Airbnb на Бали в 2026 году: новые правила, лицензии и налоги для аренды жилья
После истории о возможном запрете Airbnb на Бали министерство туризма Индонезии официально подтвердило: онлайн-платформы закрывать не планируют. Суть в том, чтобы владельцы вилл и апартаментов на Бали работали легально, платили налоги и получали нужные лицензии.
Сейчас на острове в официальной ассоциации отелей числится около 378 легальных гостиниц. При этом на Airbnb и других платформах — примерно 16 000 вариантов размещения на Бали: виллы, гостевые дома, апартаменты. Значительная часть этих объектов не имеет полного пакета разрешений и относится к «серой» аренде жилья.
Дедлайн 31 марта 2026 года: что меняется для аренды жилья на Бали
Центральное правительство установило крайний срок: до 31 марта 2026 года всё жильё, выставленное на онлайн-платформах, должно быть оформлено по правилам и иметь требуемые лицензии. Если этого не сделать, объявление могут убрать из выдачи Airbnb, Booking и других сайтов.
Для туристов пока почти ничего не меняется: виллу или дом на Бали по-прежнему можно забронировать через Airbnb. А владельцам нелегальной аренды работать «мимо системы» становится всё более рискованно.
Базовые документы для работы через Airbnb: регистрация компании и налоги
Для регистрации компании и аккаунта на Airbnb на Бали обычно хватает учредительных документов (deed of establishment, SK) и идентификационного номера бизнеса, который выдают через систему OSS. Но этого мало, если цель — легально сдавать жильё посуточно.
При этом для PT PMA действует запрет на краткосрочную аренду именно жилой недвижимости. Если объект юридически оформлен как жильё (жилая вилла, квартира), сдавать его как «дом на сутки через Airbnb» от лица PT PMA без гостиничной лицензии нельзя.
Как только объект выходит в краткосрочную аренду, начинают действовать требования к средствам размещения. В зависимости от вида предпринимательской деятельности может понадобиться Sertifikat Standar, для коммерческого использования здания — разрешение на использование здания в коммерческих целях (PBG) и сертификат пригодности и безопасности (SLF). В ряде случаев нужна регистрация в местных органах власти и/или desa adat, а также постановка на учёт для уплаты местного налога PHR (Hotel & Restaurant Tax).
Как выбирают вид деятельности
Отдельный важный блок — выбор KBLI. Это код вида деятельности, по которому государство распознает тип вашего бизнеса: эксплуатация недвижимости, размещение гостей или смешанная модель. От KBLI зависят лицензии, проверки и налоговая нагрузка. Для компаний с иностранным капиталом (PT PMA) на практике используют коды, связанные с размещением и управлением недвижимостью, например 55900 и 68111.
Попытка применить KBLI 68111 для короткой аренды жилья не решает вопрос: этот код описывает общую эксплуатацию имущества, а не гостиничный бизнес и краткосрочное размещение гостей, и требует отдельной юридической проработки.
У индонезийских компаний (PT PMDN) выбора больше. Им доступен расширенный список KBLI, связанный с виллами, гостевыми домами и другими видами размещения. Но и здесь нет единого шаблона: допустимые коды зависят от региона, местные власти на Бали могут вводить свои ограничения, а требования для PT PMA и PT PMDN различаются. Универсального «KBLI для Airbnb» нет — схему приходится подбирать под конкретный объект, район и модель работы с собственником недвижимости.
Налог PHR на Бали: сколько платят владельцы вилл и апартаментов
Налоговая часть для аренды через Airbnb на Бали в 2026 году строится вокруг Hotel & Restaurant Tax (PHR). Почти все форматы краткосрочного размещения попадают под этот местный налог со ставкой 10%. Его взимают с отелей, вилл, гостевых домов и других объектов краткосрочной аренды, администрирует налог местное правительство.
Важно, что Airbnb не удерживает и не перечисляет PHR: платформа не выполняет функции налогового агента. Оператор бизнеса регистрируется в системе налогообложения, получает NPWPD, учитывает выручку от аренды, сдаёт отчётность и ежемесячно платит PHR. Комиссии и сервисные сборы Airbnb не имеют отношения к этому налогу и не заменяют обязанность по его уплате.
Что нужно, чтобы легально сдавать жильё через Airbnb на Бали в 2026 году
В итоге регистрация компании и аккаунта на Airbnb — только первый шаг. Чтобы легально сдавать жильё на Бали в 2026 году, нужно одновременно решить несколько задач: подобрать корректный KBLI под реальную модель бизнеса, получить необходимые лицензии и сертификаты, при необходимости перевести объект в коммерческую категорию и зарегистрироваться как плательщик PHR. Без этого растёт риск штрафов и удаления объекта с платформ.
На практике иностранные инвесторы на Бали используют несколько рабочих схем. В одном варианте объект официально переводится в коммерческое использование, оформляется как средство размещения, получает полный пакет разрешений, и бизнес платит PHR. Тогда Airbnb выступает как канал продаж услуги размещения, а не как площадка для «аренды жилой квартиры на сутки».
Во втором варианте ключевую роль играет индонезийская компания PT PMDN, которая выступает владельцем или официальным арендодателем. Она юридически сдаёт объект в краткосрочную аренду как жилую недвижимость, использует подходящие villa / accommodation-KBLI и остаётся в рамках местных правил.
Третий вариант — схема с управляющей компанией, которая особенно популярна среди иностранцев. Владелец или арендодатель — PT PMDN или физическое лицо, а иностранная PT PMA работает как управляющая структура. Она отвечает за маркетинг объекта, размещение объявлений на Airbnb и других платформах, управление бронированиями и сервис гостей.
Доход PT PMA формируется как вознаграждение за управление, а не как арендный доход. Это снижает риск претензий к компании как к незаконному арендодателю и лучше соответствует её видам деятельности и налоговым обязанностям.
Как Legal Indonesia помогает оформить аренду через Airbnb на Бали без рисков
Legal Indonesia помогает иностранным предпринимателям выстроить легальную схему работы с Airbnb и арендой жилья на Бали: определить формат компании (PT PMA, PT PMDN или связку), подобрать KBLI под конкретную модель бизнеса, оформить KITAS, пройти лицензирование и подключить систему уплаты PHR.
Консультация на старте позволяет заранее спланировать структуру аренды вилл и апартаментов на Бали и снизить риск штрафов и блокировок объектов после ужесточения правил в 2026 году.
