Bali Endurece las Normas para Empresas con Capital Extranjero: Qué Deben Preparar los Inversores
En Bali han comenzado discusiones de alto nivel sobre la revisión de las condiciones operativas para empresas con participación extranjera. Las autoridades provinciales han presentado al Ministerio de Inversiones una propuesta para restringir el acceso de las PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) a determinadas actividades económicas actualmente utilizadas de forma activa por expatriados. De aprobarse la iniciativa, Bali se convertiría en la primera región de Indonesia donde ciertos sectores quedarían formalmente cerrados al capital extranjero.
Detrás de las posibles prohibiciones se encuentra una reestructuración más amplia de la política de inversión, que no afectará únicamente al alquiler de motocicletas o villas.
Qué Impulsa la Reforma
Bali es actualmente una de las regiones líderes en Indonesia en cuanto al número de empresas con participación extranjera: aproximadamente el 22,5 % de todas las entidades registradas. Sin embargo, solo alrededor del 1,6 % de estas compañías realizan inversiones efectivas y ejecutan los proyectos declarados. El resto corresponde a estructuras “vacías” o empresas que existen únicamente sobre el papel. Esta situación ha sido el punto de partida para el endurecimiento del control regulatorio.
La dirección de los cambios es clara:
Refuerzo de los requisitos de inversión real;
Reducción de la tolerancia hacia estructuras nominales de PT PMA;
Enfoque en proyectos de carácter intensivo en capital;
Incremento de inspecciones y control administrativo.
Formalmente, el Estado habla de “calidad de la inversión”. En la práctica, el foco principal es combatir estructuras ficticias y esquemas de nominación (nominee arrangements).
Recientemente, una especialista de Legal Indonesia participó en un programa de aclaración en BKPM (Badan Koordinasi Penanaman Modal) — la autoridad central encargada de la supervisión de inversiones y licencias. Según lo expuesto, el mensaje fue claro:
“La atención principal se dirige ahora a empresas que están formalmente registradas pero que no desarrollan actividad real. Esto afecta especialmente a PT PMA que operan mediante oficinas virtuales y declaran inversiones inferiores al mínimo establecido de IDR 10 mil millones por cada KBLI. Estas estructuras están bajo supervisión reforzada.”
El control se impulsa desde Yakarta, considerando a Bali como la región con mayor concentración de este tipo de entidades.
Por Qué Bali Es un Caso Particular
Bali sigue siendo una de las regiones más atractivas de Indonesia para la inversión extranjera, especialmente en turismo y bienes raíces. El año pasado, la inversión realizada en la isla superó los IDR 40 billones (trillones en nomenclatura internacional). La mayor parte del capital se concentra en las zonas del sur — Denpasar, Badung, Gianyar y Tabanan — con predominio de proyectos inmobiliarios y turísticos.
En estas áreas se han utilizado con mayor frecuencia esquemas de nominación, fragmentación de capital y registros “por proyecto” que nunca llegaron a ejecutarse.
El control ahora se aplica de manera sistemática. Las autoridades no solo verifican la existencia de licencias en el sistema OSS (Online Single Submission), sino también la correspondencia entre los datos declarados y la situación real: capital, domicilio de actividad y ejecución efectiva de la inversión.
KBLI (Códigos de Actividad) en Riesgo de Restricción
Durante la reunión se mencionaron intenciones explícitas de restringir o cerrar determinados códigos KBLI (Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia) populares entre inversores extranjeros en Bali. Aunque los plazos oficiales no han sido anunciados, parte de las restricciones podrían entrar en vigor antes de junio de 2026.
Con alta probabilidad se trata de:
Bienes Raíces
KBLI 68111 — actividades relacionadas con bienes inmuebles (ya excluido para nuevas registraciones);
KBLI 68200 — previsto para revisión y renumeración (posible transición a 68299).
Consultoría y Servicios Generales
KBLI 70209 — consultoría empresarial y servicios de gestión.
Comercio Minorista
Diversos segmentos.
Alquiler de Vehículos
Motocicletas y automóviles.
Se pone especial énfasis en pequeños negocios: puntos de comida rápida, lavaderos de autos, servicios de edición de video, talleres y otras actividades propias de micro o pequeñas empresas. Estos proyectos no se ajustan al umbral de inversión de IDR 10 mil millones por KBLI, por lo que la probabilidad de cierre para PT PMA es elevada.
Si las restricciones se aprueban, el sistema OSS dejará de registrar nuevas licencias bajo estos códigos para empresas extranjeras en Bali.
Bienes Raíces: Cambios Regulatorios y Nuevas Limitaciones
El KBLI 68111 está siendo retirado progresivamente para nuevas registraciones, con previsión de formalización antes de junio de 2026.
Para las PT PMA ya existentes, el código podrá mantenerse únicamente si no se realizan modificaciones corporativas. Cualquier cambio — traslado de domicilio, cesión de participaciones, cambio de director o accionistas — obligará a sustituir este código de actividad.
