Airbnb в Индонезии с 31 марта 2026: кто останется на платформе?
После заявлений губернатора Бали о необходимости очистить онлайн-платформы от нелегальных объектов началась практическая реализация этих требований. Министерство туризма Индонезии закрепило порядок работы с OTA (Online Travel Agencies - Airbnb, Booking и др.) в официальном письме № B/SD/80/II.01/D.3.3/2025 еще в декабре прошлого года.
Начиная с 31 марта 2026 года на платформах смогут остаться только те объекты размещения, которые получат подтверждённый государством статус «Terdaftar dan Berizin» («Зарегистрировано и имеет лицензию»).
Это виллы, отели, апарт-отели, гостевые дома - фактически весь рынок краткосрочного размещения.
Почему вопрос встал так жёстко
Формально Airbnb и другие OTA никто не запрещает. Онлайн-платформы остаются, но работать через них смогут только легальные объекты.
На Бали разрыв между официальной статистикой и реальным рынком огромный. В реестре ассоциации отелей — несколько сотен зарегистрированных объектов. В то время как на Airbnb и Booking — десятки тысяч вариантов размещения. Значительная часть — без полного пакета разрешений.
Теперь государство решило синхронизировать цифровые платформы с системой лицензирования.
Основанием для изменений стали новые нормы — PP No. 28/2025 и Permenpar No. 6/2025, которые усиливают контроль за туристическими средствами размещения.
Что именно нужно сделать до 31 марта 2026 года
Министерство туризма описало чёткий алгоритм. Его можно условно разделить на три шага.
Шаг 1. Легализация бизнеса через OSS
Первое условие — наличие Perizinan Berusaha (бизнес-разрешения), полученного через систему OSS (Online Single Submission).
Речь не просто о регистрации компании и получении NIB. Вид деятельности обязательно должен соответствовать формату размещения гостей.
Для посуточной аренды используются коды KBLI, относящиеся к гостиничной сфере. Например, 55110 — звёздный отель, 55120 — мотель, 55193 — виллы, 55194 — апарт-отели.
Если объект юридически оформлен как жилая недвижимость, а компания не имеет соответствующего KBLI и разрешения на размещение, пройти следующий этап будет невозможно.
Шаг 2. Регистрация в реестре Министерства туризма
После получения разрешений через OSS необходимо заполнить специальную форму на сайте Министерства туризма.
Система автоматически проверяет: корректность KBLI, наличие действующего бизнес-разрешения, соответствие объекта категории размещения. Фактически это формирование «белого списка» легальных операторов.
Шаг 3. Получение цифрового статуса
После успешной проверки ваш объект получит цифровой знак «Terdaftar dan Berizin». Этот значок будет отображаться на платформе рядом с названием объекта. Для гостей это станет гарантией, что они имеют дело с легальным оператором, а не с «серым» арендодателем.
Что произойдёт, если ничего не делать
После 31 марта 2026 года объекты без подтверждённого статуса могут быть скрыты из поиска, удалены с платформ либо попасть под дополнительное внимание со стороны местных органов. Наличие статуса «Terdaftar» снижает риск внезапных проверок и вопросов от местных властей, которые теперь получат четкий инструмент для идентификации легального бизнеса.
Дополнительный фактор — изменение отношения туристов. Отметка «Terdaftar dan Berizin» постепенно станет индикатором безопасности и надёжности, знаком качества в сфере аренды жилья.
Для нелегальных операторов риски становятся системными, а не эпизодическими.
Вопросы, которые чаще всего возникают у владельцев
Достаточно ли просто иметь компанию и NIB?
Нет. NIB — это базовый номер бизнеса. Для краткосрочного размещения требуется правильный KBLI и соответствующая лицензия в сфере hospitality.
Нужно ли платить PHR налог?
Да. Почти все форматы краткосрочного размещения на Бали подпадают под местный налог Hotel & Restaurant Tax (PHR) со ставкой 10%. Его администрируют местные органы власти, и обязанность по уплате лежит на операторе объекта.
