Airbnb y Booking Bali: requisitos a partir del 31 de marzo de 2026 para mantener tu listado activo
Tras las declaraciones del Gobernador de Bali sobre la necesidad de limpiar las plataformas en línea de propiedades ilegales, ha comenzado la implementación práctica de estos requisitos. El Ministerio de Turismo de Indonesia formalizó el procedimiento para trabajar con OTA (Agencias de Viajes Online - Airbnb, Booking, etc.) en la carta oficial No. B/SD/80/II.01/D.3.3/2025 emitida en diciembre del año pasado.
A partir del 31 de marzo de 2026, solo las propiedades de alojamiento que obtengan el estatus confirmado por el gobierno “Terdaftar dan Berizin” (“Registrado y Licenciado”) podrán permanecer en las plataformas.
Esto se aplica a villas, hoteles, aparthoteles, casas de huéspedes, prácticamente a todo el mercado de alquileres a corto plazo.
Por qué el tema se ha vuelto tan estricto
Formalmente, Airbnb y otras plataformas de OTA no están siendo prohibidas. Las plataformas en línea seguirán operando, pero solo se permitirá que trabajen a través de ellas propiedades legales.
En Bali, la brecha entre las estadísticas oficiales y el mercado real es significativa. El registro de la asociación de hoteles enumera solo varias cientos de propiedades registradas, mientras que Airbnb y Booking cuentan con decenas de miles de listados. Una parte sustancial carece de un conjunto completo de permisos.
El gobierno ha decidido ahora sincronizar las plataformas digitales con el sistema de licencias.
Los cambios se basan en nuevas regulaciones — PP No. 28/2025 y Permenpar No. 6/2025 — que fortalecen el control sobre las instalaciones de alojamiento turístico.
Qué debe hacerse antes del 31 de marzo de 2026
El Ministerio de Turismo ha descrito un algoritmo claro. Se puede dividir aproximadamente en tres pasos.
Paso 1. Legalización del negocio a través de OSS
El primer requisito es obtener Perizinan Berusaha (Licencia de Negocios) a través del sistema OSS (Online Single Submission).
Esto no se trata solo del registro de la compañía y de obtener un NIB. La actividad comercial debe corresponder al formato de alojamiento.
Para alquileres diarios, se requieren códigos KBLI relacionados con el sector hotelero. Por ejemplo:
55110 — hotel con calificación de estrellas
55120 — motel
55193 — villas
55194 — aparthoteles
Si una propiedad está legalmente registrada como bienes inmuebles residenciales y la empresa no tiene el KBLI adecuado y la licencia de alojamiento, será imposible proceder al siguiente nivel.
Paso 2. Registro en el registro del Ministerio
Después de obtener las licencias a través de OSS, se debe llenar un formulario especial en el sitio web del Ministerio de Turismo.
El sistema verifica automáticamente: la corrección del KBLI, la presencia de una licencia comercial válida, el cumplimiento del objeto con la categoría de alojamiento. Esencialmente, es la formación de una “lista blanca” de operadores legales.
Paso 3. Obtención del estado digital
Después de una verificación exitosa, la propiedad recibe la designación digital “Terdaftar dan Berizin”.
Esta insignia se mostrará en las plataformas de OTA junto al nombre de la propiedad. Para los huéspedes, sirve como confirmación de que están tratando con un operador legal en lugar de un arrendador informal o del “mercado gris”.
Qué sucede si no se toma ninguna medida
Después del 31 de marzo de 2026, las propiedades sin estado confirmado pueden ser ocultadas de los resultados de búsqueda, eliminadas de las plataformas o sujetas a atención adicional de las autoridades locales.
Poseer el estado “Terdaftar” reduce significativamente el riesgo de inspecciones e investigaciones de los reguladores locales, que ahora tendrán un mecanismo claro para identificar negocios legales.
Otro factor importante es el cambio en el comportamiento del turista. La designación “Terdaftar dan Berizin” se convertirá gradualmente en un indicador de seguridad, fiabilidad y calidad en el mercado de alquileres.
Para los operadores ilegales, los riesgos se están convirtiendo en sistémicos en lugar de ocasionales.
Preguntas frecuentes de propietarios de propiedades
¿Es suficiente con tener solo una empresa y un NIB?
No. El NIB es un número básico de negocio. Se requiere un KBLI correcto y una licencia hotelera relevante para el alojamiento a corto plazo.
¿Es obligatorio el pago del impuesto PHR?
