"Rumah Dalam Pengawasan": Penyewa Digusur Karena Kewajiban Hipotek Pemilik
Semuanya dimulai seperti biasa: sewa jangka panjang di Bali, kontrak, deposit, dan pembayaran 1 tahun di muka. Setelah 8 bulan, kunjungan tak terduga dari orang-orang berseragam: perwakilan bank menginformasikan bahwa pemilik rumah tidak membayar hipotek. Properti akan disita dan pelelangan sedang dipersiapkan. "Anda harus meninggalkan tempat ini," kata mereka. Penyewa menunjukkan kontrak dan tanda terimanya, tetapi perwakilan bank hanya mengangguk dan mengulangi hal yang sama.
Apa kata hukum?
Pertanyaan utama untuk setiap penyewa dalam situasi seperti ini: dapatkah bank benar-benar menggusur? Dan siapa yang akan mengembalikan uang jika Anda harus pergi sekarang?
Di Indonesia, hipotek pada tanah atau bangunan memberikan hak khusus kepada kreditur. Jika peminjam melanggar ketentuan, bank dapat menjual properti melalui lelang publik tanpa proses pengadilan terpisah, berdasarkan prinsip pengumpulan utang langsung. Dalam praktiknya, ini berarti bahwa keberadaan penyewa sendiri tidak menghalangi penjualan dan pengalihan kepemilikan kepada pemilik baru.
KUH Perdata memberikan perlindungan terbatas untuk penyewaan: aturan klasik Pasal 1576 — "penjualan barang tidak membatalkan sewa yang sudah disepakati sebelumnya." Prinsip ini terutama berlaku jika perjanjian sewa dibuat sebelum hipotek ada. Jika sewa diformalisasikan setelah hipotek atau tanpa persetujuan bank, dalam banyak kasus, keunggulan tetap ada pada bank atau pembeli lelang.
Mengapa prioritas begitu penting? Layanan Pengelolaan Aset Negara dan Lelang serta praktik hukum menekankan: pembeli lelang yang beritikad baik harus menerima properti secara 'bersih,' dengan kemampuan kepemilikan yang nyata. Artinya, setelah lelang, pemilik baru memiliki hak untuk menuntut pengosongan rumah, dan perselisihan penyewa sudah menjadi konflik dengan pemilik tanah, bukan dengan bank.
Sementara itu, pemilik tanah memiliki kewajiban dasar untuk memastikan penggunaan yang damai dan melindungi penyewa dari hambatan hukum oleh pihak ketiga. Jika penyewa kehilangan rumah bukan karena kesalahannya sendiri, ini adalah alasan untuk menuntut pengembalian uang dan ganti rugi dari pemilik tanah.
Apa yang menunggu klien?
Bisakah bank menggusur? Secara formal, penggusuran dilakukan oleh pemilik baru setelah lelang (terkadang oleh bank pada tahap pengalihan). Jika perjanjian sewa Anda 'lebih muda' dari hipotek dan bank tidak menyetujuinya, tetap tinggal di properti hampir tidak mungkin. Jika, sebaliknya, sewa didahului oleh hipotek dan kreditur menyadarinya — ada lebih banyak argumen, tetapi semuanya bergantung pada bukti dan spesifikasi kontrak.
Bank bukanlah pihak dalam kontrak Anda; tugasnya adalah mengumpulkan utang dan mengalihkan properti kepada pembeli. Klaim keuangan Anda harus dialamatkan kepada pemilik-debitur (pemilik tanah).
Bagaimana cara mendapatkan uang Anda kembali? Dua cara: cara ‘ajaib’ dan cara standar.
Cara ‘ajaib’ adalah ketika pemilik tanah menyadari semuanya sendiri dan setelah percakapan mengembalikan selisihnya sesuai dengan kontrak. Cara standar melibatkan penyusunan klaim dan mengajukan gugatan karena pelanggaran kewajiban kontraktual. Proses panjang dan menegangkan setidaknya 6 bulan dalam kasus terbaik. Pengembalian uang sewa yang tidak terpakai, deposit, biaya pindah, dll. Pengadilan mungkin memerintahkan pengembalian jumlah uang yang tidak terpakai, tetapi pemulihan nyata bergantung pada aset debitur dan ketersediaannya. Jika tidak ada yang dapat diklaim, Anda tidak akan menerima apa-apa.
Bagaimana situasi itu diselesaikan?
Sementara semua kerumitan birokrasi berlangsung, sisa masa sewa berakhir. Dan ketika pemilik baru datang ke penyewa, kontrak baru ditandatangani, dan klien bahkan tidak perlu pindah. Apakah orang lain juga seberuntung itu, kami sayangnya tidak tahu.
Untuk menghindari masuk ke situasi seperti ini, sangat penting untuk memeriksa properti untuk beban (hipotek, penahanan, janji) sebelum menandatangani sewa jangka panjang dengan memeriksa sertifikat dan mengamankan tanggung jawab tegas pemilik tanah untuk risiko yang timbul dari kesalahan mereka, termasuk prosedur untuk pengembalian deposit\/sewa yang tidak terpakai dan kompensasi atas kerugian dalam kontrak. Jika Anda membutuhkan bantuan dengan ini, Anda selalu dapat menghubungi Legal Indonesia.
