L'immobilier en Indonésie : déni, colère, marchandage et tribunal
Sur le marché immobilier indonésien, les acheteurs, y compris les investisseurs étrangers, supposent souvent qu'une fois qu'ils ont versé un dépôt et signé un contrat, ils deviennent propriétaires du bien. En pratique, ce n'est pas toujours le cas.
Dans de nombreux projets sur plan, l'acheteur ne reçoit pas de droits de propriété, mais plutôt une créance contractuelle contre le promoteur. Cette structure est mise en œuvre via un PPJB (Accord Préliminaire de Vente et d'Achat), qui est autorisé par le droit indonésien, y compris les réglementations régissant les rumah susun (appartements) et les dispositions du PUPR.
Cela signifie qu'au moment du paiement et de la signature, l'acheteur n'acquiert pas le bien lui-même, mais le droit de demander son transfert à l'avenir.
Nature Juridique du PPJB
Un PPJB établit l'obligation du promoteur de transférer le bien à une date ultérieure.
Cependant, l'accord lui-même ne constitue pas un transfert de propriété à l'acheteur.
Jusqu'à l'achèvement du transfert final de titre, l'acheteur finance essentiellement la construction du projet et compte sur le promoteur pour remplir ses obligations.
En pratique, cela a des conséquences directes pour l'acheteur.
En cas de retards de construction, de modifications des spécifications du projet, de litiges fonciers ou de problèmes financiers du côté du promoteur, l'acheteur est traité par le tribunal comme une partie à un litige contractuel, et non comme le propriétaire du bien.
Cela signifie que la protection des droits de l'acheteur sera basée sur les termes du contrat, plutôt que sur les droits de propriété.
Pratique des Tribunaux
Un litige impliquant PT Multi Artha Griya (West Point Apartment), examiné par la Cour Suprême (n° 1455 K/Pdt/2022), ainsi que de nombreux autres cas liés à des achats via PPJB et surat pesanan (accords de réservation préliminaires), montrent que de tels litiges se produisent régulièrement.
Le registre des tribunaux contient de nombreux cas concernant des violations de contrat (wanprestasi) par les promoteurs. Cela indique que ces situations sont systémiques : la propriété est promise, les fonds sont versés, puis des différends surgissent à propos des délais, des conditions ou même de la faisabilité du transfert.
Pour l'acheteur, cela signifie que même avec un contrat signé et un paiement effectué, le résultat dépend de la façon dont le promoteur remplit ses obligations.
Limites des Mécanismes de Pression
Il est également important de considérer la position de la Cour Suprême Indonésienne (Mahkamah Agung), comme le précise le SEMA n° 3 Tahun 2023.
Selon ces directives, les requêtes de faillite ou PKPU (procédures de restructuration de la dette) contre les promoteurs ne répondent pas au seuil de "preuve simple".
En pratique, cela limite considérablement l'utilisation des procédures d'insolvabilité comme un outil de pression et ne se traduit pas toujours par une récupération rapide des fonds.
Autrement dit, en cas de litige, l'acheteur peut ne pas disposer d'un mécanisme rapide ou simple pour récupérer son investissement.
Enseignements Pratiques pour les Investisseurs
Les investisseurs étrangers doivent considérer soigneusement la nature juridique de telles transactions.
Avant que la propriété ne soit officiellement transférée, le bien n'est pas en possession de l'acheteur, la relation avec le promoteur reste contractuelle, et l'investissement dépend entièrement de la performance du promoteur.
Cela signifie que l'achat d'un bien à l'étape de construction est fondamentalement différent de l'acquisition d'un actif achevé.
Lors de l'évaluation d'un projet, il est essentiel de considérer le statut juridique du terrain, la durée du bail, la disponibilité des permis, l'étape de construction, les litiges juridiques en cours impliquant le promoteur, et le modèle financier du projet.
En pratique, ces facteurs déterminent si le bien sera effectivement livré à temps et selon les conditions convenues.
Conclusion
D'un point de vue pratique, le facteur clé n'est pas seulement le bien lui-même, mais la structure juridique de la transaction.
Plus l'écart de temps entre le paiement et le transfert de propriété est grand, plus les risques pour l'investisseur sont élevés.
Dans les conditions actuelles, l'achat d'un bien immobilier à l'étape de construction nécessite non seulement d'évaluer l'attractivité de l'investissement, mais aussi d'évaluer soigneusement les risques associés à la capacité du promoteur à remplir ses obligations.
Les acheteurs doivent clairement comprendre à l'avance qu'ils acquièrent non seulement un bien potentiel, mais aussi un certain niveau de risque juridique et commercial.
Expert du Département Juridique, Legal Indonesia
I Gusti Ayu Bitari Karma Gita
