バリ島：投資家の楽園か、それともリスク地帯か？
バリ島は今も世界中から投資家を集めています。しかし、法的・財務的・実務的なリスクを考慮しなければ、ここでの不動産投資が損失に終わることもあると忘れてはいけません。本稿では、失敗を避け、ご自身を守る方法をご説明します。
バリ島の不動産の種類
実務上、投資対象となる不動産にはいくつかの種類があります。
所有権付き土地（フリーホールド）
インドネシア国籍者のみが所有できます。外国人が土地を直接所有することはできません（1960年法律第5号第21条）。賃借権付き土地（リースホールド）
外国人は25〜30年の期間で土地を借りることができ、延長も可能です。賃借は所有権を与えるものではありません。ヴィラとアパートメント
通常はHGBまたはHak Sewaの土地上にあります。アパートメントは、一定の要件を満たす場合に限り、ストラタタイトル制度で購入できます。商業用不動産
（レストラン、店舗、ホテルなど）— OSSおよびBKPMのシステムを通じて発行される許認可に基づき、法人PT PMA（外国資本企業）として登記し、運営することができます。
投資家にとっての主なリスク
法的リスク
外国人による土地所有の禁止
土地を所有できるのはインドネシア国籍者のみです。外国人には同法第21条により禁止されています。ノミニー（名義貸し）スキーム
インドネシア人の名義を使って土地を所有することは違法かつ危険であり、国家にも認められていません（最高裁判所決定 No. 264 K/Pdt/2010）。
財務リスク
価格の吊り上げと投機
実際の市場評価や鑑定を経ずに、価格が吊り上げられていることがよくあります。見えないコスト
許認可、ライセンス（IMB/PBG）、証書の取得手続き、売却時の税金、エージェント手数料は、最初の段階では明かされないことが少なくありません。投資利回り（ROI）の不一致
収益性の計算に、税金・維持費・実際の稼働率が反映されていないことがあります。
運営上・実務上のリスク
建築許可（IMB/PBG）がない
IMB/PBGがなければ、その物件は違法と見なされ、制裁金や取り壊しにつながることもあります（2002年法律第28号）。
身を守るための推奨事項
物件は必ず弁護士または公証人を通じてデューデリジェンスを行い、確認してください。
土地の権利、IMB、PBG、賃貸借契約など、すべての書類を確認してください。
合法的に賃貸や事業を行うには、PT PMAを利用してください。
契約書は二言語で作成し、公証を受ける必要があります。
免許を持つエージェントとのみ取引してください。
ノミニースキームは避け、合法的な選択肢（例：Hak Pakai、PT PMA）を選んでください。
賃貸借契約には、延長する権利の書面による保証を盛り込んでください。
税務ルールを守ってください：PPh、PPN、BPHTB、賃貸収入に対する税金など。
注意すべき点
根拠のない年利15〜20%の利回り。
売主やエージェントが公証済みの書類の提示を拒む。
契約書がインドネシア語のみで作成されている場合、とくに外国語のみで作成されている場合。
「グレー」なスキームやノミニーの提案。
BPNで土地証書を確認できない。
完成した物件のIMB、PBG、SLF、または事業ライセンスがない。
バリ島の不動産投資は利益を生み得ますが、それは適切な進め方をした場合に限られます。法的な側面、財務上の義務、リスクを理解することが、深刻な問題や損失を避ける助けになります。
根拠のない高利回りの約束を鵜呑みにせず、すべての書類を確認し、専門家とのみ取引してください。入念な準備に時間をかけるほうが、不愉快な結果に直面するよりも賢明です。
バリ島への投資をお考えなら、ご自身の利益と資産を守るため、必ず免許を持つ弁護士と信頼できる専門家を関与させてください。
