Bienes raíces en Indonesia: negación, ira, negociación y tribunal
En el mercado inmobiliario de Indonesia, los compradores, incluidos los inversores extranjeros, a menudo asumen que una vez que han pagado un depósito y firmado un contrato, se convierten en los propietarios de la propiedad. En la práctica, esto no siempre es así.
En muchos proyectos fuera de plano, el comprador no recibe derechos de propiedad, sino más bien un reclamo contractual contra el desarrollador. Esta estructura se implementa a través de un PPJB (Acuerdo Preliminar de Venta y Compraventa), que está permitido bajo la ley indonesia, incluidas las regulaciones que rigen rumah susun (apartamentos) y las disposiciones del PUPR.
Esto significa que en el momento del pago y la firma, el comprador no adquiere la propiedad en sí, sino el derecho de exigir su transferencia en el futuro.
Naturaleza Legal del PPJB
Un PPJB establece la obligación del desarrollador de transferir la propiedad en una etapa posterior.
Sin embargo, el acuerdo en sí no constituye una transferencia de propiedad al comprador.
Hasta que se complete la transferencia final de título, el comprador está esencialmente financiando la construcción del proyecto y confiando en que el desarrollador cumpla con sus obligaciones.
En la práctica, esto tiene consecuencias directas para el comprador.
En casos de retrasos en la construcción, cambios en las especificaciones del proyecto, disputas sobre el terreno o problemas financieros por parte del desarrollador, el comprador es tratado por el tribunal como una parte en una disputa contractual, no como el propietario de la propiedad.
Esto significa que la protección de los derechos del comprador se basará en los términos del contrato, en lugar de en los derechos de propiedad.
Práctica de los Tribunales
Una disputa que involucra a PT Multi Artha Griya (West Point Apartment), revisada por la Corte Suprema (No. 1455 K/Pdt/2022), junto con muchos otros casos relacionados con compras a través de PPJB y surat pesanan (acuerdos de reserva preliminares), muestra que tales disputas ocurren regularmente.
El registro judicial contiene numerosos casos de incumplimiento de contrato (wanprestasi) por parte de los desarrolladores. Esto indica que estas situaciones son sistémicas: la propiedad es prometida, los fondos son pagados, y luego surgen disputas sobre plazos, condiciones o incluso la viabilidad de la transferencia.
Para el comprador, esto significa que incluso con un contrato firmado y un pago completo, el resultado depende de cómo el desarrollador cumpla con sus obligaciones.
Limitaciones de los Mecanismos de Presión
También es importante considerar la posición de la Corte Suprema de Indonesia (Mahkamah Agung), como se describe en SEMA No. 3 Tahun 2023.
Según esta orientación, las peticiones de quiebra o PKPU (procedimientos de reestructuración de deuda) contra los desarrolladores no cumplen con el umbral de "prueba simple".
En la práctica, esto limita significativamente el uso de procedimientos de insolvencia como herramienta de presión y no siempre resulta en una recuperación rápida de los fondos.
En otras palabras, en caso de una disputa, el comprador puede no tener un mecanismo rápido o sencillo para recuperar su inversión.
Conclusiones Prácticas para los Inversores
Los inversores extranjeros deben considerar cuidadosamente la naturaleza legal de tales transacciones.
Antes de que la propiedad sea transferida formalmente, la propiedad no está en posesión del comprador, la relación con el desarrollador sigue siendo contractual y la inversión depende enteramente del desempeño del desarrollador.
Esto significa que comprar propiedad en la etapa de construcción es fundamentalmente diferente de adquirir un activo completado.
Al evaluar un proyecto, es esencial considerar el estatus legal del terreno, el plazo de arrendamiento, la disponibilidad de permisos, la etapa de construcción, cualquier disputa legal en curso que involucre al desarrollador y el modelo financiero del proyecto.
En la práctica, estos factores determinan si la propiedad será realmente entregada a tiempo y bajo las condiciones acordadas.
Conclusión
Desde un punto de vista práctico, el factor clave no es solo la propiedad en sí, sino la estructura legal de la transacción.
Cuanto mayor sea el lapso de tiempo entre el pago y la transferencia de propiedad, mayores serán los riesgos para el inversor.
En las condiciones actuales, la compra de bienes raíces en la etapa de construcción requiere no solo evaluar la atractividad de la inversión, sino también evaluar cuidadosamente los riesgos asociados con la capacidad del desarrollador para cumplir con sus obligaciones.
Los compradores deben comprender claramente de antemano que están adquiriendo no solo una propiedad potencial, sino también un cierto nivel de riesgo legal y comercial.
Experto del Departamento Legal, Legal Indonesia
I Gusti Ayu Bitari Karma Gita
