollador se niega a proporcionar acuerdos de terrenos, comprobantes de pago o documentos de propiedad.
Los proyectos ubicados en áreas restringidas o mal zonificadas—como zonas costeras, agrícolas o protegidas—también traen mayor riesgo.
Las estructuras de transacción complejas, donde los acuerdos se firman no con el propietario del terreno sino con terceros o empresas afiliadas, deben abordarse con precaución.
Lo mismo se aplica si no hay información clara sobre el financiamiento del proyecto o si el desarrollo depende completamente de los fondos del comprador.
Cómo reducir riesgos al comprar propiedad en Indonesia
Cada uno de estos factores por sí solo no necesariamente indica un problema. Sin embargo, cuando se combinan, pueden señalar riesgos legales y financieros significativos. En tales casos, se recomienda encarecidamente una diligencia debida adicional en lugar de confiar únicamente en materiales de marketing o garantías del desarrollador.
Incluso los desarrolladores con un historial exitoso no garantizan fiabilidad en proyectos futuros. Por eso es esencial evaluar el panorama completo antes de realizar una compra.
Esto incluye revisar la estructura de la empresa, verificar la información del inversionista, confirmar que el capital ha sido correctamente aportado y asegurar que la designación del terreno coincida con el uso previsto del proyecto. También es fundamental confirmar que todos los permisos de construcción necesarios están en su lugar. Estos no son formalidades: son elementos clave de una transacción segura.
Experto, Departamento Legal
Legal Indonesia
I Gusti Ayu Bitari Karma Gita