Asimismo, la interpretación del alcance del 68111 cambia sustancialmente. Se considerará exclusivamente como actividad de desarrollo inmobiliario (developer activity), limitada a:
Construcción de unidades residenciales (mediante contratista autorizado);
Venta posterior de las unidades construidas.
El alquiler, ya sea a corto o largo plazo, así como la gestión de propiedades para fines de renta, dejarán de estar permitidos bajo este código.
Para activar este KBLI se requerirán:
KKPR (Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang) — confirmación de compatibilidad con la zonificación;
Aprobación ambiental (UKL-UPL o AMDAL, según la escala del proyecto);
PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) — autorización de construcción;
SLF (Sertifikat Laik Fungsi) — certificado de aptitud funcional.
El KBLI 68200 (Gestión de Propiedades) también será revisado. Incluso bajo la normativa actual, este código no autoriza el alquiler comercial, sino servicios de administración y mantenimiento.
En la práctica, actualmente la única vía plenamente legal para que una PT PMA realice alquiler inmobiliario es registrarse como establecimiento hotelero con categoría mínima de dos estrellas.
KBLI Principal y Secundario
La legislación indonesia no establece formalmente la distinción entre KBLI “principal” y “secundario”, pero en la práctica del OSS esta diferenciación existe.
El KBLI principal:
Refleja el modelo de negocio central;
Se utiliza para la obtención de licencias y permisos;
Define la lógica de inversión del proyecto.
Los KBLI secundarios pueden añadirse para actividades complementarias (marketing, consultoría, servicios de apoyo), pero no deben convertirse en fuente independiente de ingresos salvo que se formalicen como actividad principal. Este aspecto es especialmente relevante en inspecciones.
Estructuras Nominales y Empresas “Fantasma”
Durante la reunión se abordaron expresamente las empresas que operan mediante representantes locales nominales. En estos esquemas, el negocio figura formalmente como indonesio, pero la gestión y financiación real provienen de inversores extranjeros.
Los representantes de BKPM indicaron que estas prácticas son conocidas, están bajo seguimiento y serán objeto de medidas estrictas.
Las PT PMA ficticias registradas “para el futuro” o para proyectos hipotéticos también están bajo monitoreo permanente.
Se está formando una base de datos de empresas cuyos indicadores declarados no cumplen los requisitos regulatorios. Las posibles consecuencias incluyen advertencias oficiales, suspensión de licencias e incluso la remisión de información a autoridades migratorias. Este proceso ya se encuentra en marcha.
Oficinas Virtuales: Posición Estricta
La posición del Estado respecto a las oficinas virtuales fue claramente definida.
Una empresa que ha iniciado actividad operativa debe disponer de una oficina real con dirección física verificable. La oficina virtual puede utilizarse únicamente como dirección postal, pero no como lugar efectivo de operación.
En 2026 se prevén inspecciones conjuntas de BKPM y el departamento de estadística, incluyendo visitas presenciales a los domicilios registrados.
Inversión Mínima y Riesgos para PT PMA
Es importante distinguir conceptos que a menudo se confunden.
Para una PT PMA se mantiene el requisito de IDR 10 mil millones de inversión por cada KBLI declarado.
Esto no implica que el monto deba depositarse íntegramente al momento del registro. Se refiere a la escala del modelo de inversión: la actividad declarada debe corresponder a un proyecto de envergadura, no a un pequeño negocio.
El capital social mínimo desembolsado (paid-up capital) de IDR 2,5 mil millones es un requisito técnico de registro y no sustituye la obligación de inversión de IDR 10 mil millones.
El Jangka Waktu Pakai Operational (Período de Inicio Operativo) es el plazo dentro del cual la empresa debe comenzar efectivamente sus actividades tras obtener la licencia. Durante este período es esencial demostrar actividad real: gastos, contratos, operaciones, local físico y modelo de negocio funcional.
Qué Significa Esto para los Empresarios
No se trata de una prohibición total de operar en Bali, sino de una transición hacia un control de cumplimiento más riguroso.
Ya no basta con registrar la empresa y obtener el NIB (Nomor Induk Berusaha). En las inspecciones se evalúa la actividad efectiva: oficina física, empleados, contratos, flujo de fondos y coherencia entre los KBLI declarados y la actividad real.
Registrar una empresa “para el futuro” o añadir códigos sin base de inversión se convierte en un factor de riesgo.
Adoptar una posición pasiva hasta la confirmación oficial de las restricciones puede resultar contraproducente, dado que el control se está centralizando desde Yakarta.
Conclusión
La evolución regulatoria en torno a los KBLI y las PT PMA en Bali no constituye una prohibición puntual del alquiler de motocicletas o villas. Se trata de una reforma estructural orientada a eliminar estructuras ficticias y alinear la actividad inversora con los requisitos legales vigentes.
En 2026, la ventaja será para quienes hayan estructurado correctamente su negocio desde el inicio.
Si usted ya opera mediante una PT PMA o planea ingresar al mercado de Bali, es recomendable realizar una evaluación preventiva de riesgos y verificar el cumplimiento normativo de su estructura empresarial. En el contexto actual, no es una medida opcional, sino una necesidad.
