Bali: ¿Paraíso para Inversores o Zona de Riesgo?
Bali sigue atrayendo inversores de todo el mundo, pero es crucial recordar que las inversiones en bienes raíces aquí pueden generar pérdidas si no se consideran los riesgos legales, financieros y prácticos. En este material, explicaremos cómo evitar errores y protegerse.
Tipos de Bienes Raíces en Bali
En la práctica, hay varios tipos de bienes raíces que típicamente se convierten en objetos de inversión:
Terreno de propiedad plena
Solo puede ser poseído por ciudadanos indonesios. Los extranjeros no pueden poseer directamente terrenos (Artículo 21 de la Ley No. 5/1960).Terreno en usufructo
Los extranjeros pueden arrendar terrenos por 25-30 años con derecho a extensión. El arrendamiento no otorga derechos de propiedad.Villas y apartamentos
Generalmente en tierras HGB o Hak Sewa. Los apartamentos pueden comprarse bajo un sistema de título de estrato solo si se cumplen ciertos requisitos.Bienes raíces comerciales
(Restaurantes, tiendas, hoteles, etc.) — pueden ser registrados y gestionados a través de una entidad legal PT PMA (empresa extranjera) basada en permisos emitidos a través de los sistemas OSS y BKPM.
Principales Riesgos para Inversores
Riesgos Legales
Prohibición de propiedad de terrenos para extranjeros
Solo los ciudadanos indonesios pueden poseer terrenos. Esto está prohibido para extranjeros por el Artículo 21 de la ley.Esquema de prestanombres
Usar el nombre de un indonesio para poseer terrenos es ilegal, arriesgado y no reconocido por el estado (regulación de la Corte Suprema No. 264 K/Pdt/2010).
Riesgos Financieros
Precios inflados y especulación
El costo suele estar inflado sin una valoración real de mercado o experiencia.Costos ocultos
Permisos, licencias (IMB/PBG), procesamiento de certificados, impuestos sobre ventas y comisiones de agentes a menudo no se revelan desde el principio.Desajuste en el retorno de la inversión (ROI)
Los cálculos de rentabilidad pueden no tener en cuenta impuestos, costos de mantenimiento y tasas de ocupación real.
Riesgos Operacionales y Prácticos
Falta de un permiso de construcción (IMB/PBG)
Sin un IMB/PBG, la propiedad se considera ilegal, lo que puede llevar a multas o incluso a su demolición (Ley No. 28/2002).
Recomendaciones para Protección
Siempre realice una revisión de la propiedad a través de un abogado o notario realizando una Due Diligence.
Verifique todos los documentos: derechos de la tierra, IMB, PBG, contrato de arrendamiento.
Para arrendar o realizar negocios legalmente, use PT PMA.
El contrato debe ser bilingüe y notarizado.
Trabaje solo con agentes licenciados.
Evite esquemas de prestanombres, elija opciones legales (por ejemplo, Hak Pakai, PT PMA).
Incluya una garantía escrita del derecho a extender en el contrato de arrendamiento.
Cumpla con las regulaciones fiscales: PPh, PPN, BPHTB, impuestos sobre alquileres, etc.
A Qué Prestar Atención
Rendimiento anual del 15-20% sin justificación real.
El vendedor o agente se niega a proporcionar documentos notarizados.
Contrato solo en indonesio, especialmente si solo está en un idioma extranjero.
Ofertas de esquemas "grises" o de prestanombres.
Incapacidad para verificar el certificado de terreno en BPN.
Falta de IMB, PBG, SLF para propiedad lista para construir o licencia de negocio.
La inversión inmobiliaria en Bali puede ser lucrativa, pero solo con un enfoque competente. Comprender aspectos legales, obligaciones financieras y riesgos ayudará a evitar problemas serios y pérdidas.
No confíe en promesas de altos retornos sin evidencia, verifique todos los documentos y trabaje solo con profesionales. Es mejor dedicar tiempo a una preparación exhaustiva que enfrentar consecuencias desagradables.
Si planea invertir en Bali, asegúrese de involucrar a un abogado licenciado y especialistas confiables para proteger sus intereses e inversiones.
