Бали ужесточает правила для иностранного бизнеса: к чему готовиться инвесторам
На Бали началось серьёзное обсуждение пересмотра условий работы иностранных компаний. Провинциальные власти направили в Министерство инвестиций предложение ограничить доступ PT PMA к ряду направлений, которые сегодня активно используются экспатами. Если инициатива будет поддержана, остров станет первым регионом Индонезии, где часть таких видов деятельности окажется закрыта для иностранного капитала.
За обсуждением возможных запретов скрывается более широкая перестройка инвестиционной политики — и затронет она не только прокат байков или аренду вилл.
Что стоит за реформой
Бали сегодня один из лидеров по количеству компаний с иностранным участием: около 22,5% всех зарегистрированных структур. При этом лишь около 1,6% компаний действительно инвестируют средства и реализуют заявленные проекты. Остальные — «пустые» структуры или компании, существующие только на бумаге. Именно это и стало отправной точкой для ужесточения контроля.
Если обобщить, то направление изменений сейчас очевидно:
усиление требований к реальным инвестициям;
снижение толерантности к номинальным PT PMA;
фокус на капиталоёмкие проекты;
увеличение числа проверок и административного контроля.
С формальной точки зрения, государство говорит о «качестве инвестиций». Но на практике основной фокус сейчас — борьба с фиктивными структурами и номинальными схемами.
На этой неделе специалист Legal Indonesia участвовала в разъяснительной программе в BKPM (Badan Koordinasi Penanaman Modal) — центральном органе, курирующем инвестиции и лицензирование. По её словам, тон встречи был предельно чётким:
«Основное внимание сейчас уделяется компаниям, которые формально зарегистрированы, но фактически не ведут деятельность. Особенно это касается PT PMA с виртуальными офисами и инвестициями ниже установленного минимума — 10 млрд IDR на один KBLI. Такие структуры находятся в зоне повышенного контроля».
Контроль инициируется на уровне Джакарты, а Бали рассматривается как регион с наибольшей концентрацией подобных компаний.
Почему Бали — особый случай
Бали остаётся одним из самых привлекательных регионов для иностранных инвестиций, особенно в сфере туризма и недвижимости. По итогам прошлого года объём реализованных инвестиций на острове превысил 40 трлн рупий. Основная часть денежных вложений сосредоточена в южных районах — Денпасар, Бадунг, Гианьяр, Табанан — и значительная доля приходится на недвижимость и туристические услуги.
Именно в этих районах наиболее активно применялись схемы с номинальными владельцами, дроблением капитала и регистрацией «под проекты», которые так и не были реализованы.
Сейчас контроль усиливается системно. Проверяют не только наличие лицензии в OSS, но и соответствие заявленных данных реальному положению дел: капитал, адрес деятельности, фактические вложения.
Какие KBLI (виды деятельности) находятся под угрозой закрытия
На встрече прозвучали прямые намерения ограничить или полностью закрыть ряд кодов KBLI, популярных среди иностранных инвесторов на Бали. Точные сроки официально не объявлены, но ожидается, что часть ограничений может вступить в силу не позднее июня 2026 года.
С высокой вероятностью речь идёт о:
Недвижимость:
KBLI 68111 — деятельность, связанная с недвижимостью (уже исключается из оборота для новых регистраций);
KBLI 68200 — планируется переработка и изменение нумерации (ожидается переход на 68299).
Консалтинговые и универсальные сервисные коды:
KBLI 70209 — бизнес-консалтинг и управленческие услуги.
Розничная торговля (различные сегменты).
Аренда транспорта (мотоциклы, автомобили).
Отдельный акцент делается на мелкий бизнес: небольшие точки фастфуда, автомойки, монтаж видео, сервисные мастерские и другие виды деятельности, которые по своей природе относятся к малому бизнесу. Такие проекты не соответствуют логике инвестиционного порога в 10 млрд IDR на KBLI, и вероятность их закрытия для PT PMA крайне высока.
Если ограничения будут утверждены, система OSS перестанет регистрировать новые лицензии по этим кодам для иностранных компаний на Бали.
Недвижимость: изменения в регулировании и новые ограничения
KBLI 68111 фактически выводится из оборота для новых регистраций. Ожидается, что окончательно это будет закреплено до июня 2026 года.
Для действующих PT PMA код сохраняется, но при условии, что в компанию не вносятся изменения. Любые нововведения — смена адреса, продажа долей, смена директора или учредителей — повлекут необходимость заменить данный код деятельности.
Кроме того, сам характер деятельности по 68111 фактически меняется. Он будет трактоваться как девелоперская деятельность с ограничениями: строительство жилых помещений (через подрядчика) либо последующая продажа.
Аренда — ни краткосрочная, ни долгосрочная — и управление объектами под этим кодом больше не предполагаются.
