Real estate di Indonesia: penolakan, kemarahan, tawar-menawar, dan pengadilan
Di pasar real estat Indonesia, pembeli—termasuk investor asing—sering kali berasumsi bahwa begitu mereka membayar uang muka dan menandatangani kontrak, mereka menjadi pemilik properti tersebut. Dalam praktiknya, hal ini tidak selalu terjadi.
Dalam banyak proyek off-plan, pembeli tidak menerima hak kepemilikan, melainkan klaim kontraktual terhadap pengembang. Struktur ini diterapkan melalui PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli), yang diperbolehkan di bawah hukum Indonesia, termasuk regulasi yang mengatur rumah susun (apartemen) dan ketentuan PUPR.
Ini berarti bahwa pada saat pembayaran dan penandatanganan, pembeli tidak memperoleh properti itu sendiri, tetapi hak untuk menuntut pemindahannya di masa depan.
Sifat Hukum PPJB
PPJB menetapkan kewajiban pengembang untuk mentransfer properti tersebut pada tahap selanjutnya.
Namun, perjanjian itu sendiri tidak merupakan pemindahan kepemilikan kepada pembeli.
Hingga pemindahan judul akhir diselesaikan, pembeli pada dasarnya membiayai pembangunan proyek dan mengandalkan pengembang untuk memenuhi kewajibannya.
Dalam praktiknya, ini memiliki konsekuensi langsung bagi pembeli.
Dalam kasus penundaan konstruksi, perubahan spesifikasi proyek, sengketa tanah, atau masalah keuangan di pihak pengembang, pembeli diperlakukan oleh pengadilan sebagai pihak dalam sengketa kontraktual—bukan sebagai pemilik properti.
Ini berarti bahwa perlindungan hak-hak pembeli akan didasarkan pada ketentuan kontrak, bukan pada hak kepemilikan properti.
Praktik Pengadilan
Sebuah sengketa yang melibatkan PT Multi Artha Griya (West Point Apartment), ditinjau oleh Mahkamah Agung (No. 1455 K/Pdt/2022), bersama dengan banyak kasus lain yang terkait dengan pembelian melalui PPJB dan surat pesanan (perjanjian pemesanan awal), menunjukkan bahwa sengketa semacam itu terjadi secara teratur.
Daftar pengadilan berisi banyak kasus yang melibatkan pelanggaran kontrak (wanprestasi) oleh pengembang. Ini menunjukkan bahwa situasi-situasi ini bersifat sistemik: properti dijanjikan, dana dibayar, dan kemudian sengketa muncul mengenai batas waktu, kondisi, atau bahkan kelayakan transfer.
Bagi pembeli, ini berarti bahwa meskipun sudah ada kontrak yang ditandatangani dan pembayaran selesai, hasilnya bergantung pada bagaimana pengembang memenuhi kewajibannya.
Keterbatasan Mekanisme Tekanan
Penting juga untuk mempertimbangkan posisi Mahkamah Agung Indonesia, sebagaimana yang digariskan dalam SEMA No. 3 Tahun 2023.
Menurut pedoman ini, petisi kebangkrutan atau PKPU (proses restrukturisasi utang) terhadap pengembang tidak memenuhi ambang batas "bukti sederhana."
Dalam praktiknya, ini secara signifikan membatasi penggunaan prosedur kepailitan sebagai alat tekanan dan tidak selalu menghasilkan pemulihan dana yang cepat.
Dengan kata lain, dalam hal terjadi sengketa, pembeli mungkin tidak memiliki mekanisme cepat atau mudah untuk memulihkan investasi mereka.
Pengambilan Praktis untuk Investor
Investor asing harus mempertimbangkan dengan cermat sifat hukum dari transaksi semacam itu.
Sebelum kepemilikan secara resmi dipindahkan, properti tidak berada dalam kepemilikan pembeli, hubungan dengan pengembang tetap bersifat kontraktual, dan investasi sepenuhnya bergantung pada kinerja pengembang.
Ini berarti bahwa membeli properti pada tahap konstruksi memiliki perbedaan mendasar dari memperoleh aset yang telah selesai.
Ketika mengevaluasi proyek, penting untuk mempertimbangkan status hukum tanah, jangka waktu sewa, ketersediaan izin, tahap konstruksi, sengketa hukum yang sedang berlangsung yang melibatkan pengembang, dan model keuangan proyek.
Dalam praktiknya, faktor-faktor ini menentukan apakah properti benar-benar akan dikirimkan tepat waktu dan sesuai dengan ketentuan yang disepakati.
Kesimpulan
Dari sudut pandang praktis, faktor kunci bukan hanya properti itu sendiri, tetapi juga struktur hukum dari transaksi tersebut.
Semakin besar kesenjangan waktu antara pembayaran dan pemindahan kepemilikan, semakin tinggi risiko bagi investor.
Di bawah kondisi saat ini, pembelian real estat pada tahap konstruksi membutuhkan tidak hanya penilaian daya tarik investasi, tetapi juga evaluasi cermat terhadap risiko terkait kemampuan pengembang untuk memenuhi kewajibannya.
Pembeli harus dengan jelas memahami sebelumnya bahwa mereka tidak hanya mengakuisisi properti potensial, tetapi juga tingkat risiko hukum dan komersial tertentu.
Ahli Departemen Hukum, Legal Indonesia
I Gusti Ayu Bitari Karma Gita
