«Дом под арест»: Арендатора выселяют по ипотечным обязательствам владельца
Всё начиналось как обычно: долгосрочная аренда на Бали, договор, депозит и оплата на 1 год вперед. Через 8 месяцев неожиданный визит людей в форме: представители банка сообщают, что владелец дома не платит ипотеку. Объект уходит на взыскание, готовится аукцион. «Нужно освободить помещение», - говорят они. Арендатор показывает свой договор и квитанции - но представители банка в ответ лишь кивают головой и повторяют одно и тоже.
Что же говорит закон?
Главный вопрос любого арендатора в такой ситуации: может ли банк действительно выселить? И кто вернёт деньги, если уезжать придётся уже сейчас?
В Индонезии ипотека на землю или здание дает кредитору особые права. Если заемщик нарушил условия, банк может продать объект через публичный аукцион без отдельного суда по принципу прямого взыскания. На практике это значит, что наличие арендатора само по себе не блокирует продажу и передачу владения новому собственнику.
Гражданский кодекс лишь немного защищает аренду: классическое правило ст. 1576 — «продажа вещи не прекращает ранее заключенную аренду». Этот принцип в основном действует, если договор аренды был заключен раньше, чем появилась ипотека. Если же аренду оформили уже после ипотеки или без согласия банка, то в большинстве случаев преимущество остается за банком или покупателем на аукционе.
Почему приоритет так важен? Государственная служба по управлению госимуществом и аукционам и судебная практика подчеркивают: добросовестный покупатель аукциона должен получить объект «чистым», с возможностью реального владения. То есть после аукциона новый владелец вправе требовать освобождения дома, а спор арендатора — это уже конфликт с арендодателем, а не с банком.
При этом у арендодателя есть базовые обязанности поддерживать спокойное пользование и защищать арендатора от юридических помех третьих лиц. Если арендатор лишается дома не по своей вине - это основание требовать возврат денег и убытки с арендодателя.
Что ждет клиента?
Может ли банк выселить? Формально выселение как таковое делает уже новый владелец после аукциона (иногда — сам банк на этапе передачи). Если ваш договор аренды «младше» ипотеки и банк его не одобрял, удержаться в жилье почти невозможно. Если же аренда раньше ипотеки и кредитор знал о ней — аргументов больше, но всё упирается в доказательства и конкретику договора.
Банк это не сторона Вашего договора, его задачи взыскать долг и передать объект покупателю. Ваши финансовые требования адресуются владельцу-должнику (арендодателю).
Как вернуть деньги? Два пути: “чудотворный” и стандартный.
“Чудотворный” - арендодатель сам осознает все и после разговора вернет разницу по договору. Стандартный путь подразумевает составление претензии и подачу иска о нарушении обязанностей по договору. Долгий и нервный процесс от 6 месяцев в лучшем случае. Возврат неотработанной аренды, депозита, расходы на переезд и пр. Суд может обязать вернуть неиспользованную сумму денег, но их реальное взыскание зависит от активов должника и их наличия. Если брать нечего, то и получить вам будет нечего.
Как разрешилась ситуация?
Пока велась вся бюрократическая волокита, оставшийся срок аренды истек. И когда новый владелец пришел к арендатору, был заключен новый контракт и клиенту даже не пришлось переезжать. Повезло ли другим людям, мы к сожалению не знаем.
Чтобы не попадать в такие истории, до подписания долгосрочной аренды обязательно проверяйте объект на обременения (ипотека, аресты, залоги) путем проверки сертификата и закрепляйте в договоре однозначную ответственность арендодателя за риски, возникшие по его вине, включая порядок возврата депозита/неотработанной аренды и компенсацию убытков. Если нужна будет помощь с этим, вы всегда можете обратиться в Legal Indonesia.
