Airbnb auf Bali im Jahr 2026: Neue Regeln, Lizenzen und Steuern für Wohnungsvermietungen
Nach Berichten über ein mögliches Verbot von Airbnb auf Bali hat das indonesische Tourismusministerium offiziell bestätigt: Online-Plattformen sollen nicht geschlossen werden. Es geht darum, dass Villa- und Wohnungsbesitzer auf Bali legal arbeiten, Steuern zahlen und die notwendigen Lizenzen erhalten.
Derzeit listet der offizielle Hotelverband auf der Insel rund 378 legale Hotels auf. Auf Airbnb und anderen Plattformen gibt es jedoch ungefähr 16.000 Unterkünfte auf Bali: Villen, Gästehäuser, Apartments. Ein erheblicher Teil dieser Immobilien verfügt nicht über das vollständige Paket an Genehmigungen und fällt unter 'graue' Wohnungsvermietungen.
Stichtag 31. März 2026: Was sich für Wohnungsvermietungen auf Bali ändert
Die Zentralregierung hat eine Frist gesetzt: Bis zum 31. März 2026 müssen alle auf Online-Plattformen angebotenen Wohnungen gemäß den Regeln registriert und über die erforderlichen Lizenzen verfügen. Andernfalls kann das Inserat von Plattformen wie Airbnb, Booking und anderen entfernt werden.
Für Touristen ändert sich vorerst fast nichts: Villen oder Häuser auf Bali können weiterhin über Airbnb gebucht werden. Allerdings wird das Betreiben 'außerhalb des Systems' für Besitzer illegaler Vermietungen zunehmend riskanter.
Grundlegende Dokumente für den Betrieb über Airbnb: Unternehmensregistrierung und Steuern
Um ein Unternehmen und ein Konto auf Airbnb in Bali zu registrieren, sind in der Regel die Gründungsdokumente (Gründungsurkunde, SK) und eine Geschäftsanerkennungsnummer, die über das OSS-System ausgestellt wird, ausreichend. Dies reicht jedoch nicht aus, wenn das Ziel ist, Wohneinheiten legal täglich zu vermieten.
Für PT PMA besteht ein Verbot der kurzfristigen Vermietung von Wohnimmobilien. Wenn eine Immobilie rechtlich als Wohnimmobilie (Wohnvilla, Apartment) eingestuft ist, kann sie von einer PT PMA ohne Hotelgenehmigung nicht als 'Tageshaus über Airbnb' vermietet werden.
Sobald eine Immobilie in das Segment der kurzfristigen Vermietung eintritt, treten Unterkunftsanforderungen in Kraft. Je nach Art der Geschäftstätigkeit kann ein Sertifikat Standar erforderlich sein, ebenso wie eine Genehmigung zur kommerziellen Nutzung (PBG) des Gebäudes und ein Zertifikat der Eignung und Sicherheit (SLF). In einigen Fällen ist eine Registrierung bei der lokalen Regierung und/oder desa adat erforderlich, ebenso wie die Anmeldung zur Zahlung lokaler Steuern wie der Hotel- & Restaurantsteuer (PHR).
Wie die Art der Aktivität gewählt wird
Ein separater Schlüsselaspekt ist die Wahl des KBLI. Dies ist ein Aktivitätsartencode, durch den der Staat Ihr Unternehmen anerkennt: Immobilienverwaltung, Gästeunterkunft oder ein gemischtes Modell. Abhängig vom KBLI variieren Lizenzen, Inspektionen und Steuerlasten. In der Praxis werden für Unternehmen mit ausländischem Kapital (PT PMA) Codes im Zusammenhang mit Unterkunft und Immobilienverwaltung wie 55900 und 68111 verwendet.
Der Versuch, KBLI 68111 für die kurzfristige Vermietung von Wohneinheiten anzuwenden, löst das Problem nicht: Dieser Code beschreibt den allgemeinen Immobilienbetrieb, nicht das Hotelgewerbe und die kurzfristige Gästeunterbringung und erfordert ein separates rechtliches Rahmenwerk.
Indonesische Unternehmen (PT PMDN) haben mehr Möglichkeiten. Sie haben Zugriff auf eine erweiterte Liste von KBLI für Villen, Gästehäuser und andere Unterkunftsarten. Dennoch gibt es keine einheitliche Vorlage; zulässige Codes hängen von der Region ab, da die lokalen Behörden auf Bali ihre Beschränkungen auferlegen können und die Anforderungen für PT PMA und PT PMDN unterschiedlich sind. Es gibt kein universelles 'KBLI für Airbnb' — das Schema muss an eine bestimmte Immobilie, ein Gebiet und ein Modell der Zusammenarbeit mit dem Immobilieneigentümer angepasst werden.