Дополнительно усложняется и процесс активации данного кода. Для реализации проекта потребуются:
KKPR — подтверждение соответствия зонированию;
Экологическое согласование (UKL-UPL или AMDAL — в зависимости от масштаба проекта);
PBG — разрешение на строительство;
SLF — сертификат пригодности к эксплуатации.
Также будет переработан и KBLI 68200 (управление недвижимостью). Даже в текущей логике этот код не предполагает коммерческую аренду — он применим скорее к обслуживанию объектов, но не к управлению доходной недвижимостью.
По факту на сегодняшний день для PT PMA остаётся только один полноценный легальный способ заниматься сдачей недвижимости в аренду — регистрация отеля категории не ниже двух звёзд.
Основные и вторичные KBLI
В законодательстве нет официального деления на «основные» и «вторичные» коды, однако в практике OSS такое разделение фактически существует.
Основной KBLI — это код, который:
отражает главную бизнес-модель;
используется для получения лицензий и разрешений;
формирует инвестиционную логику проекта.
Вторичные KBLI добавляются для сопутствующей деятельности — маркетинг, консалтинг, сервисные операции. Они не должны становиться самостоятельным источником дохода, если не оформлены как основной вид деятельности. Это особенно важно при проверках.
Номинальные структуры и «пустышки»
На встрече отдельно упоминались компании, работающие через так называемых номинальных местных представителей: формально бизнес оформлен на индонезийскую компанию, но фактическое управление и финансирование осуществляют иностранные инвесторы.
Представители BKPM прямо заявили, что такие схемы им известны, они отслеживаются, и меры по их урегулированию будут жёсткими.
Фиктивные PT PMA, зарегистрированные «про запас» или под будущие проекты, также находятся в зоне постоянного мониторинга.
По информации, озвученной на встрече, сейчас формируется база компаний, где заявленные показатели не соответствуют требованиям. Возможные последствия — официальные предупреждения, приостановка лицензий, а в отдельных случаях передача информации об инвесторах в иммиграционные органы. Это уже не теоретический сценарий, а рабочий процесс, который запущен.
Виртуальные офисы: жёсткая позиция
Предельно ясно на встрече было обозначено отношение государства к виртуальным офисам.
Компания, начавшая операционную деятельность, должна иметь реальный офис с физическим, проверяемым адресом. Использование виртуального офиса допустимо только как почтового адреса, но не как фактической точки ведения бизнеса.
В 2026 году планируются активные совместные проверки BKPM и департамента статистики, включая выездные инспекции по адресам регистрации.
Минимальные инвестиции и риски для PT PMA
Вокруг инвестиционных требований сейчас много путаницы, поэтому важно разделить несколько разных понятий, которые часто смешивают. Напомним, что для PT PMA действует требование: не менее 10 млрд IDR инвестиций на каждый заявленный код деятельности.
Когда говорят о 10 млрд IDR на один KBLI, это не означает, что такую сумму нужно внести на счёт в день регистрации. Речь о масштабе инвестиционной модели: государство ожидает, что заявленный вид деятельности соответствует крупному проекту, а не малому бизнесу.
Минимальный оплаченный уставный капитал (paid-up capital) в размере 2.5 млрд IDR — это техническое требование для регистрации PT PMA. Оно не отменяет инвестиционный вклад в 10 млрд.
Jangka Waktu Pakai Operational (срок начала фактической деятельности) — период, в течение которого компания должна запустить операционную работу после получения лицензии. Именно в этот период важно продемонстрировать реальную бизнес-активность: расходы, договоры, операции, наличие локации, работающую модель, - то есть показать, что бизнес существует не только на бумаге.
Что это означает для предпринимателей
Для предпринимателей это не полный запрет на работу на Бали. Это переход к более строгой проверке соответствия требованиям.
Сейчас уже недостаточно просто зарегистрировать компанию и получить NIB. При проверках смотрят на фактическую деятельность: есть ли офис, сотрудники, контракты, движение средств, соответствуют ли заявленные KBLI реальной бизнес-модели.
Регистрация «на будущее» или добавление кодов без реальной инвестиционной базы становятся зоной риска.
Мы не рекомендуем ждать официального утверждения ограничений. В условиях, когда контроль усиливается централизованно со стороны Джакарты, реактивная позиция может оказаться слишком запоздалой.
Вывод
Ситуация вокруг KBLI и иностранного бизнеса на Бали — это не точечный запрет аренды байков или вилл. Это более широкая реформа, направленная на очистку рынка от фиктивных структур и приведение инвестиционной деятельности к установленным требованиям.
В 2026 году выигрывать будут не те, кто быстрее зарегистрировал компанию, а те, кто выстроил её корректно с самого начала.
Если у вас есть действующая PT PMA или вы только планируете выход на рынок Бали, рекомендуем заранее оценить риски и проверить соответствие вашей структуры актуальным требованиям регулирования. В текущих условиях это не перестраховка - это необходимость.
