Bali: Surga bagi Investor atau Zona Risiko?
Bali masih menarik investor dari seluruh dunia — tetapi penting untuk diingat bahwa investasi real estat di sini dapat menyebabkan kerugian jika risiko hukum, keuangan, dan praktis tidak dipertimbangkan. Dalam materi ini, kami akan menjelaskan bagaimana menghindari kesalahan dan melindungi diri Anda.
Jenis Real Estat di Bali
Dalam praktiknya, ada beberapa jenis real estat yang biasanya menjadi objek investasi:
Tanah Hak Milik
Hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia. Orang asing tidak dapat langsung memiliki tanah (Pasal 21 Undang-Undang No. 5/1960).Tanah Hak Sewa
Orang asing dapat menyewa tanah selama 25-30 tahun dengan hak untuk memperpanjang. Penyewaan ini tidak memberikan hak kepemilikan.Villa dan apartemen
Biasanya berada di tanah HGB atau Hak Sewa. Apartemen dapat dibeli dengan sistem strata title hanya jika persyaratan tertentu terpenuhi.Real estat komersial
(Restoran, toko, hotel, dll.) — dapat didaftarkan dan dikelola melalui entitas legal PT PMA (perusahaan asing) berdasarkan izin yang dikeluarkan melalui sistem OSS dan BKPM.
Risiko Utama untuk Investor
Risiko Hukum
Larangan kepemilikan tanah untuk orang asing
Hanya warga negara Indonesia yang dapat memiliki tanah. Ini dilarang untuk orang asing oleh Pasal 21 undang-undang.Skema nominee (orang bayangan)
Menggunakan nama orang Indonesia untuk memiliki tanah adalah ilegal, berisiko, dan tidak diakui oleh negara (regulasi Mahkamah Agung No. 264 K/Pdt/2010).
Risiko Keuangan
Harga yang dipompa dan spekulasi
Biaya sering kali dipompa tanpa penilaian pasar yang nyata atau keahlian.Biaya tersembunyi
Izin, lisensi (IMB/PBG), pemrosesan sertifikat, pajak penjualan, dan komisi agen sering kali tidak diungkapkan dari awal.Ketidakcocokan hasil investasi (ROI)
Perhitungan keuntungan mungkin tidak mempertimbangkan pajak, biaya pemeliharaan, dan tingkat hunian sebenar.
Risiko Operasional dan Praktis
Ketiadaan izin mendirikan bangunan (IMB/PBG)
Tanpa IMB/PBG, properti dianggap ilegal, yang dapat menyebabkan denda atau bahkan pembongkaran (Undang-Undang No. 28/2002).
Rekomendasi untuk Perlindungan
Selalu lakukan pemeriksaan properti melalui pengacara atau notaris dengan melakukan Due Diligence.
Periksa semua dokumen: hak tanah, IMB, PBG, perjanjian sewa.
Untuk secara legal menyewa atau melakukan bisnis, gunakan PT PMA.
Kontrak harus dalam dua bahasa dan diaktakan.
Bekerja hanya dengan agen berlisensi.
Hindari skema nominee, pilih opsi legal (misalnya, Hak Pakai, PT PMA).
Sertakan jaminan tertulis tentang hak memperpanjang dalam perjanjian sewa.
Patuh dengan regulasi pajak: PPh, PPN, BPHTB, pajak sewa, dll.
Apa yang Harus Diperhatikan
15–20% hasil tahunan tanpa justifikasi nyata.
Penjual atau agen menolak menyediakan dokumen teraktakan.
Kontrak hanya dalam bahasa Indonesia, terutama jika hanya dalam bahasa asing.
Penawaran skema "abu-abu" atau nominee.
Ketidakmampuan untuk memverifikasi sertifikat tanah di BPN.
Ketiadaan IMB, PBG, SLF untuk properti siap bangun atau izin usaha.
Investasi real estate di Bali dapat menguntungkan, tetapi hanya dengan pendekatan yang kompeten. Memahami aspek hukum, kewajiban keuangan, dan risiko akan membantu menghindari masalah serius dan kerugian.
Jangan mengandalkan janji hasil tinggi tanpa bukti, periksa semua dokumen dan bekerjalah hanya dengan profesional. Lebih baik meluangkan waktu untuk persiapan yang matang ketimbang menghadapi konsekuensi yang tidak menyenangkan.
Jika Anda berencana berinvestasi di Bali, pastikan untuk melibatkan pengacara berlisensi dan spesialis yang handal untuk melindungi kepentingan serta investasi Anda.