Airbnb и другие платформы не выступают налоговыми агентами по PHR. Они не удерживают и не перечисляют этот налог за владельца недвижимости.
Это означает, что оператор обязан самостоятельно зарегистрироваться как плательщик местного налога (NPWPD), корректно учитывать доход от размещения, сдавать отчётность и ежемесячно перечислять PHR в бюджет.
Комиссия платформы и сервисные сборы не имеют отношения к этому налогу и не освобождают от обязанности его уплаты.
Что если объект оформлен как жилая вилла?
Для PT PMA краткосрочная аренда жилой недвижимости без гостиничной модели остаётся проблемной зоной.
Кроме того, в соответствии с последними изменениями в классификации KBLI, для PT PMA перечень допустимых видов деятельности в сфере размещения существенно сокращён.
Подробнее о последних изменениях в KBLI для PT PMA читайте в нашей статье.
Если объект не переведён в коммерческое использование и не оформлен как средство размещения, пройти процедуру подтверждения будет невозможно.
На практике остаются несколько рабочих моделей:
Полноценное оформление объекта как гостиничного средства размещения с получением всех разрешений и уплатой PHR. Вид деятельности PT PMA в таком случае должен быть 55110 — звёздный отель.
Использование PT PMDN (компании, где учредители — только граждане Индонезии или индонезийские юрлица), если структура и региональные требования это допускают.
Каждая схема требует индивидуальной юридической оценки.
Дополнительные требования: SLF и коммерческий статус
Если объект функционирует как средство размещения, в большинстве случаев потребуется:
PBG (разрешение на строительство / легализация здания);
SLF (Sertifikat Laik Fungsi) — сертификат пригодности и безопасности для эксплуатации;
регистрация в качестве плательщика местного налога (NPWPD);
соблюдение требований по зонированию (KKPR).
Эти документы подтверждают, что объект официально может использоваться в коммерческих целях как средство размещения.
Особенно важен коммерческий SLF: при подаче данных в реестр Министерства туризма и при возможных проверках именно он подтверждает, что здание введено в эксплуатацию как объект бизнеса, а не как частное жилое строение. Отсутствие SLF — одна из самых частых причин отказа или дополнительных запросов со стороны регуляторов.
Будет ли контроль жёстким?
Это главный вопрос, который сейчас задают владельцы вилл.
Государство формирует инструмент цифрового контроля через связку OSS — реестр Минтуризма — OTA-платформы. Теоретически система позволяет автоматически исключать объекты без подтверждённого статуса.
Насколько строго платформы будут применять этот механизм, покажет практика. Но сам административный инструмент уже создан.
Тренд последних лет очевиден: рынок краткосрочной аренды постепенно переводится из серой зоны в полностью регулируемую.
Практический вывод для владельцев вилл и отелей
Если у вашего объекта есть коммерческий SLF, местный налоговый номер NPWPD, вы уплачиваете своевременно все налоги, а аккаунт зарегистрирован на субъект бизнеса с правильным KBLI - вам переживать не за что, и можно смело проходить регистрацию.
Если же объект оформлен как жилая недвижимость без гостиничной модели, вопрос легализации лучше решать заранее — до дедлайна.
Как может помочь Legal Indonesia
Legal Indonesia сопровождает владельцев вилл, апарт-отелей и гостиниц на всех этапах:
аудит текущей структуры компании;
подбор корректного KBLI;
регистрация и обновление разрешений через OSS;
оформление PBG и SLF;
подключение к системе уплаты PHR;
выбор оптимальной модели (PT PMA, PT PMDN или управленческая схема).
С учётом дедлайна 31 марта 2026 года откладывать процесс рискованно — ближе к сроку нагрузка на систему и проверочные органы традиционно возрастает.
Легализация в 2026 году — это уже не формальность, а условие сохранения объекта на платформах и стабильной работы бизнеса на Бали.
