Airbnb di Bali pada 2026: Aturan Baru, Lisensi, dan Pajak untuk Sewa Rumah
Setelah laporan tentang kemungkinan larangan Airbnb di Bali, Kementerian Pariwisata Indonesia secara resmi mengonfirmasi: platform online tidak direncanakan untuk ditutup. Tujuannya agar pemilik villa dan apartemen di Bali beroperasi secara legal, membayar pajak, dan mendapatkan lisensi yang diperlukan.
Saat ini, asosiasi hotel resmi di pulau ini mencatat sekitar 378 hotel legal. Namun, di Airbnb dan platform lainnya, ada sekitar 16.000 akomodasi di Bali: villa, wisma, apartemen. Sebagian besar properti ini tidak memiliki paket izin lengkap dan tergolong dalam sewa perumahan 'abu-abu'.
Batas Waktu 31 Maret 2026: Apa yang Berubah untuk Sewa Rumah di Bali
Pemerintah pusat telah menetapkan batas waktu: hingga 31 Maret 2026, semua rumah yang terdaftar di platform online harus terdaftar sesuai aturan dan memiliki lisensi yang diperlukan. Jika tidak dilakukan, listing dapat dihapus dari situs seperti Airbnb, Booking, dan lainnya.
Bagi turis, hampir tidak ada yang berubah saat ini: villa atau rumah di Bali masih dapat dipesan melalui Airbnb. Namun, beroperasi 'di luar sistem' menjadi semakin berisiko bagi pemilik sewa ilegal.
Dokumen Dasar untuk Beroperasi Melalui Airbnb: Registrasi Perusahaan dan Pajak
Untuk mendaftarkan perusahaan dan akun di Airbnb di Bali, dokumen dasar (akta pendirian, SK) dan nomor identifikasi usaha yang diterbitkan melalui sistem OSS biasanya sudah cukup. Namun, ini tidak cukup jika tujuannya adalah untuk menyewakan rumah secara legal setiap hari.
Untuk PT PMA, ada larangan penyewaan jangka pendek dari properti residensial. Jika properti secara legal diklasifikasikan sebagai residensial (villa residensial, apartemen), properti tersebut tidak dapat disewakan sebagai 'rumah harian melalui Airbnb' oleh PT PMA tanpa lisensi hotel.
Setelah properti masuk dalam segmen sewa jangka pendek, persyaratan akomodasi mulai berlaku. Bergantung pada jenis kegiatan bisnis, Sertifikat Standar mungkin diperlukan, bersama dengan izin untuk penggunaan komersial (PBG) gedung dan sertifikat kesesuaian dan keamanan (SLF). Dalam beberapa kasus, pendaftaran dengan pemerintah lokal dan/atau desa adat diperlukan, serta pendaftaran untuk pembayaran pajak lokal seperti Pajak Hotel & Restoran (PHR).
Bagaimana Jenis Kegiatan Dipilih
Aspek kunci terpisah adalah pemilihan KBLI. Ini adalah kode jenis kegiatan di mana negara mengakui bisnis Anda: operasi properti, akomodasi tamu, atau model campuran. Bergantung pada KBLI, lisensi, inspeksi, dan beban pajak bervariasi. Dalam praktiknya, untuk perusahaan dengan modal asing (PT PMA), kode terkait akomodasi dan pengelolaan properti, seperti 55900 dan 68111, digunakan.
Mencoba menerapkan KBLI 68111 untuk sewa jangka pendek dari perumahan tidak menyelesaikan masalahnya: kode ini menggambarkan operasi properti umum, bukan bisnis hotel dan akomodasi tamu jangka pendek dan memerlukan kerangka hukum terpisah.
Perusahaan Indonesia (PT PMDN) memiliki lebih banyak pilihan. Mereka memiliki akses ke daftar KBLI yang diperluas untuk villa, wisma, dan jenis akomodasi lainnya. Namun, tidak ada template tunggal; kode yang diizinkan bergantung pada wilayah, karena otoritas lokal di Bali dapat memberlakukan pembatasan mereka, dan persyaratannya berbeda untuk PT PMA dan PT PMDN. Tidak ada 'KBLI untuk Airbnb' yang universal - skema harus disesuaikan dengan properti tertentu, area, dan model bekerja dengan pemilik properti.
