Airbnb & Booking Bali : exigences à partir du 31 mars 2026 pour maintenir votre annonce active
Après les déclarations du Gouverneur de Bali sur la nécessité de nettoyer les plateformes en ligne des propriétés illégales, la mise en œuvre pratique de ces exigences a commencé. Le Ministère du Tourisme d'Indonésie a formalisé la procédure de travail avec les OTA (Agences de Voyage en Ligne — Airbnb, Booking, etc.) dans la lettre officielle n° B/SD/80/II.01/D.3.3/2025 émise en décembre dernier.
À partir du 31 mars 2026, seules les propriétés d'hébergement qui obtiennent le statut confirmé par le gouvernement “Terdaftar dan Berizin” (“Enregistré et Licencié”) seront autorisées à rester sur les plateformes.
Cela s'applique aux villas, hôtels, hôtels-appartements, maisons d'hôtes — effectivement tout le marché de la location à court terme.
Pourquoi le problème est devenu si strict
Formellement, Airbnb et d'autres plateformes OTA ne sont pas interdites. Les plateformes en ligne continueront de fonctionner, mais seules les propriétés légales seront autorisées à travailler à travers elles.
À Bali, le fossé entre les statistiques officielles et le marché réel est significatif. Le registre de l'association hôtelière ne répertorie que quelques centaines de propriétés enregistrées, tandis qu'Airbnb et Booking présentent des dizaines de milliers d'annonces. Une partie substantielle manque d'un ensemble complet de permis.
Le gouvernement a maintenant décidé de synchroniser les plateformes numériques avec le système de licence.
Les changements sont basés sur de nouvelles réglementations — PP n° 28/2025 et Permenpar n° 6/2025 — qui renforcent le contrôle des installations d'hébergement touristique.
Ce qui doit être fait avant le 31 mars 2026
Le Ministère du Tourisme a décrit un algorithme clair. Il peut être grossièrement divisé en trois étapes.
Étape 1. Légalisation de l'entreprise via OSS
La première exigence est d'obtenir le Perizinan Berusaha (Licence d'Affaires) via le système OSS (Online Single Submission).
Il ne s'agit pas simplement de l'enregistrement de l'entreprise et de l'obtention d'un NIB. L'activité commerciale doit correspondre au format de l'hébergement.
Pour les locations journalières, des codes KBLI liés au secteur de l'hospitalité sont nécessaires. Par exemple :
55110 — hôtel étoilé
55120 — motel
55193 — villas
55194 — hôtels-appartements
Si une propriété est légalement enregistrée comme bien immobilier résidentiel et que l'entreprise ne détient pas le KBLI approprié et la licence d'hébergement, il sera impossible de passer à l'étape suivante.
Étape 2. Inscription dans le registre du Ministère
Après avoir obtenu les licences via OSS, un "formulaire spécial" doit être rempli sur le site du Ministère du Tourisme.
Le système vérifie automatiquement : la correction du KBLI, la présence d'une licence commerciale valide, la conformité de l'objet avec la catégorie d'hébergement. Essentiellement, il s'agit de la formation d'une "liste blanche" d'opérateurs légaux.
Étape 3. Obtention du statut numérique
Après une vérification réussie, la propriété reçoit la désignation numérique "Terdaftar dan Berizin".
Ce badge sera affiché sur les plateformes OTA à côté du nom de la propriété. Pour les invités, il sert de confirmation qu'ils traitent avec un opérateur légal plutôt qu'un propriétaire informel ou appartenant au "marché gris".
Que se passe-t-il si aucune action n'est entreprise ?
Après le 31 mars 2026, les propriétés sans statut confirmé peuvent être cachées des résultats de recherche, retirées des plateformes, ou faire l'objet d'une attention particulière des autorités locales.
Détenir le statut "Terdaftar" réduit considérablement le risque d'inspections et de demandes d'informations des régulateurs locaux, qui auront désormais un mécanisme clair pour identifier les entreprises légales.
Un autre facteur important est l'évolution du comportement des touristes. La désignation "Terdaftar dan Berizin" deviendra progressivement un indicateur de sécurité, fiabilité et qualité sur le marché de la location.
Pour les opérateurs illégaux, les risques deviennent systémiques plutôt qu'occasionnels.
Questions fréquentes des propriétaires de biens immobiliers
Est-il suffisant d'avoir simplement une entreprise et un NIB ?
Non. Le NIB est un numéro de base d'entreprise. Un KBLI correct et une licence hôtelière pertinente sont nécessaires pour un hébergement à court terme.
Le paiement de la taxe PHR est-il obligatoire ?
