"Casa Bajo Arresto": Inquilino Desalojado Debido a Obligaciones Hipotecarias del Propietario
Todo comenzó como de costumbre: contrato de arrendamiento a largo plazo en Bali, contrato, depósito y pago por 1 año por adelantado. Después de 8 meses, una visita inesperada de personas uniformadas: representantes del banco informan que el propietario de la casa no está pagando la hipoteca. La propiedad está en proceso de ejecución hipotecaria y se está preparando una subasta. "Necesita desalojar el lugar", dicen. El inquilino muestra su contrato y recibos, pero los representantes del banco solo asienten y repiten lo mismo.
¿Qué dice la ley?
La pregunta principal para cualquier inquilino en tal situación: ¿puede el banco realmente desalojar? ¿Y quién devolverá el dinero si tiene que irse ahora?
En Indonesia, una hipoteca sobre terrenos o edificios otorga al acreedor derechos especiales. Si el prestatario incumple los términos, el banco puede vender la propiedad a través de una subasta pública sin un procedimiento judicial separado, basado en el principio de cobranza directa. En la práctica, esto significa que la presencia de un inquilino en sí misma no bloquea la venta y transferencia de propiedad al nuevo propietario.
El Código Civil proporciona una protección limitada para los arrendamientos: la regla clásica del Artículo 1576: "la venta de una cosa no termina un arrendamiento previamente concluido". Este principio se aplica principalmente si el contrato de arrendamiento se realizó antes de que existiera la hipoteca. Si el arrendamiento se formalizó después de la hipoteca o sin el consentimiento del banco, en la mayoría de los casos, la ventaja sigue siendo del banco o del comprador en la subasta.
¿Por qué es tan importante la prioridad? El Servicio Estatal de Gestión de Propiedades y Subastas y la práctica judicial enfatizan: un comprador de buena fe en subasta debe recibir la propiedad 'limpia', con la posibilidad de propiedad real. Es decir, después de una subasta, el nuevo propietario tiene el derecho de exigir el desalojo de la casa, y la disputa del inquilino ya es un conflicto con el arrendador, no con el banco.
Mientras tanto, el arrendador tiene obligaciones básicas para asegurar el uso pacífico y proteger al inquilino de los obstáculos legales por terceros. Si el inquilino pierde la casa no por su propia culpa, esto es motivo para exigir un reembolso y daños al arrendador.
¿Qué le espera al cliente?
¿Puede el banco desalojar? Formalmente, el desalojo en sí es realizado por el nuevo propietario después de la subasta (a veces por el banco en la etapa de transferencia). Si su contrato de arrendamiento es 'más joven' que la hipoteca y el banco no lo aprobó, permanecer en la propiedad es casi imposible. Si, en cambio, el arrendamiento es anterior a la hipoteca y el acreedor era consciente de ello, hay más argumentos, pero todo se reduce a la evidencia y las especificaciones del contrato.
El banco no es parte de su contrato; su tarea es cobrar la deuda y transferir la propiedad al comprador. Sus reclamaciones financieras deben dirigirse al propietario-deudor (arrendador).
¿Cómo recuperar su dinero? Dos maneras: la manera 'milagrosa' y la manera estándar.
La manera 'milagrosa' es cuando el arrendador se da cuenta de todo por su cuenta y después de una conversación devuelve la diferencia según el contrato. La manera estándar implica redactar una reclamación y presentar una demanda por incumplimiento de obligaciones contractuales. Un proceso largo y agotador de al menos 6 meses en el mejor de los casos. Reembolso del alquiler no utilizado, depósito, gastos de mudanza, etc. El tribunal puede ordenar el retorno de la suma de dinero no utilizada, pero la recuperación real depende de los activos del deudor y su disponibilidad. Si no hay de dónde reclamar, no recibirá nada.
¿Cómo se resolvió la situación?
Mientras todo el papeleo burocrático estaba en curso, el período restante de arrendamiento expiró. Y cuando el nuevo propietario llegó al inquilino, se firmó un nuevo contrato, y el cliente ni siquiera tuvo que mudarse. Desafortunadamente, no sabemos si otras personas tuvieron la misma suerte.
Para evitar caer en tales situaciones, es imperativo verificar la propiedad para ver restricciones (hipotecarias, arrestos, pignoraciones) antes de firmar un contrato de arrendamiento a largo plazo revisando el certificado y asegurando la responsabilidad inequívoca del arrendador por riesgos que surjan por su culpa, incluyendo el procedimiento para el reembolso del depósito/alquiler no utilizado y la compensación por pérdidas en el contrato. Si necesita ayuda con esto, siempre puede contactar a Legal Indonesia.
