"Haus unter Arrest": Mieter aus Sorgfaltspflichten des Eigentümers zwangsgeräumt
Alles begann wie gewöhnlich: Langfristiger Mietvertrag in Bali, Vertrag, Anzahlung und Zahlung für 1 Jahr im Voraus. Nach 8 Monaten ein unerwarteter Besuch von Uniformierten: Bankvertreter informieren, dass der Hauseigentümer seine Hypothek nicht bezahlt. Das Anwesen wird zwangsversteigert und eine Auktion wird vorbereitet. "Sie müssen das Gelände räumen", sagen sie. Der Mieter zeigt seinen Vertrag und seine Quittungen, aber die Bankvertreter nicken nur und wiederholen dasselbe.
Was sagt das Gesetz?
Die Hauptfrage für jeden Mieter in einer solchen Situation: Kann die Bank wirklich räumen? Und wer erstattet das Geld, wenn Sie jetzt gehen müssen?
In Indonesien verleiht eine Hypothek auf Land oder Gebäude dem Gläubiger besondere Rechte. Verstößt der Schuldner gegen die Bedingungen, kann die Bank das Anwesen auf Grundlage des Prinzips der direkten Schuldeinziehung ohne gesondertes Gerichtsverfahren öffentlich versteigern. In der Praxis bedeutet das, dass die Anwesenheit eines Mieters den Verkauf und die Übertragung des Eigentums auf den neuen Eigentümer nicht blockiert.
Das Zivilgesetzbuch bietet einen begrenzten Schutz für Mietverträge: die klassische Regel von Artikel 1576 — "der Verkauf einer Sache beendet nicht einen zuvor geschlossenen Mietvertrag." Dieses Prinzip gilt hauptsächlich, wenn der Mietvertrag vor der Hypothek abgeschlossen wurde. Wenn der Mietvertrag nach der Hypothek oder ohne Zustimmung der Bank formalisiert wurde, liegt der Vorteil meist bei der Bank oder dem Auktionskäufer.
Warum ist die Priorität so wichtig? Der staatliche Dienst für Liegenschaftsverwaltung und Auktionen und die gerichtliche Praxis betonen: Ein gutgläubiger Auktionskäufer sollte das Eigentum 'sauber' erhalten, mit der Möglichkeit des realen Eigentums. Das bedeutet, dass der neue Eigentümer nach einer Auktion das Recht hat, die Räumung des Hauses zu verlangen, und der Mieterkonflikt ist bereits ein Konflikt mit dem Vermieter, nicht mit der Bank.
Der Vermieter hat unterdessen grundlegende Verpflichtungen, den friedlichen Gebrauch sicherzustellen und den Mieter vor rechtlichen Hindernissen durch Dritte zu schützen. Wenn der Mieter das Haus durch kein eigenes Verschulden verliert, ist dies ein Grund, vom Vermieter eine Rückerstattung und Schadensersatz zu verlangen.
Was erwartet den Kunden?
Kann die Bank räumen? Formal erfolgt die Räumung selbst durch den neuen Eigentümer nach der Auktion (manchmal durch die Bank in der Übergangsphase). Wenn Ihr Mietvertrag 'jünger' als die Hypothek ist und die Bank ihn nicht genehmigt hat, ist ein Verbleib auf dem Grundstück fast unmöglich. Wenn der Mietvertrag dagegen vor der Hypothek besteht und der Gläubiger davon wusste — es gibt mehr Argumente, aber alles hängt von Beweisen und den Details des Vertrags ab.
Die Bank ist keine Partei Ihres Vertrags; ihre Aufgabe ist es, die Schuld einzuziehen und das Eigentum an den Käufer zu übergeben. Ihre finanziellen Ansprüche sollten sich gegen den eigentümer-Schuldner (Vermieter) richten.
Wie bekommt man sein Geld zurück? Zwei Wege: der 'wunderbare' und der normale Weg.
Der 'wunderbare' Weg ist, wenn der Vermieter alles von selbst erkennt und nach einem Gespräch entsprechend dem Vertrag den Unterschied zurückerstattet. Der normale Weg beinhaltet das Erstellen einer Forderung und das Einreichen einer Klage wegen Vertragsverletzung. Ein langer und nervenaufreibender Prozess von mindestens 6 Monaten im besten Fall. Rückerstattung der nicht genutzten Miete, Anzahlung, Umzugskosten etc. Das Gericht mag die Rückgabe der nicht genutzten Summe anordnen, aber die tatsächliche Rückerstattung hängt von den Vermögenswerten des Schuldners und ihrer Verfügbarkeit ab. Wenn es nichts zu beanspruchen gibt, erhalten Sie nichts.
Wie wurde die Situation gelöst?
Während all des bürokratischen Aufwands lief die verbleibende Mietdauer ab. Und als der neue Eigentümer zum Mieter kam, wurde ein neuer Vertrag unterzeichnet und der Kunde musste nicht einmal umziehen. Ob andere Menschen so viel Glück hatten, weiß man leider nicht.
Um solche Situationen zu vermeiden, ist es unerlässlich, die Immobilie auf Belastungen (Hypothek, Pfändungen, Verpfändungen) zu überprüfen, bevor ein langfristiger Mietvertrag unterzeichnet wird, indem man das Zertifikat prüft und die eindeutige Haftung des Vermieters für durch sein Verschulden entstehende Risiken sichert, einschließlich des Verfahrens zur Rückgabe der Kaution/nicht genutzter Miete und zur Schadensersatzleistung im Vertrag. Wenn Sie hierbei Hilfe benötigen, können Sie sich jederzeit an Legal Indonesia wenden.