Sí. Casi todos los formatos de alojamiento a corto plazo en Bali caen bajo el Impuesto Hotelero y de Restaurantes local (PHR) con una tasa del 10%. Lo administran los organismos gubernamentales locales, y la obligación de pagar recae en el operador de la propiedad.
Airbnb y otras plataformas no actúan como agentes fiscales para el PHR. No retienen ni remiten este impuesto para el propietario de la propiedad.
Esto significa que el operador debe registrarse independientemente como contribuyente local (NPWPD), llevar correctamente la contabilidad de los ingresos por alojamiento, presentar informes y remitir el PHR mensualmente al presupuesto.
Las comisiones y tarifas de servicio de la plataforma no están relacionadas con este impuesto y no eximen del deber de pago.
¿Qué pasa si la propiedad está registrada como una villa residencial?
Para PT PMA, el alquiler a corto plazo de bienes inmuebles residenciales sin un modelo hotelero sigue siendo un área problemática.
Además, según los últimos cambios en la clasificación KBLI, la lista de actividades permitidas en el sector de alojamiento para PT PMA se reduce significativamente.
Lea más sobre los últimos cambios de KBLI para PT PMA en nuestro artículo.
Si la propiedad no se convierte para uso comercial y se registra como una instalación de alojamiento, será imposible completar el procedimiento de confirmación.
En la práctica, quedan varios modelos de trabajo:
Registro completo del objeto como instalación de alojamiento hotelero obteniendo todos los permisos y pagando el PHR. El tipo de actividad para PT PMA en este caso debe ser 55110 — hotel estrella.
Uso de PT PMDN (empresas cuyos fundadores son solo ciudadanos indonesios o entidades legales indonesias), si la estructura y los requisitos regionales lo permiten.
Cada esquema requiere una evaluación legal individual.
Requisitos adicionales: SLF y estatus comercial
Si una propiedad opera como un alojamiento, en la mayoría de los casos se requerirá lo siguiente:
PBG (permiso de construcción);
SLF (Sertifikat Laik Fungsi) — certificado de aptitud y seguridad para la operación;
registro como contribuyente local (NPWPD);
cumplimiento con los requisitos de zonificación (KKPR).
Estos documentos confirman que la propiedad puede ser utilizada oficialmente para fines de alojamiento comercial.
El SLF comercial es particularmente crítico. Al enviar datos al registro del Ministerio de Turismo y durante las inspecciones, confirma que el edificio ha sido comisionado como una instalación comercial en lugar de una estructura residencial privada.
La falta de un SLF es una de las razones más comunes para el rechazo o investigaciones regulatorias adicionales.
¿Habrá una aplicación estricta?
Esta es la pregunta principal que actualmente hacen los propietarios de villas.
El gobierno está construyendo un mecanismo de control digital que vincula OSS, el registro del Ministerio de Turismo y las plataformas de OTA. En teoría, el sistema permite la exclusión automática de propiedades sin estado confirmado.
Queda por verse en la práctica cuán estrictamente aplicarán las plataformas este mecanismo. Sin embargo, el marco administrativo ya se ha establecido.
La tendencia general es clara: el mercado del alquiler a corto plazo está siendo sistemáticamente trasladado de una zona gris a una industria completamente regulada.
Conclusión práctica para propietarios de villas y hoteles
Si tu propiedad tiene un SLF comercial, un número de impuesto local NPWPD, todos los impuestos se pagan a tiempo y la cuenta está registrada a una entidad comercial con el KBLI correcto, no hay nada de qué preocuparse y puede proceder con seguridad con el registro.
Si el objeto está registrado como bienes raíces residenciales sin un modelo hotelero, es mejor resolver el problema de legalización anticipadamente, antes de la fecha límite.
Cómo puede ayudar Legal Indonesia
Legal Indonesia asiste a propietarios de villas, apartoteles y hoteles en todas las etapas:
auditoría de la estructura actual de la empresa;
selección del KBLI correcto;
registro y renovación de licencias a través de OSS;
procesamiento de PBG y SLF;
conexión al sistema de pago PHR;
elegir el modelo óptimo (PT PMA, PT PMDN o un esquema de gestión).
Considerando la fecha límite del 31 de marzo de 2026, retrasar el proceso es arriesgado - más cerca de la fecha, la carga sobre el sistema y los organismos de inspección tradicionalmente aumenta.
La legalización en 2026 ya no es una formalidad, sino una condición para retener la propiedad en las plataformas y para la operación estable del negocio en Bali.
