Bali: Paradies für Investoren oder eine Risikozone?
Bali zieht immer noch Investoren aus aller Welt an – aber es ist wichtig zu beachten, dass Immobilieninvestitionen hier zu Verlusten führen können, wenn rechtliche, finanzielle und praktische Risiken nicht berücksichtigt werden. In diesem Material erklären wir, wie man Fehler vermeidet und sich schützt.
Immovaritätenarten auf Bali
In der Praxis gibt es mehrere Arten von Immobilien, die typischerweise zu Investitionsobjekten werden:
Eigentumsland
Kann nur von indonesischen Staatsbürgern besessen werden. Ausländer können kein Land direkt besitzen (Artikel 21 des Gesetzes Nr. 5/1960).Pachtland
Ausländer können Land für 25–30 Jahre mit dem Recht auf Verlängerung pachten. Die Pacht verleiht keine Eigentumsrechte.Villen und Apartments
In der Regel auf HGB- oder Hak Sewa-Ländern. Apartments können unter einem Eigenturmrechtssystem gekauft werden, nur wenn bestimmte Anforderungen erfüllt sind.Gewerbeimmobilien
(Restaurants, Läden, Hotels usw.) – können durch eine PT PMA-Rechtsperson (ausländisches Unternehmen) basierend auf Genehmigungen, die durch die OSS- und BKPM-Systeme ausgestellt wurden, registriert und verwaltet werden.
Hauptrisiken für Investoren
Rechtliche Risiken
Verbot von Landbesitz für Ausländer
Nur indonesische Staatsbürger können Land besitzen. Dies ist durch Artikel 21 des Gesetzes für Ausländer verboten.Nominee-Schema (Strohmann)
Die Nutzung des Namens eines Indonesiers zum Landbesitz ist illegal, riskant und wird vom Staat nicht anerkannt (Regulierung des Obersten Gerichts Nr. 264 K/Pdt/2010).
Finanzielle Risiken
Überhöhte Preise und Spekulationen
Der Preis wird oft ohne echte Marktbewertung oder Expertise überhöht.Versteckte Kosten
Genehmigungen, Lizenzen (IMB/PBG), Zertifikatsverarbeitung, Steuern auf Verkäufe und Maklerprovisionen werden oft nicht von Anfang an bekannt gegeben.Abweichung der Rendite auf Investitionen (ROI)
Rentabilitätsberechnungen berücksichtigen möglicherweise keine Steuern, Wartungskosten und echte Belegungsquoten.
Betriebs- und praktische Risiken
Mangel an einer Baugenehmigung (IMB/PBG)
Ohne eine IMB/PBG wird die Immobilie als illegal angesehen, was zu Bußgeldern oder sogar zum Abriss führen kann (Gesetz Nr. 28/2002).
Empfehlungen zum Schutz
Führen Sie immer eine Überprüfung der Immobilie durch einen Anwalt oder Notar mittels Due Diligence durch.
Überprüfen Sie alle Dokumente: Landrechte, IMB, PBG, Mietvertrag.
Verwenden Sie PT PMA, um rechtlich zu mieten oder Geschäfte zu tätigen.
Der Vertrag sollte zweisprachig und notariell beglaubigt sein.
Arbeiten Sie nur mit lizenzierten Agenten zusammen.
Vermeiden Sie Nominee-Schemata, wählen Sie legale Optionen (z. B. Hak Pakai, PT PMA).
Fügen Sie eine schriftliche Garantie des Verlängerungsrechts in den Mietvertrag ein.
Halten Sie sich an die Steuervorschriften: PPh, PPN, BPHTB, Mietsteuern usw.
Worauf Sie achten sollten
15–20% jährliche Rendite ohne echte Begründung.
Der Verkäufer oder Agent weigert sich, notariell beglaubigte Dokumente bereitzustellen.
Verträge nur auf Indonesisch, insbesondere wenn sie nur in einer Fremdsprache sind.
Angebote von "grauen" Schemata oder Nominees.
Unfähigkeit, das Landzertifikat in BPN zu überprüfen.
Fehlendes IMB, PBG, SLF für Bau- oder Geschäftslizenzen.
Immobilieninvestitionen auf Bali können lukrativ sein, aber nur mit einem kompetenten Ansatz. Das Verständnis der rechtlichen Aspekte, finanziellen Verpflichtungen und Risiken wird helfen, ernsthafte Probleme und Verluste zu vermeiden.
Verlassen Sie sich nicht auf Versprechen hoher Renditen ohne Beweise, überprüfen Sie alle Dokumente und arbeiten Sie nur mit Fachleuten. Es ist besser, Zeit für eine gründliche Vorbereitung zu investieren, als unangenehme Konsequenzen zu erleben.
Wenn Sie planen, auf Bali zu investieren, ziehen Sie unbedingt einen lizenzierten Anwalt und zuverlässige Spezialisten hinzu, um Ihre Interessen und Investitionen zu schützen.