Oui. Presque tous les formats d'hébergement à court terme à Bali relèvent de la taxe locale sur l'Hôtel & Restaurant (PHR) avec un taux de 10%. Elle est administrée par les autorités gouvernementales locales, et l'obligation de paiement incombe à l'opérateur de la propriété.
Airbnb et d'autres plateformes n'agissent pas en tant qu'agents fiscaux pour le PHR. Ils ne retiennent ni n'acquittent cette taxe pour le propriétaire de la propriété.
Cela signifie que l'opérateur doit s'enregistrer indépendamment en tant que contribuable local (NPWPD), bien comptabiliser les revenus de l'hébergement, déposer des rapports et verser le PHR mensuellement au budget.
La commission de la plateforme et les frais de service sont indépendants de cette taxe et n'exonèrent pas du devoir de paiement.
Que se passe-t-il si la propriété est enregistrée comme une villa résidentielle ?
Pour les PT PMA, la location à court terme de biens immobiliers résidentiels sans modèle hôtelier reste une zone problématique.
De plus, selon les derniers changements dans la classification KBLI, la liste des activités autorisées dans le secteur de l'hébergement pour les PT PMA est considérablement réduite.
Lisez plus sur les derniers changements de KBLI pour PT PMA dans notre article.
Si la propriété n'est pas convertie à des fins commerciales et enregistrée comme installation d'hébergement, il sera impossible de compléter la procédure de confirmation.
En pratique, plusieurs modèles de travail restent :
Enregistrement complet de l'objet comme installation d'hébergement hôtelier avec l'obtention de tous les permis et le paiement du PHR. Le type d'activité pour PT PMA dans ce cas doit être 55110 — hôtel étoilé.
Utilisation de PT PMDN (entreprises dont les fondateurs sont uniquement des citoyens indonésiens ou des entités légales indonésiennes), si la structure et les exigences régionales le permettent.
Chaque schéma nécessite une évaluation légale individuelle.
Exigences supplémentaires : SLF et statut commercial
Si une propriété fonctionne comme un hébergement, dans la plupart des cas, les éléments suivants seront requis :
PBG (permis de construire) ;
SLF (Sertifikat Laik Fungsi) — certificat d'aptitude et de sécurité pour l'exploitation ;
enregistrement comme contribuable local (NPWPD) ;
conformité aux exigences de zonage (KKPR).
Ces documents confirment que la propriété peut être officiellement utilisée à des fins d'hébergement commercial.
Le SLF commercial est particulièrement critique. Lors de la soumission de données au registre du Ministère du Tourisme et lors des inspections, il confirme que le bâtiment a été mis en service comme établissement commercial plutôt que comme structure résidentielle privée.
L'absence de SLF est l'une des raisons les plus courantes de rejet ou de demandes d'informations réglementaires supplémentaires.
L'application sera-t-elle stricte ?
C'est la question principale actuellement posée par les propriétaires de villas.
Le gouvernement construit un mécanisme de contrôle numérique reliant OSS, le registre du Ministère du Tourisme, et les plateformes OTA. En théorie, le système permet l'exclusion automatique des propriétés sans statut confirmé.
La rigueur avec laquelle les plateformes appliqueront ce mécanisme reste à voir dans la pratique. Cependant, le cadre administratif a déjà été établi.
La tendance générale est claire : le marché de la location à court terme est systématiquement transformé d'une zone grise en une industrie entièrement régulée.
Conclusion pratique pour les propriétaires de villas et d'hôtels
Si votre propriété possède un SLF commercial, un numéro fiscal local NPWPD, que tous les impôts sont payés en temps voulu et que le compte est enregistré auprès d'une entité commerciale avec le KBLI correct - il n'y a rien à craindre, et vous pouvez procéder en toute sécurité à l'enregistrement.
Si l'objet est enregistré comme bien immobilier résidentiel sans modèle hôtelier, il est préférable de résoudre le problème de légalisation à l'avance, avant la date limite.
Comment Legal Indonesia peut vous aider
Legal Indonesia aide les propriétaires de villas, d'hôtels-appartements, et d'hôtels à toutes les étapes :
audit de la structure actuelle de l'entreprise ;
sélection du bon KBLI ;
enregistrement et renouvellement des licences via OSS ;
traitement PBG et SLF ;
connexion au système de paiement PHR ;
choix du modèle optimal (PT PMA, PT PMDN ou un schéma de gestion).
Étant donné la date limite du 31 mars 2026, retarder le processus est risqué - plus on approche de la date, plus la charge sur le système et les organes d'inspection augmente traditionnellement.
La légalisation en 2026 n'est plus une formalité, mais une condition pour maintenir la propriété sur les plateformes et le fonctionnement stable de l'entreprise à Bali.
