Immobilien in Indonesien: Verleugnung, Wut, Verhandlung und Gericht
Auf dem indonesischen Immobilienmarkt gehen Käufer - einschließlich ausländischer Investoren - häufig davon aus, dass sie mit der Zahlung einer Anzahlung und der Unterzeichnung eines Vertrags Eigentümer der Immobilie werden. In der Praxis ist dies nicht immer der Fall.
Bei vielen Off-Plan-Projekten erhält der Käufer keine Eigentumsrechte, sondern lediglich einen vertraglichen Anspruch gegen den Entwickler. Diese Struktur wird durch ein PPJB (Vorvertrag über den Kauf und Verkauf) umgesetzt, das nach indonesischem Recht zulässig ist, einschließlich der Bestimmungen zurrumah susun(Wohnung) und PUPR-Bestimmungen.
Das bedeutet, dass der Käufer zum Zeitpunkt der Zahlung und Unterzeichnung nicht das Objekt selbst erwirbt, sondern das Recht auf dessen zukünftige Übertragung.
Rechtsnatur des PPJB
Ein PPJB begründet die Verpflichtung des Entwicklers, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu übertragen.
Der Vertrag selbst stellt jedoch keine Eigentumsübertragung an den Käufer dar.
Bis zur endgültigen Übertragung des Titels finanziert der Käufer im Wesentlichen den Bau des Projekts und verlässt sich darauf, dass der Entwickler seine Verpflichtungen erfüllt.
In der Praxis hat dies direkte Folgen für den Käufer.
Im Falle von Bauverzögerungen, Änderungen der Projektspezifikationen, Streitigkeiten über das Grundstück oder finanziellen Problemen auf Seiten des Entwicklers wird der Käufer vom Gericht als Partei eines Vertragsstreits behandelt - nicht als Eigentümer der Immobilie.
Das bedeutet, dass der Schutz der Rechte des Käufers auf den Vertragsbedingungen basiert, nicht auf Eigentumsrechten.
Gerichtspraxis
Ein Streitfall mit PT Multi Artha Griya (West Point Apartment), der vom Obersten Gerichtshof überprüft wurde (Nr. 1455 K/Pdt/2022), zeigt zusammen mit vielen anderen Fällen im Zusammenhang mit Käufen über PPJB undsurat pesanan(Vorbestellungsverträge), dass solche Streitigkeiten regelmäßig auftreten.
Im Gerichtsregister gibt es zahlreiche Fälle, bei denen es zu Vertragsverletzungen (wanprestasi) durch Entwickler kommt. Dies weist darauf hin, dass diese Situationen systematisch sind: Die Immobilie wird versprochen, die Gelder werden gezahlt, und dann entstehen Streitigkeiten über Fristen, Bedingungen oder sogar die Durchführbarkeit der Übertragung.
Für den Käufer bedeutet dies, dass selbst mit einem unterzeichneten Vertrag und abgeschlossener Zahlung das Ergebnis davon abhängt, wie der Entwickler seine Verpflichtungen erfüllt.
Beschränkungen von Druckmechanismen
Es ist auch wichtig, die Position des indonesischen Obersten Gerichtshofs (Mahkamah Agung), wie in SEMA Nr. 3 Tahun 2023 dargelegt, zu berücksichtigen.
Laut dieser Richtlinie erfüllen Insolvenzanträge oder PKPU (Schuldenrestrukturierungsverfahren) gegen Entwickler nicht die Schwelle des "einfachen Beweises".
In der Praxis schränkt dies die Nutzung von Insolvenzverfahren als Druckmittel erheblich ein und führt nicht immer zu einer schnellen Rückzahlung der Gelder.
Mit anderen Worten, im Falle eines Streits könnte der Käufer keinen schnellen oder unkomplizierten Mechanismus haben, um seine Investition zurückzufordern.
Praktische Erkenntnisse für Investoren
Ausländische Investoren sollten die rechtliche Natur solcher Transaktionen sorgfältig prüfen.
Bevor das Eigentum formell übertragen wird, befindet sich die Immobilie nicht im Besitz des Käufers, die Beziehung zum Entwickler bleibt vertraglich, und die Investition hängt vollständig von der Leistung des Entwicklers ab.
Dies bedeutet, dass der Erwerb von Immobilien in der Bauphase grundsätzlich verschieden ist vom Erwerb eines fertigen Objekts.
Bei der Bewertung eines Projekts ist es entscheidend, den rechtlichen Status des Landes, die Laufzeit des Pachtvertrags, die Verfügbarkeit von Genehmigungen, den Baufortschritt, laufende Rechtsstreitigkeiten mit dem Entwickler und das finanzielle Modell des Projekts zu berücksichtigen.
In der Praxis bestimmen diese Faktoren, ob die Immobilie tatsächlich rechtzeitig und unter den vereinbarten Bedingungen geliefert wird.
Schlussfolgerung
Aus praktischer Sicht ist nicht nur die Immobilie selbst der entscheidende Faktor, sondern die rechtliche Struktur der Transaktion.
Je größer der zeitliche Abstand zwischen Zahlung und Eigentumsübertragung, desto höher sind die Risiken für den Investor.
Unter den aktuellen Bedingungen erfordert der Immobilienkauf in der Bauphase nicht nur die Bewertung der Investitionsattraktivität, sondern auch eine sorgfältige Einschätzung der Risiken im Zusammenhang mit der Fähigkeit des Entwicklers, seine Verpflichtungen zu erfüllen.
Käufer sollten im Voraus genau verstehen, dass sie nicht nur eine potenzielle Immobilie erwerben, sondern auch ein gewisses Maß an rechtlichem und kommerziellem Risiko.
Experte der Rechtsabteilung, Legal Indonesia
I Gusti Ayu Bitari Karma Gita
