"Maison Sous Arrêt": Locataire Expulsé en Raison des Obligations Hypothécaires du Propriétaire
Tout a commencé normalement : bail à long terme à Bali, contrat, dépôt et paiement d'un an à l'avance. Après 8 mois, une visite inattendue de personnes en uniforme : des représentants de la banque informent que le propriétaire ne paie pas l'hypothèque. La propriété va être saisie, et une vente aux enchères est en préparation. « Vous devez quitter les lieux », disent-ils. Le locataire montre son contrat et ses reçus, mais les représentants de la banque ne font que hocher la tête et répéter la même chose.
Que dit la loi ?
La question principale pour tout locataire dans une telle situation : la banque peut-elle vraiment expulser ? Et qui retournera l'argent si vous devez partir maintenant ?
En Indonésie, une hypothèque sur un terrain ou un bâtiment confère au créancier des droits spéciaux. Si l'emprunteur viole les conditions, la banque peut vendre le bien par le biais d'une vente publique sans procédure judiciaire séparée, sur le principe de l'exécution directe de la dette. En pratique, cela signifie que la présence d'un locataire ne bloque pas la vente et le transfert de propriété au nouveau propriétaire.
Le Code civil offre une protection limitée pour les baux : la règle classique de l'article 1576 — "la vente d'une chose ne résilie pas un bail antérieurement conclu." Ce principe s'applique principalement si le contrat de location a été établi avant l'existence de l'hypothèque. Si le bail a été formalisé après l'hypothèque ou sans le consentement de la banque, dans la plupart des cas, l'avantage reste à la banque ou à l'acheteur aux enchères.
Pourquoi la priorité est-elle si importante ? Le Service de gestion des propriétés de l'État et des enchères et la pratique judiciaire soulignent : un acheteur aux enchères de bonne foi doit recevoir le bien 'propre', avec la possibilité d'une véritable propriété. C'est-à-dire qu'après une vente aux enchères, le nouveau propriétaire a le droit d'exiger la libération de la maison, et le litige du locataire est déjà un conflit avec le propriétaire, non avec la banque.
Pendant ce temps, le propriétaire a des obligations de base d'assurer une utilisation paisible et de protéger le locataire des obstacles juridiques par des tiers. Si le locataire perd la maison sans être en faute, cela constitue un motif de demander un remboursement et des dommages au propriétaire.
Qu'est-ce qui attend le client ?
La banque peut-elle expulser ? Formellement, l'expulsion elle-même est effectuée par le nouveau propriétaire après la vente aux enchères (parfois par la banque lors de la phase de transfert). Si votre contrat de location est 'plus jeune' que l'hypothèque et que la banque ne l'a pas approuvé, rester dans le bien est presque impossible. Si, en revanche, le bail précède l'hypothèque et que le créancier en était au courant — il y a plus d'arguments, mais tout dépend des preuves et des spécificités du contrat.
La banque n'est pas partie à votre contrat ; son objectif est de recouvrer la dette et de transférer le bien à l'acheteur. Vos réclamations financières doivent être dirigées vers le propriétaire-débiteur (bailleur).
Comment récupérer votre argent ? Deux façons : la manière 'miraculeuse' et la manière standard.
La manière 'miraculeuse' est quand le propriétaire réalise tout par lui-même et après une conversation, restitue la différence selon le contrat. La manière standard implique la rédaction d'une réclamation et le dépôt d'un procès pour non-respect des obligations contractuelles. Un processus long et stressant d'au moins 6 mois dans le meilleur des cas. Remboursement du loyer non utilisé, dépôt, frais de déménagement, etc. Le tribunal peut ordonner la restitution de la somme d'argent non utilisée, mais le recouvrement réel dépend des biens du débiteur et de leur disponibilité. S'il n'y a rien à réclamer, vous ne recevrez rien.
Comment la situation a-t-elle été résolue ?
Pendant que toute la paperasse bureaucratique était en cours, la période de location restante a expiré. Et lorsque le nouveau propriétaire est venu voir le locataire, un nouveau contrat a été signé, et le client n'a même pas eu à déménager. Que d'autres personnes aient été aussi chanceuses, nous n'en savons malheureusement rien.
Pour éviter de se retrouver dans de telles situations, il est impératif de vérifier le bien pour les charges (hypothèque, arrestations, gages) avant de signer un bail à long terme en vérifiant le certificat et en sécurisant la responsabilité sans équivoque du bailleur pour les risques découlant de sa faute, y compris la procédure de restitution du dépôt/loyer non utilisé et l'indemnisation des pertes dans le contrat. Si vous avez besoin d'aide à ce sujet, vous pouvez toujours contacter Legal Indonesia.
