Airbnb & Booking Bali: Anforderungen ab dem 31. März 2026, um Ihr Inserat aktiv zu halten
Nach den Aussagen des Gouverneurs von Bali zur Notwendigkeit, Online-Plattformen von illegalen Immobilien zu säubern, hat die praktische Umsetzung dieser Anforderungen begonnen. Das indonesische Tourismusministerium hat das Verfahren zur Zusammenarbeit mit OTA (Online-Reiseagenturen — Airbnb, Booking usw.) im offiziellen Schreiben Nr. B/SD/80/II.01/D.3.3/2025 formalisiert, das im Dezember letzten Jahres herausgegeben wurde.
Ab dem 31. März 2026 dürfen nur noch Unterkünfte, die den regierungsbestätigten Status „Terdaftar dan Berizin“ („Registriert und Lizenziert“) erhalten, auf den Plattformen verbleiben.
Dies gilt für Villen, Hotels, Aparthotels, Gästehäuser — praktisch den gesamten Kurzzeitvermietungsmarkt.
Warum das Thema so streng geworden ist
Formell werden Airbnb und andere OTA-Plattformen nicht verboten. Online-Plattformen werden weiterhin betrieben, aber nur legale Immobilien dürfen über sie arbeiten.
Auf Bali ist die Kluft zwischen offiziellen Statistiken und dem tatsächlichen Markt erheblich. Das Hotelverbandsregister listet nur einige hundert registrierte Immobilien auf, während Airbnb und Booking Zehntausende von Einträgen zeigen. Ein erheblicher Teil verfügt nicht über einen vollständigen Satz von Genehmigungen.
Die Regierung hat nun beschlossen, digitale Plattformen mit dem Lizenzierungssystem zu synchronisieren.
Die Änderungen basieren auf neuen Vorschriften — PP Nr. 28/2025 und Permenpar Nr. 6/2025 — die die Kontrolle über touristische Unterkunftseinrichtungen stärken.
Was vor dem 31. März 2026 getan werden muss
Das Tourismusministerium hat einen klaren Algorithmus beschrieben. Er kann grob in drei Schritte unterteilt werden.
Schritt 1. Unternehmenslegalisierung über OSS
Die erste Anforderung ist der Erhalt der Perizinan Berusaha (Geschäftslizenz) über das OSS (Online Single Submission)-System.
Dabei geht es nicht nur um die Unternehmensregistrierung und den Erhalt einer NIB. Die Geschäftstätigkeit muss dem Unterkunftsformat entsprechen.
Für tägliche Vermietungen sind KBLI-Codes im Bereich Gastgewerbe erforderlich. Zum Beispiel:
55110 — Sterne-Hotel
55120 — Motel
55193 — Villen
55194 — Aparthotels
Wenn eine Immobilie rechtlich als Wohnimmobilie registriert ist und das Unternehmen nicht über den entsprechenden KBLI- und Unterkunftslizenz verfügt, wird es unmöglich sein, zum nächsten Schritt überzugehen.
Schritt 2. Registrierung im Ministeriumsregister
Nach dem Erwerb von Lizenzen über OSS sollte ein spezielles Formular auf der Website des Tourismusministeriums ausgefüllt werden.
Das System überprüft automatisch: die Korrektheit des KBLI, das Vorhandensein einer gültigen Geschäftslizenz, die Übereinstimmung des Objekts mit der Unterkunftskategorie. Im Wesentlichen handelt es sich um die Erstellung einer „Weißen Liste“ legaler Betreiber.
Schritt 3. Erhalt des digitalen Status
Nach erfolgreicher Überprüfung erhält die Immobilie die digitale Kennzeichnung „Terdaftar dan Berizin“.
Dieses Abzeichen wird auf OTA-Plattformen neben dem Eigenschaftsnamen angezeigt. Für Gäste dient es als Bestätigung, dass sie es mit einem legalen Betreiber zu tun haben, anstatt mit einem informellen oder „grauen Markt“ Vermieter.
Was passiert, wenn keine Maßnahmen ergriffen werden
Nach dem 31. März 2026 können Immobilien ohne bestätigten Status aus den Suchergebnissen ausgeblendet, von Plattformen entfernt oder der erhöhten Aufmerksamkeit der lokalen Behörden ausgesetzt werden.
Der Besitz des Status „Terdaftar“ reduziert das Risiko von Inspektionen und Anfragen von lokalen Regulatoren erheblich, die nun einen klaren Mechanismus zur Identifizierung legaler Geschäfte haben.
Ein weiterer wichtiger Faktor ist das veränderte Verhalten der Touristen. Die Bezeichnung „Terdaftar dan Berizin“ wird allmählich zu einem Indikator für Sicherheit, Zuverlässigkeit und Qualität im Mietmarkt.
Für illegale Betreiber werden Risiken systemisch anstatt gelegentlich.
Häufig gestellte Fragen von Immobilieneigentümern
Ist es genug, nur ein Unternehmen und eine NIB zu haben?
Nein. Die NIB ist eine grundlegende Unternehmensnummer. Ein korrekter KBLI und eine relevante Hotelbetriebslizenz sind für Kurzzeitunterkünfte erforderlich.
Ist die Zahlung der PHR-Steuer obligatorisch?