PHR-Steuer auf Bali: Wie viel zahlen Villa- und Wohnungsbesitzer
Der steuerliche Aspekt der Vermietung über Airbnb auf Bali im Jahr 2026 dreht sich um die Hotel- & Restaurantsteuer (PHR). Fast alle Arten kurzfristiger Unterkünfte fallen unter diese lokale Steuer mit einem Satz von 10%. Sie wird von Hotels, Villen, Gästehäusern und anderen kurzfristigen Vermietungsobjekten erhoben und von der lokalen Regierung verwaltet.
Es ist wichtig zu beachten, dass Airbnb die PHR nicht einbehält oder abführt: Die Plattform agiert nicht als Steueragent. Der Geschäftsbetrieb registriert sich im Steuersystem, erhält eine NPWPD, erfasst Mieteinnahmen, reicht Berichte ein und zahlt die PHR monatlich. Airbnb-Kommissionen und Servicegebühren stehen nicht im Zusammenhang mit dieser Steuer und ersetzen nicht die Verpflichtung, sie zu zahlen.
Was benötigt wird, um 2026 legal Wohneinheiten auf Airbnb zu vermieten
Letztendlich ist die Registrierung eines Unternehmens und eines Kontos auf Airbnb nur der erste Schritt. Um 2026 legal Wohnraum auf Bali zu vermieten, müssen mehrere Aufgaben gleichzeitig erledigt werden: das richtige KBLI für das tatsächliche Geschäftsmodell wählen, notwendige Lizenzen und Zertifikate erhalten, die Immobilie gegebenenfalls in eine kommerzielle Kategorie umwandeln und als PHR-Steuerzahler registrieren. Andernfalls steigt das Risiko von Geldstrafen und der Entfernung der Immobilie von Plattformen.
In der Praxis verwenden ausländische Investoren auf Bali mehrere Arbeitsmodelle. In einem wird die Immobilie offiziell in kommerzielle Nutzung umgewandelt, als Unterkunft klassifiziert, erhält ein vollständiges Set von Genehmigungen und das Unternehmen zahlt die PHR. Airbnb fungiert dann als Verkaufskanal für die Unterkunftsleistung, nicht als Plattform zur 'Tagesvermietung einer Wohnwohnung'.
Im zweiten Szenario spielt die indonesische Firma PT PMDN eine Schlüsselrolle, die als Eigentümer oder offizieller Vermieter auftritt. Sie vermietet die Immobilie legal auf kurzfristiger Basis als Wohnimmobilie, indem sie geeignete Villa-/Unterkunfts-KBLI verwendet und sich an lokale Vorschriften hält.
Die dritte Option umfasst eine Verwaltungsgesellschaft, die insbesondere bei Ausländern beliebt ist. Der Eigentümer oder Vermieter ist eine PT PMDN oder eine Privatperson, während die ausländische PT PMA als Verwaltungsstruktur fungiert. Sie verwaltet das Marketing der Immobilie, stellt Inserate auf Airbnb und anderen Plattformen ein, bearbeitet Buchungen und Gästeservices.
Die PT PMA erzielt Einnahmen als Verwaltungsgebühr, nicht als Mieteinnahmen. Dieser Ansatz reduziert das Risiko von Ansprüchen gegen das Unternehmen als illegaler Vermieter und passt besser zu seinen Geschäftstätigkeiten und Steuerverpflichtungen.
Wie Legal Indonesia hilft, Airbnb-Vermietungen auf Bali ohne Risiken zu arrangieren
Legal Indonesia unterstützt ausländische Unternehmer bei der Schaffung eines rechtlichen Rahmens für den Betrieb mit Airbnb und der Vermietung von Wohnraum auf Bali: Bestimmung des Unternehmensformats (PT PMA, PT PMDN oder Kombination), Auswahl der richtigen KBLI für das spezifische Geschäftsmodell, Erhalt eines KITAS, Durchführung der Lizenzierung und Anbindung an das PHR-Zahlungssystem.
Eine erste Beratung ermöglicht die Planung der Struktur von Villen- und Apartmentvermietungen auf Bali im Voraus, was das Risiko von Geldstrafen und Objektblöcken nach der Verschärfung der Vorschriften im Jahr 2026 verringert.
