Bali : Paradis pour les Investisseurs ou Zone à Risque ?
Bali attire toujours des investisseurs du monde entier — mais il est crucial de se rappeler que les investissements immobiliers ici peuvent entraîner des pertes si les risques juridiques, financiers et pratiques ne sont pas pris en compte. Dans ce document, nous expliquerons comment éviter les erreurs et vous protéger.
Types de Biens Immobiliers à Bali
En pratique, il existe plusieurs types de biens immobiliers qui deviennent généralement des objets d'investissement :
Terre en pleine propriété
Ne peut être possédée que par des citoyens indonésiens. Les étrangers ne peuvent pas posséder directement de terrain (Article 21 de la Loi n° 5/1960).Terre en bail
Les étrangers peuvent louer des terrains pour 25–30 ans avec le droit de prolongation. Le bail ne confère pas de droits de propriété.Villas et appartements
Généralement sur des terres HGB ou Hak Sewa. Les appartements peuvent être achetés sous un système de titre en copropriété uniquement si certaines conditions sont remplies.Immobilier commercial
(Restaurants, magasins, hôtels, etc.) — peuvent être enregistrés et gérés par l'intermédiaire d'une entité juridique PT PMA (société étrangère) sur la base de permis délivrés via les systèmes OSS et BKPM.
Principaux Risques pour les Investisseurs
Risques Juridiques
Interdiction de la propriété foncière pour les étrangers
Seuls les citoyens indonésiens peuvent posséder de la terre. C'est interdit aux étrangers par l'Article 21 de la loi.Schéma de prête-nom
Utiliser le nom d'un Indonésien pour posséder des terres est illégal, risqué et non reconnu par l'État (réglementation de la Cour suprême n° 264 K/Pdt/2010).
Risques Financiers
Prix gonflés et spéculation
Le coût est souvent gonflé sans évaluation de marché réelle ou expertise.Coûts cachés
Les permis, licences (IMB/PBG), traitement des certificats, taxes sur les ventes et commissions d'agents ne sont souvent pas divulgués dès le départ.Inadéquation du retour sur investissement (ROI)
Les calculs de rentabilité peuvent ne pas tenir compte des taxes, des coûts de maintenance et des taux d'occupation réels.
Risques Opérationnels et Pratiques
Absence d'un permis de construire (IMB/PBG)
Sans IMB/PBG, la propriété est considérée comme illégale, ce qui peut entraîner des amendes ou même une démolition (Loi n° 28/2002).
Recommandations pour la Protection
Toujours effectuer une vérification de la propriété via un avocat ou un notaire en effectuant une Due Diligence.
Vérifiez tous les documents : droits fonciers, IMB, PBG, contrat de location.
Pour louer ou faire des affaires légalement, utilisez PT PMA.
Le contrat doit être bilingue et notarié.
Travaillez uniquement avec des agents agréés.
Évitez les schémas de prête-nom, choisissez des options légales (par exemple, Hak Pakai, PT PMA).
Inclure une garantie écrite du droit de prolongation dans le contrat de location.
Respectez les réglementations fiscales : PPh, PPN, BPHTB, taxes sur les loyers, etc.
À quoi Faire Attention
Rendement annuel de 15–20% sans justification réelle.
Le vendeur ou l'agent refuse de fournir des documents notariés.
Contrat uniquement en indonésien, surtout s'il n'est que dans une langue étrangère.
Propositions de schémas « gris » ou de prête-nom.
Incapacité à vérifier le certificat foncier au BPN.
Absence d'IMB, PBG, SLF pour une propriété prête à construire ou une licence commerciale.
L'investissement immobilier à Bali peut être lucratif, mais seulement avec une approche compétente. Comprendre les aspects juridiques, les obligations financières et les risques vous aidera à éviter des problèmes et des pertes graves.
Ne comptez pas sur des promesses de hauts rendements sans preuves, vérifiez tous les documents et travaillez uniquement avec des professionnels. Il vaut mieux passer du temps à préparer en profondeur que de faire face à des conséquences désagréables.
Si vous prévoyez d'investir à Bali, assurez-vous d'engager un avocat licencié et des spécialistes fiables pour protéger vos intérêts et investissements.
