Бали: рай для инвесторов или зона риска?
Бали по-прежнему привлекает инвесторов со всего мира — но важно помнить, что инвестиции в недвижимость здесь могут обернуться потерями, если не учитывать юридические, финансовые и практические риски. В этом материале расскажем, как избежать ошибок и защитить себя.
Виды недвижимости на Бали
На практике существует несколько типов недвижимости, которые обычно становятся объектом инвестиций:
Земля с правом собственности (Freehold)
Может принадлежать только гражданам Индонезии. Иностранцы не могут владеть землёй напрямую (статья 21 Закона № 5/1960).Земля с правом аренды (Leasehold)
Иностранцы могут арендовать землю на 25–30 лет с правом продления. Аренда не дает права собственности.Виллы и апартаменты
Обычно на землях HGB или Hak Sewa. Возможность приобретения апартаментов по системе strata title только при соблюдении ряда требований.Коммерческая недвижимость
(Рестораны, магазины, отели и т. д.) — может оформляться и управляться через юридическое лицо PT PMA (иностранная компания) на основании разрешений, выданных через систему OSS и BKPM.
Основные риски для инвесторов
Юридические риски
Запрет на владение землёй для иностранцев
Только граждане Индонезии могут владеть землёй. Иностранцам это запрещено статьей 21 закона.Схема nominee (подставное лицо)
Использование имени индонезийца для владения землёй незаконно, рискованно и не признаётся государством (Постановление ВС № 264 K/Pdt/2010).
Финансовые риски
Завышенные цены и спекуляции
Часто стоимость завышена, без реальной рыночной оценки или экспертизы.Скрытые расходы
Разрешения, лицензии (IMB/PBG), оформление сертификатов, налоги при продаже и агентские комиссии часто не раскрываются с самого начала.Несоответствие возврата инвестиций (ROI)
В расчетах доходности могут не учитывать налоги, расходы на содержание и реальную загрузку объектов.
Операционные и практические риски
Отсутствие разрешения на строительство (IMB/PBG)
Без IMB/PBG объект считается незаконным, что может привести к штрафам или даже сносу (Закон № 28/2002).
Рекомендации для защиты
Всегда проводите проверку объекта через юриста или нотариуса путем проведения Due Diligence.
Проверяйте все документы: право на землю, IMB, PBG, договор аренды.
Для легальной сдачи в аренду или бизнеса используйте PT PMA.
Договор должен быть на двух языках и нотариально заверен.
Работайте только с лицензированными агентами.
Избегайте nominee-схем, выбирайте легальные варианты (например, Hak Pakai, PT PMA).
Включайте в договор аренды письменную гарантию права продления.
Соблюдайте налоговые правила: PPh, PPN, BPHTB, налоги на аренду и т.д.
На что обратить внимание
Доходность 15–20% в год без реального обоснования.
Продавец или агент отказывается предоставить документы с нотариальным заверением.
Договор только на индонезийском языке, а особенно если он только на иностранном языке.
Предложения "серых" схем или nominee.
Невозможность проверить сертификат земли в BPN.
Отсутствие IMB, PBG, SLF готовой недвижимости или бизнес-лицензии.
Инвестиции в недвижимость на Бали могут быть выгодными, но только при грамотном подходе. Понимание правовых аспектов, финансовых обязательств и рисков поможет избежать серьезных проблем и потерь.
Не полагайтесь на обещания высокой доходности без подтверждений, проверяйте все документы и работайте только с профессионалами. Лучше потратить время на тщательную подготовку, чем столкнуться с неприятными последствиями.
Если вы планируете инвестировать на Бали, обязательно привлеките лицензированного юриста и надежных специалистов, чтобы защитить свои интересы и инвестиции.