Pajak PHR di Bali: Berapa Biaya yang Harus Dibayar Pemilik Villa dan Apartemen
Aspek pajak untuk penyewaan melalui Airbnb di Bali pada 2026 berputar di sekitar Pajak Hotel & Restoran (PHR). Hampir semua jenis akomodasi jangka pendek termasuk dalam pajak lokal ini dengan tarif 10%. Pajak ini dipungut dari hotel, villa, wisma, dan objek sewa jangka pendek lainnya, dikelola oleh pemerintah lokal.
Penting untuk dicatat bahwa Airbnb tidak menahan atau membayar PHR: platform tidak bertindak sebagai agen pajak. Operator bisnis mendaftar dalam sistem pajak, memperoleh NPWPD, mencatat pendapatan sewa, mengajukan laporan, dan membayar PHR setiap bulan. Komisi dan biaya layanan Airbnb tidak terkait dengan pajak ini dan tidak menggantikan kewajiban untuk membayarnya.
Apa Saja yang Dibutuhkan untuk Menyewakan Properti di Bali Secara Legal melalui Airbnb pada 2026
Pada akhirnya, mendaftarkan perusahaan dan akun di Airbnb hanyalah langkah pertama. Untuk menyewakan properti secara legal di Bali pada 2026, beberapa tugas harus diselesaikan secara bersamaan: memilih KBLI yang tepat untuk model bisnis nyata, mendapatkan lisensi dan sertifikat yang diperlukan, mengonversi properti ke kategori komersial jika diperlukan, dan mendaftar sebagai wajib pajak PHR. Tanpa ini, risiko denda dan penghapusan properti dari platform meningkat.
Dalam praktiknya, investor asing di Bali menggunakan beberapa skema kerja. Dalam satu skema, properti dikonversikan secara resmi ke penggunaan komersial, diklasifikasikan sebagai akomodasi, mendapatkan satu set izin lengkap, dan bisnis membayar PHR. Airbnb kemudian bertindak sebagai saluran penjualan untuk layanan akomodasi, bukan sebagai platform untuk 'menyewakan apartemen residensial sehari.'
Dalam skenario kedua, peran kunci dimainkan oleh perusahaan Indonesia PT PMDN, yang bertindak sebagai pemilik atau pemilik persewaan resmi. Properti ini disewakan secara legal dalam jangka pendek sebagai properti residensial, menggunakan villa/akomodasi-KBLI yang sesuai sambil mematuhi peraturan lokal.
Opsi ketiga melibatkan perusahaan pengelolaan, yang sangat populer di kalangan orang asing. Pemilik atau pemilik persewaan adalah PT PMDN atau individu, sementara PT PMA asing berfungsi sebagai struktur manajemen. Ia mengelola pemasaran properti, memasang listing di Airbnb dan platform lainnya, mengelola pemesanan dan layanan tamu.
PT PMA menghasilkan pendapatan sebagai biaya manajemen, bukan sebagai pendapatan sewa. Pendekatan ini mengurangi risiko klaim terhadap perusahaan sebagai pemilik persewaan ilegal dan lebih selaras dengan kegiatan bisnis dan kewajiban pajaknya.
Bagaimana Legal Indonesia Membantu Mengatur Penyewaan Airbnb di Bali Tanpa Risiko
Legal Indonesia membantu pengusaha asing menciptakan kerangka kerja legal untuk beroperasi dengan Airbnb dan menyewakan properti di Bali: menentukan format perusahaan (PT PMA, PT PMDN, atau kombinasi), memilih KBLI yang tepat untuk model bisnis tertentu, mendapatkan KITAS, melalui proses perizinan, dan menghubungkan sistem pembayaran PHR.
Konsultasi awal memungkinkan untuk merencanakan struktur penyewaan villa dan apartemen di Bali terlebih dahulu, mengurangi risiko denda dan pemblokiran objek setelah pengetatan peraturan 2026.
