Airbnb à Bali en 2026 : Nouvelles règles, licences et taxes pour les locations de logements
Après des rapports sur une éventuelle interdiction d'Airbnb à Bali, le Ministère indonésien du Tourisme a officiellement confirmé : les plateformes en ligne ne sont pas prévues pour être fermées. L'objectif est que les propriétaires de villas et d'appartements à Bali opèrent légalement, paient des impôts et obtiennent les licences nécessaires.
Actuellement, l'association officielle des hôtels de l'île répertorie environ 378 hôtels légaux. Cependant, sur Airbnb et d'autres plateformes, il y a environ 16 000 hébergements à Bali : villas, maisons d'hôtes, appartements. Une part significative de ces propriétés ne dispose pas de l'ensemble complet d'autorisations et relèvent de la location de logements 'grise'.
Date limite du 31 mars 2026 : Ce qui change pour la location de logements à Bali
Le gouvernement central a fixé une date limite : d'ici le 31 mars 2026, tous les logements publiés sur les plateformes en ligne doivent être enregistrés conformément aux règles et disposer des licences requises. Sinon, l'annonce peut être retirée de sites comme Airbnb, Booking et d'autres.
Pour les touristes, presque rien ne change pour l'instant : les villas ou maisons à Bali peuvent toujours être réservées via Airbnb. Cependant, opérer 'hors système' devient de plus en plus risqué pour les propriétaires de locations illégales.
Documents de base pour opérer via Airbnb : Enregistrement d'entreprise et taxes
Pour enregistrer une entreprise et un compte sur Airbnb à Bali, les documents de base (acte de constitution, SK) et un numéro d'identification commerciale délivré via le système OSS sont généralement suffisants. Cependant, cela ne suffit pas si l'objectif est de louer légalement un logement sur une base quotidienne.
Pour PT PMA, il est interdit de louer à court terme des propriétés résidentielles. Si une propriété est légalement classée comme résidentielle (villa résidentielle, appartement), elle ne peut pas être louée en tant que 'maison quotidienne via Airbnb' par un PT PMA sans licence hôtelière.
Une fois qu'une propriété entre dans le segment de location à court terme, les exigences d'hébergement s'appliquent. En fonction du type d'activité commerciale, un Sertifikat Standar peut être requis, ainsi qu'un permis d'utilisation commerciale (PBG) du bâtiment et un certificat de conformité et de sécurité (SLF). Dans certains cas, un enregistrement auprès du gouvernement local et/ou desa adat est requis, ainsi qu'une inscription pour le paiement des taxes locales telles que la taxe sur les hôtels et restaurants (PHR).
Comment le type d'activité est choisi
Un point clé séparé est le choix du KBLI. Il s'agit d'un code de type d'activité par lequel l'État reconnaît votre entreprise : exploitation de biens immobiliers, hébergement de clients ou modèle mixte. Selon le KBLI, les licences, les inspections et les charges fiscales varient. En pratique, pour les entreprises à capital étranger (PT PMA), des codes liés à l'hébergement et à la gestion immobilière, tels que 55900 et 68111, sont utilisés.
Tenter d'appliquer le KBLI 68111 pour la location à court terme de logements ne résout pas le problème : ce code décrit l'exploitation générale de biens immobiliers, pas le commerce hôtelier et l'hébergement de clients à court terme, et nécessite un cadre juridique séparé.
Les entreprises indonésiennes (PT PMDN) ont plus d'options. Elles ont accès à une liste élargie de KBLI pour les villas, les maisons d'hôtes et d'autres types d'hébergement. Cependant, il n'y a pas de modèle unique ; les codes autorisés dépendent de la région, car les autorités locales à Bali peuvent imposer leurs restrictions, et les exigences diffèrent pour PT PMA et PT PMDN. Il n'y a pas de 'KBLI pour Airbnb' universel - le schéma doit être adapté à une propriété spécifique, une région et un modèle de travail avec le propriétaire de la propriété.
La taxe PHR à Bali : combien paient les propriétaires de villas et d'appartements
L'aspect fiscal pour la location via Airbnb à Bali en 2026 tourne autour de la taxe sur les hôtels et restaurants (PHR). Presque tous les types d'hébergements à court terme sont soumis à cette taxe locale avec un taux de 10%. Elle est collectée auprès des hôtels, villas, maisons d'hôtes et autres objets de location à court terme, administrée par le gouvernement local.
Il est important de noter qu'Airbnb ne prélève ni ne verse la PHR : la plateforme n'agit pas en tant qu'agent fiscal. L'opérateur commercial s'inscrit dans le système fiscal, obtient un NPWPD, enregistre les revenus de location, soumet des rapports et paie la PHR mensuellement. Les commissions et frais de service d'Airbnb ne sont pas liés à cette taxe et ne remplacent pas l'obligation de la payer.
Ce qui est nécessaire pour louer légalement un logement via Airbnb à Bali en 2026
En fin de compte, enregistrer une entreprise et un compte sur Airbnb n'est que la première étape. Pour louer légalement un logement à Bali en 2026, plusieurs tâches doivent être effectuées simultanément : choisir le bon KBLI pour le modèle commercial réel, obtenir les licences et certificats nécessaires, convertir la propriété en catégorie commerciale si nécessaire, et s'inscrire en tant que contribuable PHR. Sans cela, le risque d'amendes et de retrait de propriété des plateformes augmente.
En pratique, les investisseurs étrangers à Bali utilisent plusieurs schémas de travail. Dans l'un, la propriété est officiellement convertie à un usage commercial, classée comme hébergement, obtient un ensemble complet d'autorisations, et l'entreprise paie la PHR. Airbnb agit alors comme canal de vente pour le service d'hébergement, pas comme plateforme pour 'louer un appartement résidentiel pour une journée'.
Dans le second scénario, un rôle clé est joué par l'entreprise indonésienne PT PMDN, qui agit en tant que propriétaire ou bailleur officiel. Elle loue légalement la propriété sur une base à court terme en tant qu'immobilier résidentiel, en utilisant un KBLI adapté aux villas/hébergements tout en respectant les réglementations locales.
La troisième option implique une société de gestion, ce qui est particulièrement populaire chez les étrangers. Le propriétaire ou bailleur est un PT PMDN ou un individu, tandis que le PT PMA étranger opère en tant que structure de gestion. Elle gère la commercialisation de la propriété, publie des annonces sur Airbnb et d'autres plateformes, gère les réservations et les services aux clients.
PT PMA génère des revenus sous forme de frais de gestion, pas en tant que revenus locatifs. Cette approche réduit le risque de réclamations contre l'entreprise en tant que bailleur illégal et s'aligne mieux avec ses activités commerciales et ses obligations fiscales.
Comment Legal Indonesia aide à organiser des locations Airbnb à Bali sans risques
Legal Indonesia assiste les entrepreneurs étrangers dans la création d'un cadre juridique pour opérer avec Airbnb et louer des logements à Bali : déterminer le format de l'entreprise (PT PMA, PT PMDN ou combinaison), choisir le bon KBLI pour le modèle commercial spécifique, obtenir un KITAS, passer par la procédure de licence et connecter le système de paiement de la PHR.
La consultation initiale permet de planifier à l'avance la structure des locations de villas et d'appartements à Bali, réduisant ainsi le risque d'amendes et de blocages d'objets après le durcissement de la réglementation en 2026.
