Airbnb en Bali en 2026: Nuevas Normas, Licencias y Impuestos para Alquileres de Viviendas
Después de los informes sobre una posible prohibición de Airbnb en Bali, el Ministerio de Turismo de Indonesia confirmó oficialmente: no se planea cerrar las plataformas en línea. El objetivo es que los propietarios de villas y apartamentos en Bali operen legalmente, paguen impuestos y obtengan las licencias necesarias.
Actualmente, la asociación oficial de hoteles en la isla lista unos 378 hoteles legales. Sin embargo, en Airbnb y otras plataformas, hay aproximadamente 16,000 alojamientos en Bali: villas, casas de huéspedes, apartamentos. Una parte significativa de estas propiedades no tiene el paquete completo de permisos y cae bajo alquileres de 'vivienda gris'.
Fecha límite 31 de marzo de 2026: Qué Cambia para los Alquileres de Viviendas en Bali
El gobierno central ha establecido una fecha límite: para el 31 de marzo de 2026, todas las viviendas publicadas en plataformas en línea deben estar registradas de acuerdo con las normas y contar con las licencias requeridas. Si no se hace, el anuncio puede ser eliminado de sitios como Airbnb, Booking y otros.
Para los turistas, casi nada cambia por ahora: las villas o casas en Bali todavía se pueden reservar a través de Airbnb. Sin embargo, operar 'fuera del sistema' se vuelve cada vez más arriesgado para los propietarios de alquileres ilegales.
Documentos Básicos para Operar a Través de Airbnb: Registro de Empresa e Impuestos
Para registrar una empresa y una cuenta en Airbnb en Bali, usualmente son suficientes los documentos fundamentales (escritura de constitución, SK) y un número de identificación comercial emitido a través del sistema OSS. Sin embargo, esto no es suficiente si el objetivo es alquilar legalmente una vivienda a diario.
Para PT PMA, existe una prohibición en el alquiler a corto plazo de propiedades residenciales. Si una propiedad está legalmente clasificada como residencial (villa residencial, apartamento), no puede ser alquilada como una 'casa diaria a través de Airbnb' por un PT PMA sin una licencia de hotel.
Una vez que una propiedad entra en el segmento de alquiler a corto plazo, se aplican requisitos de alojamiento. Dependiendo del tipo de actividad comercial, se puede requerir un Sertifikat Standar, junto con un permiso para uso comercial (PBG) del edificio y un certificado de aptitud y seguridad (SLF). En algunos casos, se requiere registro con el gobierno local y/o desa adat, así como registro para pagos de impuestos locales como el Impuesto de Hotel y Restaurante (PHR).
Cómo se Elige el Tipo de Actividad
Un aspecto clave separado es la elección del KBLI. Este es un código de tipo de actividad por el cual el estado reconoce tu negocio: operación de propiedades, alojamiento de huéspedes o un modelo mixto. Dependiendo del KBLI, las licencias, inspecciones y cargas fiscales varían. En la práctica, para empresas con capital extranjero (PT PMA), se utilizan códigos relacionados con alojamiento y gestión de propiedades, como 55900 y 68111.
Intentar aplicar el KBLI 68111 para el alquiler a corto plazo de viviendas no resuelve el problema: este código describe la operación general de propiedades, no el negocio hotelero y el alojamiento de huéspedes a corto plazo y requiere un marco legal separado.
Las empresas indonesias (PT PMDN) tienen más opciones. Tienen acceso a una lista ampliada de KBLI para villas, casas de huéspedes y otros tipos de alojamiento. Sin embargo, no hay un único modelo; los códigos permisibles dependen de la región, ya que las autoridades locales en Bali pueden imponer sus restricciones, y los requisitos difieren para PT PMA y PT PMDN. No hay un 'KBLI para Airbnb' universal: el esquema debe adaptarse a una propiedad, área y modelo específico de trabajo con el propietario.
Impuesto PHR en Bali: Cuánto Pagan los Propietarios de Villas y Apartamentos
El aspecto fiscal para el alquiler a través de Airbnb en Bali en 2026 gira en torno al Impuesto de Hotel y Restaurante (PHR). Casi todos los tipos de alojamientos a corto plazo caen bajo este impuesto local con una tasa del 10%. Lo recauda el gobierno local de hoteles, villas, casas de huéspedes y otros objetos de alquiler a corto plazo.
Es importante señalar que Airbnb no retiene ni remite el PHR: la plataforma no actúa como agente fiscal. El operador comercial se registra en el sistema fiscal, obtiene un NPWPD, registra los ingresos de alquiler, presenta informes y paga el PHR mensualmente. Las comisiones y tarifas de servicio de Airbnb no están relacionadas con este impuesto y no reemplazan la obligación de pagarlo.
Qué se Necesita para Alquilar Legalmente Viviendas a Través de Airbnb en Bali en 2026
En última instancia, registrar una empresa y una cuenta en Airbnb es solo el primer paso. Para alquilar legalmente una vivienda en Bali en 2026, se deben completar varias tareas simultáneamente: elegir el KBLI correcto para el modelo de negocio real, obtener las licencias y certificados necesarios, convertir la propiedad a una categoría comercial si es necesario y registrarse como contribuyente del PHR. Sin esto, aumenta el riesgo de multas y eliminación de propiedades de las plataformas.
En la práctica, los inversores extranjeros en Bali utilizan varios esquemas de trabajo. En uno, la propiedad se convierte oficialmente a uso comercial, se clasifica como alojamiento, obtiene un conjunto completo de permisos y el negocio paga el PHR. Airbnb actúa entonces como un canal de ventas para el servicio de alojamiento, no como una plataforma para 'alquilar un apartamento residencial por un día'.
En el segundo escenario, un papel clave lo juega la empresa indonesia PT PMDN, que actúa como el propietario o arrendador oficial. Alquila legalmente la propiedad a corto plazo como bienes raíces residenciales, utilizando el KBLI adecuado para villas/alojamientos mientras cumple con las regulaciones locales.
La tercera opción involucra a una empresa de gestión, que es particularmente popular entre los extranjeros. El propietario o arrendador es un PT PMDN o un individuo, mientras que el PT PMA extranjero opera como una estructura de gestión. Gestiona el marketing de la propiedad, publica anuncios en Airbnb y otras plataformas, maneja reservas y servicios para huéspedes.
El PT PMA genera ingresos como una tarifa de gestión, no como ingresos de alquiler. Este enfoque reduce el riesgo de reclamaciones contra la empresa como arrendador ilegal y se alinea mejor con sus actividades comerciales y obligaciones fiscales.
Cómo Legal Indonesia Ayuda a Organizar Alquileres de Airbnb en Bali Sin Riesgos
Legal Indonesia ayuda a los empresarios extranjeros a crear un marco legal para operar con Airbnb y alquilar viviendas en Bali: determinando el formato de la empresa (PT PMA, PT PMDN o combinación), eligiendo el KBLI correcto para el modelo de negocio específico, obteniendo un KITAS, pasando por los procesos de licenciamiento y conectando el sistema de pago del PHR.
Una consulta inicial permite planificar la estructura de alquileres de villas y apartamentos en Bali con antelación, reduciendo el riesgo de multas y bloqueos de objetos después del endurecimiento de las regulaciones en 2026.