Ja. Fast alle Kurzzeitunterkunftsformate auf Bali unterliegen der lokalen Hotel- und Restaurantsteuer (PHR) zu einem Satz von 10%. Sie wird von den lokalen Regierungsbehörden verwaltet, und die Verpflichtung zur Zahlung liegt beim Immobilieneigentümer.
Airbnb und andere Plattformen agieren nicht als PHR-Steueragenten. Sie behalten diese Steuer nicht ein oder führen sie für den Immobilieneigentümer nicht ab.
Das bedeutet, dass der Betreiber sich unabhängig als lokaler Steuerzahler (NPWPD) registrieren, ordnungsgemäß Unterkunftseinnahmen verbuchen, Berichte einreichen und die PHR monatlich an das Budget abführen muss.
Plattformprovisionen und Servicegebühren sind von dieser Steuer unabhängig und befreien nicht von der Zahlungsverpflichtung.
Was, wenn die Immobilie als Wohnvilla registriert ist?
Für PT PMA bleibt die kurzfristige Vermietung von Wohnimmobilien ohne Hotelmodell ein problematischer Bereich.
Darüber hinaus hat sich laut den neuesten Änderungen in der KBLI-Klassifikation die Liste der zulässigen Aktivitäten im Unterkunftssektor für PT PMA erheblich reduziert.
Lesen Sie mehr über die neuesten KBLI-Änderungen für PT PMA in unserem Artikel.
Sollte die Immobilie nicht für kommerzielle Zwecke umgewandelt und als Unterkunftseinrichtung registriert werden, wird es unmöglich sein, die Bestätigungsprozedur abzuschließen.
In der Praxis bleiben mehrere Arbeitsmodelle bestehen:
Vollständige Registrierung des Objekts als Unterkunftseinrichtung mit Erhalt aller Genehmigungen und Zahlung der PHR. Die Tätigkeit für PT PMA muss in diesem Fall 55110 — Sternenhotel sein.
Verwendung von PT PMDN (Unternehmen, deren Gründer nur indonesische Staatsbürger oder juristische Personen sind), wenn die Struktur und regionale Anforderungen dies zulassen.
Jedes Schema erfordert eine individuelle rechtliche Beurteilung.
Zusätzliche Anforderungen: SLF und kommerzieller Status
Wenn eine Immobilie als Unterkunft betrieben wird, sind in den meisten Fällen folgende Anforderungen zu erfüllen:
PBG (Baubewilligung);
SLF (Sertifikat Laik Fungsi) — Zertifikat zur Betriebsfähigkeit und Sicherheit;
Registrierung als lokaler Steuerzahler (NPWPD);
Einhaltung der Zonierungsvorschriften (KKPR).
Diese Dokumente bestätigen, dass die Immobilie offiziell für kommerzielle Unterkünfte genutzt werden darf.
Das kommerzielle SLF ist besonders wichtig. Bei der Einreichung von Daten im Tourismusministerium und bei Inspektionen bestätigt es, dass das Gebäude als Geschäftseinrichtung und nicht als privates Wohngebäude in Betrieb genommen wurde.
Das Fehlen eines SLF ist einer der häufigsten Gründe für Ablehnung oder zusätzliche regulatorische Anfragen.
Wird die Durchsetzung streng sein?
Dies ist die Hauptfrage, die derzeit von Villeneigentümern gestellt wird.
Die Regierung baut einen digitalen Kontrollmechanismus auf, der OSS, das Tourismusministeriumsregister und OTA-Plattformen verbindet. In der Theorie ermöglicht das System eine automatische Ausschluss von Immobilien ohne bestätigten Status.
Wie strikt Plattformen diesen Mechanismus anwenden werden, bleibt in der Praxis abzuwarten. Das verwaltungstechnische Rahmenwerk ist jedoch bereits etabliert.
Der allgemeine Trend ist deutlich: Der Kurzzeitvermietungsmarkt wird systematisch aus einer Grauzone in eine vollständig regulierte Branche überführt.
Praktische Schlussfolgerung für Villa- und Hoteleigentümer
Wenn Ihre Immobilie über ein kommerzielles SLF, eine lokale Steuerkennnummer NPWPD verfügt, alle Steuern zeitgerecht bezahlt werden und das Konto bei einer juristischen Person mit dem richtigen KBLI registriert ist, gibt es keinen Grund zur Sorge, und Sie können sicher mit der Registrierung fortfahren.
Sollte das Objekt als Wohnimmobilie ohne Hotelmodell registriert sein, ist es besser, das Legalisierungsproblem im Voraus zu lösen, bevor die Frist abläuft.
Wie Legal Indonesia helfen kann
Legal Indonesia unterstützt Eigentümer von Villen, Aparthotels und Hotels in allen Phasen:
Prüfung der aktuellen Unternehmensstruktur;
Auswahl des richtigen KBLI;
Registrierung und Erneuerung von Lizenzen über OSS;
Bearbeitung von PBG und SLF;
Verbindung zum PHR-Zahlungssystem;
Auswahl des optimalen Modells (PT PMA, PT PMDN oder ein Managementschema).
Angesichts der Frist am 31. März 2026 ist es riskant, den Prozess zu verschleppen — je näher das Datum rückt, desto mehr steigt die Belastung des Systems und der Prüforgane traditionell an.
Die Legalisierung im Jahr 2026 ist kein Formalitätsakt mehr, sondern eine Bedingung, um die Immobilie auf Plattformen zu behalten und einen stabilen Geschäftsbetrieb auf Bali zu gewährleisten.
